Leistungsvorbehalt im Mietvertrag: Nur im Gewerbe zulässig?

Ein Leistungsvorbehalt ist eine Mietanpassungsklausel, bei der niemand automatisch rechnet: Ändert sich eine im Vertrag benannte Bezugsgröße, darf die neue Miete nach billigem Ermessen bestimmt werden – nicht nach einer festen Formel. Genau so definiert es das Preisklauselgesetz, und genau deshalb nimmt es die Leistungsvorbehaltsklausel vom allgemeinen Preisklauselverbot aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG¹).

Steht in Ihrem Wohnraummietvertrag eine Klausel, die dem Vermieter die einseitige Neubestimmung der Miete erlaubt, ist sie unwirksam. § 557 BGB² lässt als Vorausvereinbarung über künftige Mieterhöhungen nur die Staffelmiete und die Indexmiete zu; Absatz 4 macht jede davon abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Zulässig ist der Leistungsvorbehalt allein im Gewerbemietvertrag. Diese Seite hält beide Wege getrennt: erst die Einordnung, dann der Wohnraum-Zweig, dann der Gewerbe-Zweig mit der Mechanik, den Grenzen und den Formulierungen, an denen solche Klauseln scheitern.

Rechtsstand dieser Seite: August 2026, deutsches Recht. Zugrunde liegt das BGB in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert wurde. Welche Klauseln sonst noch über Ihre Kosten entscheiden, sammelt unser Bereich Mietvertrag.

Auf dieser Seite:

• Leistungsvorbehalt in fünf Punkten
• Was ein Leistungsvorbehalt ist – und was ihn von der Indexklausel unterscheidet
• Im Wohnraummietvertrag unwirksam: § 557 Abs. 4 BGB
• Im Gewerbemietvertrag zulässig: was das Preisklauselgesetz erlaubt
• Wie die Mietanpassung praktisch abläuft
• Welcher Maßstab in der Klausel stehen muss
• Wann die Klausel unwirksam ist
• Woran Sie eine tragfähige Formulierung erkennen
• Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter
• Was das für die Kaution bedeutet
• Häufige Fragen zum Leistungsvorbehalt

Leistungsvorbehalt in fünf Punkten

1. Ermessen statt Automatik. Zwischen der Bezugsgröße und der neuen Miete liegt ein Bewertungsschritt: Der Betrag wird „nach Billigkeitsgrundsätzen“ bestimmt (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG). Eine echte Wertsicherungsklausel rechnet dagegen selbsttätig.
2. Im Wohnraummietvertrag unwirksam – dauerhaft. Das ist keine vorübergehende Lage: § 557 BGB steht seit dem 1. September 2001 unverändert im Gesetz.
3. Im Gewerbemietvertrag zulässig – ohne Zehnjahresbindung, ohne Genehmigung. Ein behördliches Genehmigungsverfahren für Wertsicherungsklauseln gibt es seit dem 14. September 2007 nicht mehr.
4. Ausgeübt wird einseitig. Im Regelfall genügt eine Erklärung gegenüber der anderen Seite (§ 315 Abs. 2 BGB³) – eine Zustimmung ist dafür nicht nötig. Nur wenn die Klausel ausdrücklich eine Neuverhandlung vorsieht, ist es anders.
5. Eine unwirksame Klausel trifft den Vermieter. Fällt sie weg, bleibt die Miete stehen: Im Gewerbemietrecht gibt es kein gesetzliches Erhöhungsverfahren, das an ihre Stelle treten könnte.

Was ein Leistungsvorbehalt ist – und was ihn von der Indexklausel unterscheidet

Das Preisklauselgesetz stellt einen Grundsatz auf: Der Betrag von Geldschulden „darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind“ (§ 1 Abs. 1 PrKG). Verboten ist also die Automatik. Vom Verbot ausgenommen sind Klauseln, „die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (Leistungsvorbehaltsklauseln)“ – § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG. Das ist die einzige gesetzliche Definition des Begriffs.

Der Bundesgerichtshof formuliert es in seiner Leitentscheidung zu dieser Klausel fast wortgleich: Ein Leistungsvorbehalt liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten „ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen“ – und er ordnet die Klausel ausdrücklich als einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB ein (Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10⁴, Rn. 19). In Verträgen und in der Beratungspraxis begegnen Ihnen dafür auch die Bezeichnungen Leistungsvorbehaltsklausel und – als Oberbegriff für alle Anpassungsmechaniken – Wertsicherungsklausel.

Neben dem Leistungsvorbehalt nennt § 1 Abs. 2 PrKG drei weitere Ausnahmen: Spannungsklauseln, bei denen die verglichenen Güter „im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar“ sind (Nr. 2), Kostenelementeklauseln, die an Preise anknüpfen, welche die Selbstkosten des Gläubigers unmittelbar beeinflussen (Nr. 3), und Klauseln, die „lediglich zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen können“ (Nr. 4).

Im Wohnraummietvertrag unwirksam: § 557 Abs. 4 BGB

Für Wohnraum zählt § 557 BGB abschließend auf, wie sich die Miete ändern darf. Absatz 1: Die Parteien können eine Erhöhung vereinbaren. Absatz 2: Künftige Änderungen können sie als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. Absatz 3: „Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen.“ Ein Leistungsvorbehalt steht dort nicht – und Absatz 4 macht jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Diese Regel ist nicht vorläufig. § 557 BGB stammt in seiner heutigen Fassung aus dem Mietrechtsreformgesetz und ist am 1. September 2001 in Kraft getreten; seither wurde die Vorschrift nicht geändert. Auch der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 29. April 2026 fasst sie nicht an. Formulierungen wie „derzeit noch nicht zulässig“ sind deshalb irreführend. (In Österreich ist die Wertsicherung auch im Wohnungsmietvertrag verbreitet – Ratgeber, die das übernehmen, beschreiben nicht die deutsche Rechtslage.)

Was in Ihrem Wohnraumvertrag stattdessen stehen kann, sind zwei Modelle: die Staffelmiete mit vorab bezifferten Stufen und die Indexmiete, die dem Verbraucherpreisindex folgt. Steht keines von beiden im Vertrag, bleibt dem Vermieter das reguläre Verfahren nach § 558 BGB: Zustimmungsverlangen, Miete seit 15 Monaten unverändert, Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren, Begründung über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Wie das abläuft, erklärt unsere Seite zur Mieterhöhung.

Und wenn die Klausel doch in Ihrem Vertrag steht? Dann bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, und an die Stelle der unwirksamen Regelung tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB⁷) – also §§ 558 bis 560 BGB. Haben Sie auf eine unwirksame Klausel hin bereits mehr gezahlt, kommt eine Rückforderung nach § 812 BGB⁸ in Betracht; die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben (§§ 195, 199 BGB⁹).

Eine Abgrenzung gehört dazu, damit Sie nicht zu viel erwarten: Sagt die Klausel lediglich, dass die Parteien bei einer bestimmten Entwicklung über eine neue Miete verhandeln, ist sie nicht nach § 557 Abs. 4 BGB unwirksam – sie wiederholt nur, was § 557 Abs. 1 BGB ohnehin erlaubt. Ein durchsetzbares Erhöhungsrecht verschafft sie dem Vermieter aber ebenso wenig. Zustimmen müssen Sie nicht.

Im Gewerbemietvertrag zulässig: was das Preisklauselgesetz erlaubt

Im Gewerbemietrecht gibt es kein gesetzliches Mieterhöhungsverfahren. § 578 BGB zählt auf, welche Wohnraum-Vorschriften auf Geschäftsräume entsprechend anzuwenden sind – die §§ 557 bis 561 BGB sind nicht dabei. Ohne Anpassungsklausel im Vertrag kann der Vermieter deshalb auch nach langer Mietzeit nichts verlangen; darauf weisen Industrie- und Handelskammern in ihren Merkblättern zum Gewerberaummietvertrag ausdrücklich hin. Umgekehrt bestimmt allein die Klausel, was gilt: Kappungsgrenzen, Sperrfristen und Mindestintervalle kennt das Gesetz hier nicht.

Damit rückt das Preisklauselgesetz in den Mittelpunkt. Eine automatische Indexklausel fällt unter das Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG und ist nur über die Ausnahme des § 3 PrKG¹⁰ zulässig: Der Vertrag muss auf mindestens zehn Jahre angelegt sein – gerechnet bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung –, oder der Gläubiger verzichtet für diese Dauer auf die ordentliche Kündigung, oder der Schuldner kann auf mindestens zehn Jahre verlängern. Zusätzlich muss die Klausel hinreichend bestimmt sein und darf keine Partei unangemessen benachteiligen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 PrKG¹¹).

Der Leistungsvorbehalt braucht das alles nicht. Er fällt schon nicht unter das Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG, und die §§ 2 und 3 PrKG regeln ausdrücklich nur Ausnahmen vom Verbot. Für die Parallelvorschrift des § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG hat der Bundesgerichtshof genau das ausgesprochen: Auf hinreichende Bestimmtheit und Benachteiligung komme es dort – anders als bei § 3-Klauseln – nicht an (Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25¹², Rn. 17). Für Nummer 1 ist die Systematik dieselbe; ausdrücklich entschieden ist es für den Leistungsvorbehalt allerdings nicht. Das ist der praktische Unterschied zur echten Indexklausel: kein Zehnjahreserfordernis, keine Bindung an einen amtlichen Preisindex.

Eine behördliche Genehmigung braucht heute ohnehin keine Wertsicherungsklausel mehr. Mit dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes zum 14. September 2007 ist das Genehmigungserfordernis – zuletzt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle – insgesamt entfallen (BGH XII ZR 51/25, Rn. 25; § 9 PrKG¹³). Seither prüfen die Vertragsparteien selbst. Fremdquellen, die noch ein BAFA-Verfahren beschreiben, sind veraltet.

Verstößt eine Klausel gegen das Preisklauselgesetz, wird sie erst mit der rechtskräftigen Feststellung unwirksam; bis dahin bleiben ihre Rechtswirkungen unberührt (§ 8 PrKG¹⁴). Für Formularklauseln ist das seit 2026 nicht mehr die entscheidende Weiche – dazu unten unter „Wann die Klausel unwirksam ist“.

Auf die 2026 diskutierte Reform sollten Gewerbemieter nicht bauen. Die im Regierungsentwurf vorgesehene Deckelung indexbedingter Erhöhungen betrifft nach ihrem Wortlaut ausschließlich vermieteten Wohnraum in Verordnungsgebieten; für Geschäftsräume sieht der Entwurf lediglich eine Klarstellung zur digitalen Belegeinsicht bei der Betriebskostenabrechnung vor. Verkündet ist ohnehin nichts davon – es handelt sich um ein Vorhaben, nicht um geltendes Recht.

Wie die Mietanpassung praktisch abläuft

Hier liegt der häufigste Irrtum zu dieser Klausel. In der Praxis stehen unter der Überschrift „Leistungsvorbehalt“ zwei verschiedene Konstruktionen, und sie führen zu unterschiedlichen Rechtsfolgen. Der Bundesgerichtshof trennt sie ausdrücklich: Eine Klausel, nach der eine Vertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, ist etwas anderes als eine Anpassungsautomatik oder ein einseitiges Änderungsrecht (Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17¹⁷, Leitsatz a).

Variante 1: einseitiges Leistungsbestimmungsrecht. Das ist der Leistungsvorbehalt im engeren Sinn und der Regelfall. Die Bestimmung erfolgt „durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil“ (§ 315 Abs. 2 BGB) – kein Vertrag, keine Zustimmung, keine gesetzliche Form. Verbindlich ist sie für Sie aber nur, wenn sie der Billigkeit entspricht (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB). Halten Sie die neue Miete für überzogen, können Sie sich auf die Unbilligkeit berufen und diese Einrede erheben; das Gericht setzt dann fest (§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB, dazu BGH XII ZR 79/10, Rn. 38). Als billig gilt eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt (Rn. 27). Und wer aus der Anpassung Geld verlangt, muss ihre Billigkeit vor Gericht darlegen und beweisen – das ist der allgemeine Grundsatz zu § 315 BGB, ausgesprochen unter anderem in BGH, Urteil vom 30.04.2003 – VIII ZR 279/02¹⁸ (dort für einen Versorgungsvertrag). Eine allgemeine Pflicht, den Anlass der Erhöhung im Schreiben zu belegen, kennt § 315 BGB dagegen nicht; was an Angaben verlangt wird, ergibt sich aus der Klausel selbst.

Ein Punkt, der selten erwähnt wird und für Gewerbemieter viel wert ist: Wer ein Bestimmungsrecht hat, ist auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern die Gegenseite ein Interesse an der Anpassung hat. Bleibt der Vermieter bei fallenden Marktmieten untätig, können Sie zwar nicht auf Abgabe der Erklärung klagen – wohl aber auf Leistungsbestimmung durch das Gericht (§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB; BGH XII ZR 79/10, Rn. 37). Voraussetzung ist eine Klausel, die in beide Richtungen wirkt.

Variante 2: Neufestsetzung durch Einigung. Sieht die Klausel vor, dass eine Partei bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses eine Neufestsetzung verlangen kann und diese „durch eine Einigung der Vertragsparteien“ erfolgt, ändert sich die Miete erst mit dieser Einigung (BGH XII ZR 43/17, Rn. 22). Kommt sie nicht zustande, greift häufig eine Schiedsgutachterklausel: Die Bestimmung wird einem Dritten überlassen, der sie nach billigem Ermessen trifft (§ 317 BGB¹⁹) – im vom BGH entschiedenen Fall ein von der Industrie- und Handelskammer zu benennender vereidigter Sachverständiger. Das hat eine Folge, die man kennen sollte: Die Bestimmung eines Dritten ist erst unverbindlich, wenn sie „offenbar unbillig“ ist (§ 319 Abs. 1 BGB²⁰). Wer den Gutachter in die Klausel schreibt, akzeptiert damit eine höhere Hürde als beim schlichten „unbillig“ des § 315 Abs. 3 BGB.

Weil die Erhöhung in Variante 2 eine Vertragsänderung ist, muss sie die Form des Mietvertrags wahren – im Gewerbe seit 2025 die Textform. Wird sie formlos gelebt, indem der Mieter einfach mehr zahlt, gilt ein befristeter Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist von beiden Seiten ordentlich kündbar. Genau darum ging es in XII ZR 43/17; Klauseln, die diesen Formmangel „heilen“ sollen, hat der BGH für unwirksam erklärt.

Wie oft angepasst werden darf, steht in keinem Gesetz, sondern nur in der Klausel. In dem Vertrag, den der BGH 2012 geprüft hat, war eine Prüfung „nach Ablauf von jeweils drei Jahren“ vereinbart.

Welcher Maßstab in der Klausel stehen muss

Ein verbreiteter Fehler ist der Verweis auf den Mietspiegel. Den gibt es nur für Wohnraum: §§ 558c²¹ und 558d BGB stehen im Wohnraum-Untertitel des BGB, und § 578 BGB nimmt sie für Geschäftsräume nicht in Bezug. Für gewerbliche Flächen werden ortsübliche Vergleichsmieten auch tatsächlich nicht amtlich erhoben; einen Gewerbemietindex führt das Statistische Bundesamt nicht. Was die regionalen Industrie- und Handelskammern in ihren Gewerbeimmobilien-Marktberichten veröffentlichen, ist eine private Marktbeobachtung, kein gesetzlicher Maßstab.

Belastbar sind stattdessen die Begriffe, die der Bundesgerichtshof geprüft und für hinreichend bestimmt gehalten hat: die ortsübliche Miete – zur Auslegung lässt sich auf § 546a Abs. 1 BGB²² zurückgreifen, der auf die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete abstellt – und die angemessene Miete, also der orts- und marktübliche Mietzins, „der für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird“ (XII ZR 79/10, Rn. 23). Zulässig ist als zweiter Anlass auch die gestörte Äquivalenz, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung (Rn. 25). Eine genauere Bezeichnung des Anlasses verlangt das Transparenzgebot nicht.

Ebenfalls üblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts als Bezugsgröße, verbunden mit einem Schwellenwert. Wie mit Indexständen gerechnet wird und welche Werte gelten, steht auf unserer Seite zur Indexmiete. Das Statistische Bundesamt gibt für die Formulierung solcher Klauseln drei Hinweise aus seiner Beratungspraxis:

• Prozent statt Punkte. Wer auf eine Veränderung in Prozent abstellt, macht sich vom Basisjahr des Index unabhängig. Punkteregelungen sind rechnerisch aufwendig, benachteiligen systematisch eine Seite und lassen sich nach einer Umbasierung kaum noch nachvollziehen.
• Keine Stichtage. Der Index wird für Kalendermonate und Jahre berechnet, nicht für Stichtage. Formulierungen wie „der zum 1. Januar gültige Index“ führen häufig zu Auslegungsstreit und sollten vermieden werden.
• Verbraucherpreisindex für Deutschland als Basis. Das Amt empfiehlt ihn für neue Klauseln und für die Umstellung alter Klauseln mit langer Restlaufzeit. Für die Rechenschritte gibt es eine amtliche Rechenhilfe zur Anpassung von Verträgen²³.

Die Lohnentwicklung, die ältere Ratgeber gern als Bezugsgröße nennen, ist beim Leistungsvorbehalt nicht verboten – für die automatische Wertsicherung erlaubt § 3 Abs. 2 PrKG die Anknüpfung an Löhne und Gehälter dagegen nur bei wiederkehrenden Zahlungen auf Lebenszeit oder zur Altersversorgung, nicht im Gewerbemietvertrag.

Wann die Klausel unwirksam ist

Steht der Leistungsvorbehalt in vorformulierten Vertragsbedingungen – und das ist der Normalfall –, unterliegt er zusätzlich der AGB-Kontrolle. Die Klauselkataloge des § 309 BGB und – bis auf die Nummern 1a und 1b – des § 308 BGB gelten gegenüber Unternehmern zwar nicht (§ 310 Abs. 1 BGB²⁴), wohl aber § 307 Abs. 1 und 2 BGB²⁵, mit angemessener Rücksicht auf Handelsbräuche. Der Gewerbemietvertrag ist also kein kontrollfreier Raum.

Zwei Klarstellungen sind wichtig, weil sie im Netz regelmäßig falsch stehen. Erstens kommt es auf Absicht nicht an: § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt allein darauf ab, ob die Bestimmung „klar und verständlich“ ist – ob jemand bewusst missverständlich formuliert hat, spielt keine Rolle. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB²⁶). Zweitens schützt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vertragspartner des Verwenders, nicht den Verwender. Eine unklare Klausel schadet also demjenigen, der sie gestellt hat.

Woran solche Klauseln in der Praxis scheitern, zeigt die jüngste Entscheidung: Dort knüpfte die Indexklausel eines Gewerbemietvertrags an einen Indexstand an, der gut zwei Jahre vor Mietbeginn lag – die zwischenzeitliche Inflation ging zulasten der Mieterin, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung erhalten hatte. Hinzu kam ein Transparenzverstoß, weil ein Satz eine Automatik anordnete und der nächste eine schriftliche Aufforderung verlangte (BGH XII ZR 51/25). Ein zweiter Ansatzpunkt ist eine Klausel, die nur nach oben wirkt: Dass die 2012 geprüfte Klausel auch eine Herabsetzung vorsah, hat der BGH ausdrücklich als tragenden Grund genannt, sie zu halten (XII ZR 79/10, Rn. 35). Und eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, „seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern“ (Rn. 33).

Die andere Hälfte des Bildes gehört dazu: Die Leitentscheidung zum Leistungsvorbehalt hat die Klausel gehalten. Ein Leistungsbestimmungsrecht, das an die ortsübliche oder angemessene Miete anknüpft, den Maßstab des § 315 BGB ausdrücklich in Bezug nimmt und auch eine Herabsetzung vorsieht, hält der Inhaltskontrolle stand. Solche Klauseln fallen also nicht reihenweise – wer eine angreifen will, sucht nach Konstruktionsfehlern, nicht nach bösem Willen.

Welche Klauseln sonst noch der Kontrolle unterliegen und welche Rechte im Mietverhältnis unabhängig davon gelten, sortiert unsere Seite zu Rechten und Pflichten im Mietvertrag.

Woran Sie eine tragfähige Formulierung erkennen

Das Transparenzgebot verlangt bei einer Mietanpassungsklausel eine verständliche Formulierung, „die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt“ (BGH XII ZR 79/10, Rn. 21). Diese drei Angaben gehören in die Klausel – nicht erst in das spätere Erhöhungsschreiben.

Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter

Was das für die Kaution bedeutet

Eine Anpassungsklausel und die Kaution hängen enger zusammen, als es aussieht: Beides wird bei Vertragsschluss festgelegt, beides bindet über Jahre Geld – nur entwickelt sich das eine und das andere nicht.

Im Wohnraummietvertrag darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB²⁷), zahlbar in drei gleichen Monatsraten (Abs. 2). Maßgeblich ist die Miete bei Vertragsschluss – steigt sie später, bleibt die hinterlegte Summe nominal, wo sie ist, oft über zehn Jahre und länger. Umso mehr zählt, was mit dem Geld passiert: Eine Geldkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (Abs. 3); abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (Abs. 4). Wie das in der Praxis abläuft, steht auf unserer Seite zum Mietkautionskonto.

Im Gewerbemietvertrag gilt davon nichts. § 578 BGB führt § 551 BGB für Räume, die keine Wohnräume sind, nicht auf: keine Drei-Monats-Grenze, kein Ratenzahlungsrecht, keine gesetzliche Anlage- und Verzinsungspflicht. Die Höhe ist Verhandlungssache – Industrie- und Handelskammern nennen in ihren Merkblättern auch im Gewerbe häufig drei Monatsmieten, ohne dass das eine Grenze wäre. Ohne ausdrückliche Treuhandabrede kann die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters in die Insolvenzmasse fallen; die Kammern raten deshalb zu einem offenen Treuhandkonto. Weil eine Barkaution schnell mehrere Monatsmieten Betriebskapital bindet, ist die Bürgschaft ein üblicher Weg, das Geld liquide zu halten; sie kostet dafür eine laufende Gebühr. Unsere Seite zur Mietkautionsbürgschaft beschreibt vor allem die Wohnraum-Variante, unser Vergleich der Kautionsformen führt daneben eigene gewerbliche Angebote.

Häufige Fragen zum Leistungsvorbehalt