Mietkaution & Mietrecht: Ratgeber mit Rechtsstand 2026

Wer eine Wohnung mietet, muss dem Vermieter fast immer eine Sicherheit stellen — höchstens drei Nettokaltmieten, zusätzlich zur ersten Miete und zu den Umzugskosten. Wie Sie diese Kaution stellen, ist dabei nicht in Stein gemeißelt: Es gibt das klassische Kautionskonto, die Bürgschaft und das Depot. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie das Geld gerade entbehren können — die Unterschiede zeigt unser Vergleich der drei Kautionsformen.

Die zweite Frage, mit der Leserinnen und Leser hier landen, hat mit der Kaution nur mittelbar zu tun: Was steht im Mietverhältnis eigentlich wem zu? Diese Seite beantwortet beides. Sie führt zuerst durch die Kaution — vom Stellen bis zur Rückzahlung — und danach durch die Themen, an denen sich im Mietalltag Streit entzündet: Miethöhe, Nebenkosten, Mängel, Wohnalltag, Kündigung. Zu jedem Thema stehen unten die passenden Beiträge, die Regeln zum Vertrag selbst finden Sie im Bereich Mietvertrag.

Rechtsstand: August 2026. Die Angaben beziehen sich auf das BGB in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert wurde. Das Mietrechtspaket, das die Bundesregierung im April 2026 beschlossen hat, ist zu diesem Zeitpunkt ein Gesetzentwurf und noch nicht in Kraft — wo es vorkommt, ist es ausdrücklich als Vorhaben gekennzeichnet.

Auf dieser Seite:

• Die Kaution stellen: drei Wege, ein Ziel
• Kaution zurück: Fristen, Abzüge, Streitfälle
• Der Mietvertrag: worauf es beim Unterschreiben ankommt
• Miethöhe, Mieterhöhung und Mietpreisbremse
• Nebenkosten und was Wohnen wirklich kostet
• Mängel, Schäden und wer sie bezahlt
• Wohnalltag: was erlaubt ist und was nicht
• Kündigung, Eigenbedarf und Auszug
• Häufige Fragen zur Mietkaution

Die Kaution stellen: drei Wege, ein Ziel

Wie hoch die Sicherheit sein darf, steht in § 551 BGB: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind — also drei Nettokaltmieten. Steht im Vertrag mehr, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Und Sie müssen den Betrag nicht auf einen Schlag aufbringen: Bei einer Geldkaution haben Sie das Recht auf drei gleiche Monatsraten, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Welche Form der Sicherheit geschuldet ist, ergibt sich dagegen aus dem Mietvertrag; Art und Höhe bestimmt dabei in der Regel der Vermieter — so die Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 14/4553, S. 48), die der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. Mai 2025 – VIII ZR 256/23 zitiert (Rn. 47). Einen gesetzlichen Anspruch darauf, statt Bargeld eine Bürgschaft zu stellen, gibt es nicht. Wer einen anderen Weg gehen möchte, muss ihn mit dem Vermieter vereinbaren. Diese drei stehen zur Wahl:

• Mietkautionskonto — der Regelfall. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Wie so ein Konto aufgesetzt wird und worauf es bei der Verzinsung ankommt, steht auf unserer Seite zum Mietkautionskonto.
• Mietkautionsbürgschaft — ein Versicherer oder eine Bank bürgt gegenüber dem Vermieter, Ihr Geld bleibt frei. Entscheidend ist die zweite Hälfte der Mechanik, die viele übersehen: Zahlt der Bürge im Ernstfall an den Vermieter, holt er sich den Betrag anschließend bei Ihnen zurück (§ 774 BGB). Die Bürgschaft verschiebt also die Liquidität, sie erlässt keine Schulden. In Raten lässt sie sich ohne besondere Abrede nicht stellen — bis sie vollständig vorliegt, muss der Vermieter die Wohnung nicht übergeben. Details auf unserer Seite zur Mietkautionsbürgschaft.
• Mietkautionsdepot — statt Sparzinsen soll eine Wertpapieranlage arbeiten; die Anteile bleiben Ihnen und werden an den Vermieter verpfändet. Zulässig ist das nur als vereinbarte „andere Anlageform“ nach § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB, der Vermieter muss also mitziehen. Der möglichen Wertsteigerung steht ein Kursrisiko gegenüber: Der Depotwert kann unter die vereinbarte Kautionssumme fallen. Dazu kommt die Angebotslage: growney hat das ETF-Mietkautionsdepot seit Februar 2026 aus dem Programm genommen. Was praktisch übrig bleibt, klärt unsere Seite zum Mietkautionsdepot.

Kaution zurück: Fristen, Abzüge, Streitfälle

Die häufigste Frage nach dem Auszug hat eine unbequeme Antwort: Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. Der Vermieter hat sich „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ zu erklären, ob und welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis erhebt — so der BGH im Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17 (Leitsatz a). Solange diese Überlegungsfrist läuft, ist Ihr Rückzahlungsanspruch nicht fällig; fällig wird er erst, wenn sie abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14).

Entscheidend ist deshalb, ob abgerechnet wurde — und das ist der Punkt, an dem sich viele Mieter länger hinhalten lassen, als sie müssten: Hat der Vermieter erklärt, welche Ansprüche er erhebt, wird eine Barkaution mit dem Zugang dieser Abrechnung zur Rückzahlung fällig, und zwar auch dann, wenn seine Forderungen streitig sind (BGH VIII ZR 141/17, Leitsatz c). Macht er von seiner Verwertungsbefugnis danach keinen Gebrauch, können Sie mit dem fälligen Rückzahlungsanspruch gegen die von ihm erhobenen Forderungen aufrechnen (Leitsatz d).

Wie lange es im Einzelfall dauert, hängt vor allem an der Betriebskostenabrechnung: Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), und bis dahin darf ein angemessener Teil der Kaution einbehalten werden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Feste Fristen wie „drei Monate“ oder „sechs Monate“ kursieren zwar, sie sind aber eine Erfahrungsgröße und keine Rechtsregel. Sind Betriebskostennachforderungen dagegen bereits verjährt, darf sich der Vermieter deswegen nicht mehr aus der Kaution befriedigen (§ 216 Abs. 3 BGB; BGH VIII ZR 263/14, Leitsatz 2).

Für Schäden an der Wohnung gilt eine eigene Uhr: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese sechs Monate sind allerdings keine Ausschlussfrist für die Kaution: Nach § 215 BGB bleibt die Aufrechnung möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Der BGH hat dazu 2024 entschieden, dass eine Barkautionsabrede im Zweifel so auszulegen ist, dass der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung auch dann noch aufrechnen darf, wenn er den Kostenersatz in unverjährter Zeit nicht ausdrücklich verlangt hat (Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23). Welche Abzüge zulässig sind und welche nicht, ist der Dauerbrenner unter den Streitpunkten — der Beitrag Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten? geht die typischen Fälle durch.

Zwei Punkte gehen dabei regelmäßig unter. Erstens die Zinsen: Was das Geld während der Mietzeit erwirtschaftet, steht Ihnen zu — Ausnahme sind Studenten- und Jugendwohnheime. Wie die Anlage aussehen muss, damit das funktioniert, steht auf unserer Seite zum Mietkautionskonto. Zweitens der Eigentümerwechsel: Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein; bekommen Sie Ihre Kaution dort nicht, bleibt der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB).

Der Mietvertrag: worauf es beim Unterschreiben ankommt

Fast alles, worüber später gestritten wird, ist beim Vertragsschluss angelegt: die Höhe der Kaution, die Verteilung der Betriebskosten, Klauseln zu Reparaturen und Renovierung, die Frage, was Sie in der Wohnung dürfen. Das Gesetz zieht dabei enge Grenzen — Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind an vielen Stellen schlicht unwirksam, auch wenn sie unterschrieben wurden.

Wer wem was schuldet, sortiert unsere Seite zu Rechten und Pflichten im Mietverhältnis. Wenn im Vertrag ein Leistungsvorbehalt steht, lohnt ein zweiter Blick, bevor Sie unterschreiben. Und die übrigen Vertragsthemen — von der Wohnfläche bis zur Kündigungsfrist — sammelt der Bereich Mietvertrag.

Miethöhe, Mieterhöhung und Mietpreisbremse

Bei der Miete zum Vertragsbeginn greift in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Von dieser Grenze gibt es allerdings gewichtige Ausnahmen: Sie gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB); war die Miete des Vormieters bereits höher, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e BGB). Welche Gebiete überhaupt erfasst sind, bestimmen die Länder per Rechtsverordnung — und diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Das ist der Kern der Verlängerung vom Juli 2025, über die viel berichtet wurde: Verlängert wurde die zulässige Geltungsdauer der Landesverordnungen, nicht die Mietpreisbremse als Norm.

Im laufenden Mietverhältnis begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze deckt allerdings nur die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ab: Modernisierungsumlagen und gestiegene Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben bei der Berechnung ausdrücklich außer Betracht und kommen obendrauf. Wie ein Erhöhungsverlangen aussehen muss, damit es wirksam ist, erklärt unsere Seite zur Mieterhöhung; der Sonderfall der Indexmiete folgt eigenen Regeln und ist von der Kappungsgrenze ausgenommen. Wie viel im Einzelfall verlangt werden darf, rechnet der Beitrag Mieterhöhung: Wieviel darf die Miete steigen? vor.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt außerdem eine eigene Regel für Wärmepumpen: Baut oder stellt der Vermieter eine auf, darf er die Modernisierungskosten nur dann in voller Höhe auf die Miete umlegen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Anlage bei mindestens 2,5 liegt. Fehlt dieser Nachweis, darf er nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten ansetzen (§ 559f BGB, eingefügt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026). Erbringen muss den Nachweis ein Fachunternehmer; entbehrlich ist er unter anderem bei entsprechend gedämmten jüngeren Gebäuden und dann, wenn das Gebäude mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.

Für 2026 ist weitere Bewegung angekündigt, entschieden ist aber nichts: Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen, der unter anderem Möblierungszuschläge regeln und Indexmieten in angespannten Märkten dämpfen soll — Preissteigerungen oberhalb von 3,0 Prozent sollen dort nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen. Die Inflationsrate lag im Juli 2026 nach vorläufiger Schätzung des Statistischen Bundesamts bei 2,8 Prozent — knapp unter der geplanten Schwelle. Ob die Schwelle am Ende greift, hängt also von der weiteren Preisentwicklung ab. Bis das Verfahren abgeschlossen ist, gilt das oben beschriebene Recht unverändert — zwei der Beiträge unten stammen aus früheren Debattenrunden und sind als Rückblick zu lesen.

Mieterhöhung: Wieviel darf die Miete steigen?

Ganz Deutschland ächzt unter steigenden Immobilienpreisen – sowohl Mieter als auch Käufer müssen immer mehr Geld fürs Wohnen aufbringen. Aber wie groß darf der Aufschlag bei einer Mieterhöhung eigentlich sein? Was gilt für die Kaltmiete, was für die Nebenkosten?

Mieterhöhungen:
Was ist zulässig?

Wohnungsknappheit und Mieten in Rekordhöhe sind ein leidiges Thema und viele Mieter finden eines Tages auch in ihrem Briefkasten, das Scheiben mit der lange befürchteten Mieterhöhung. Bevor jedoch bedingungslos gezahlt wird, sollten einige Punkte überprüft werden.

Reform der Mietpreisbremse

Wohnungsknappheit und explodierende Mieten sind weiterhin ein bundesweites Problem. Die Große Koalition will nun mit einer Verschärfung der Mietpreisbremse gegensteuern, die SPD erwägt sogar, Mieterhöhungen generell den Kampf anzusagen. Gute Zeiten für Mieter?

Funktioniert die Mietpreisbremse?

Unter großer Medienaufmerksamkeit wurde Mitte 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Doch eineinhalb Jahre später zeigt sich: Das Instrument versagt auf ganzer Linie.

Nebenkosten und was Wohnen wirklich kostet

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das vereinbart ist — und die Abrechnung muss ihm spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Umgekehrt haben auch Sie zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben — gerechnet ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Die Bezugsgröße fast jeder Abrechnung ist die Wohnfläche, und genau dort steckt einer der häufigsten Fehler: Weicht die tatsächliche Fläche von der im Vertrag ab, verschiebt sich jede umlagefähige Position mit.

Teuer ist aber nicht nur das laufende Wohnen, sondern der Wechsel selbst. Kaution, Umzug, Renovierung und oft noch eine überlappende Miete fallen im selben Monat an — das ist die Situation, in der eine Mietkautionsbürgschaft Liquidität schont, weil das Kautionsgeld dann nicht zusätzlich gebunden ist. Was ein Umzug kostet und wie sich WG und Singlewohnung unterscheiden, zeigen die Beiträge unten.

Nicht jede Rechnung ist rechtens

Ob Nebenkosten, Strom oder Heizung: Verbraucherschützer raten dazu, die Abrechnungen ganz genau zu prüfen. Denn viele sind fehlerhaft. In letzter Zeit ergingen einige Urteile, die die Rechte der Verbraucher gestärkt haben.

Was Vermieter abrechnen dürfen

Viele Mieter zucken bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung zusammen: schon wieder eine hohe Nachzahlung?

Geldgrab Mietwohnung?

Was kostet ein Umzug?

Keine große Nummer: Nur die Umzugskartons packen, in den Umzugswagen damit, Wände streichen und fertig? Hinter einem Umzug lauern sehr viel mehr Kosten, als gemeinhin erwartet. Zum Beispiel für Um- und Einbauten ...

WG oder Singlewohnung – was ist günstiger?

Im Oktober ist es wieder so weit: In ganz Deutschland starten junge Leute ins Studierendenleben. Doch die ersten Herausforderungen erwarten sie nicht erst, wenn sie die erste Vorlesung besuchen, sondern meist schon viel früher bei der Suche nach einer passenden Bleibe.

Mängel, Schäden und wer sie bezahlt

Ist die Wohnung mangelhaft, kann die Miete gemindert werden — allerdings nicht nach Gefühl, sondern nach Art und Ausmaß der Beeinträchtigung. Und der erste Schritt ist immer die Anzeige: Einen Mangel müssen Sie dem Vermieter unverzüglich melden, sonst verlieren Sie Ihre Rechte insoweit, als er keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536c BGB). Der Beitrag Mietminderung: Wann darf man die Miete kürzen? sortiert die Voraussetzungen; Schimmel und Wasserschaden sind die Klassiker, bei denen zuerst die Ursache geklärt werden muss, bevor über Geld gesprochen wird.

Auf der Kostenseite verlaufen zwei Trennlinien, an denen sich viel entscheidet: Was Sie über eine Kleinreparaturklausel selbst tragen müssen, und was unter Schönheitsreparaturen fällt. Beides ist nur in engen Grenzen wirksam auf den Mieter abwälzbar. Und beides wird spätestens beim Auszug wieder wichtig: Streit über Zustand und Renovierung ist der häufigste Grund, aus dem die Kaution nicht vollständig zurückfließt.

Wann darf man die Miete kürzen?

Die Heizung fällt aus, eine Wasserleitung ist leck. In einigen Fällen kann man die Miete mindern. Aber wie viel Geld darf man einbehalten? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Schimmel in der Wohnung

Schimmel ist ärgerlich und eine Gefahr für die Gesundheit. Wie beugt man vor und wie reagiert man, wenn der Schimmel bereits da ist?

Wasserschaden in der Mietwohnung

Wenn die Wände feucht werden oder Zimmer unter Wasser stehen, wird es oft teuer. Und es stellt sich die Frage: Wer haftet? Mieter oder Vermieter? Und ist die Versicherung zuständig.

Was muss der Vermieter zahlen?

Eine Mietwohnung muss bei langer Nutzung gepflegt und instand gehalten werden. Aber für welche Arbeiten muss der Mieter aufkommen, welche sind Aufgabe des Vermieters?

Pflicht für
Schönheitsreparaturen?

Über die Frage, wann Mieter verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, herrscht immer wieder Streit. In einem aktuellen Fall hat der BGH die Mieterrechte gestärkt und die Klage eines Vermieters abgewiesen.

Verkehrssicherungspflicht für Hauseigentümer

Schnee räumen, Fassaden sichern, morsche Bäume fällen: Das wichtige Stichwort für Hausbesitzer heißt „Verkehrssicherungspflicht“. BBX erklärt, was es zu beachten gilt, wenn man teuren Klagen entgehen will.

Wohnalltag: was erlaubt ist und was nicht

Vieles im Mietalltag ist weder im Vertrag noch im Gesetz ausdrücklich geregelt und ergibt sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch und der Rücksicht auf die Nachbarn — Feiern auf dem Balkon gehört dazu, ebenso die Frage, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf und wo im Mehrfamilienhaus das Gemeinschaftseigentum endet.

Klar geregelt ist dagegen die Untervermietung: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung zu überlassen, können Sie die Erlaubnis verlangen — die Einzelheiten stehen auf unserer Seite zum Untervermieten. Und bei der Wohnungssuche gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Vom Wohnungssuchenden darf ein Entgelt nur in engen Ausnahmefällen verlangt werden.

Feiern auf Balkon und Terrasse

Darf ich meinen Balkon zur Fußball-WM in den Farben der Nationalmannschaft schmücken? Darf ich die WM-Spiele mit Freunden auf der Terrasse anschauen? Und welche Regeln gelten eigentlich für Grillabende und Sommerfeste auf Balkon und Terrasse.

Kontrollbesuche durch Vermieter sind nicht zulässig

Kontrollbesuche durch einen Vermieter sind nicht erlaubt. Nur wenn ein sachlicher Grund vorliegt, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Das hat das Amtsgericht Stuttgart jetzt in einem aktuellen Urteil festgelegt (Az. 6 C 1267/14).

Unterschied Gemeinschafts- und Sondereigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der glaubt, er könne vollkommen frei über sein Eigentum entscheiden. Aber das stimmt nur eingeschränkt …

Die Partnerbörse für Vermieter

Seit das Bestellerprinzip im Maklerrecht in Deutschland gilt, tun sich viele Vermieter schwer, damit ihre Wohnungen zu vermieten. Ein neues Online-Konzept soll nun die Suche nach dem geeigneten Nachmieter erleichtern.

Kündigung, Eigenbedarf und Auszug

Als Mieter kündigen Sie mit drei Monaten Frist, unabhängig davon, wie lange Sie in der Wohnung wohnen — sofern kein Zeitmietvertrag läuft und kein Kündigungsverzicht vereinbart ist. Kürzer ist die Frist nur in zwei Sonderfällen, die beide zu Ihren Gunsten wirken: bei möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 573c Abs. 2 und 3 BGB). Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate, also auf sechs bzw. neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB), und er braucht für die Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen: Dort kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, dann aber mit drei Monaten längerer Frist (§ 573a BGB). Die Details stehen auf unseren Seiten zur Kündigungsfrist und zum Eigenbedarf.

Gegen eine Eigenbedarfskündigung können Mieter Härtegründe einwenden. Wie weit das trägt, wird oft verkürzt wiedergegeben: Hohes Alter und lange Mietdauer allein begründen nach der Leitentscheidung des BGH vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 noch keine Härte — es kommt auf die konkret festgestellten Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels an. Lässt der Gesundheitszustand einen Umzug nicht zu, kann allein das genügen. 2025 hat der BGH das bekräftigt und zugleich die Anforderungen an die Gerichte geschärft: Ein gesundheitlicher Härteeinwand darf nicht auf Grundlage eines unvollständigen oder in sich widersprüchlichen Sachverständigengutachtens zurückgewiesen werden, ohne dass weiter Beweis erhoben wird (BGH, Beschluss vom 26. August 2025 – VIII ZR 262/24).

Steht der Auszug fest, schließt sich der Kreis zur Kaution: Übergabeprotokoll, Zustand der Wohnung und Betriebskostenabrechnung entscheiden darüber, wie viel und wie schnell zurückkommt. Und wenn der nächste Mietvertrag ansteht, ist die alte Kaution meist noch nicht zurück — genau dann lohnt der Blick in unseren Vergleich der Kautionsformen.

Darf man kranken Mietern kündigen?

In den vergangenen Jahren wurden die Rechte von Mietern immer wieder gestärkt. Nun stellte der BGH klar: Selbst bei Eigenbedarf kann man nicht so einfach kündigen, wenn der betroffene Mieter alt und krank ist.

Falsche Selbstauskunft begründet Vertragskündigung

Das Amtsgerichts-München hat entschieden, dass unwahre Angaben bei der Selbstauskunft eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das Gericht sah durch die geschönten Angaben des Mieters das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Bei einem Umzug in eine neue Wohnung kann die Mietkaution, je nach Höhe, eine Belastung sein. Problematisch wird es, wenn der vorherige Vermieter die Kaution einbehält. In welchen Fällen darf er das?

Häufige Fragen zur Mietkaution

Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten — umgangssprachlich drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Steht im Vertrag mehr, ist die Abrede nur insoweit unwirksam, die Kaution als solche bleibt geschuldet. Bezahlen dürfen Sie eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. Der Vermieter darf sich nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungsfrist nehmen; solange sie läuft und ihm noch Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf, ist Ihr Anspruch nicht fällig (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14). Hat er dagegen abgerechnet, wird eine Barkaution mit dem Zugang der Abrechnung fällig — auch dann, wenn seine Forderungen streitig sind (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17). Die häufig genannten drei bis sechs Monate sind ein Erfahrungswert, keine Rechtsregel.

Muss der Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren?

Nein. Einen gesetzlichen Anspruch darauf, statt Geld eine Bürgschaft zu stellen, gibt es nicht: Welche Sicherheit geschuldet ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag, und Art und Höhe bestimmt dabei in der Regel der Vermieter (Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 14/4553, S. 48). Wer eine Bürgschaft stellen möchte, muss das mit dem Vermieter vereinbaren.

Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein — er muss die Kaution also nach dem Auszug zurückzahlen (§ 566a BGB). Erlangen Sie sie von ihm nicht, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis hatten (§ 199 Abs. 1 BGB). Weil der Anspruch erst nach Ablauf der Überlegungsfrist fällig wird, startet diese Uhr später als Ihr Auszug.