Mietkaution: Rechte, Fristen und die drei Wege zur Mietsicherheit

Die Mietkaution ist gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt und darf in drei Raten gezahlt werden (§ 551 BGB). Stellen lässt sie sich auf drei Wegen: als Barkaution auf einem getrennt geführten Kautionskonto, als Bürgschaft eines Versicherers oder als vereinbartes Wertpapierdepot. Wir zeigen, welcher Weg wann passt, was der Vermieter mit Ihrem Geld tun muss, wann er die Kaution einbehalten darf und welche Fristen für die Rückzahlung gelten.

Die Mietkaution ist die Sicherheit des Vermieters für alles, was am Ende des Mietverhältnisses noch offen sein könnte — höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB). Bar hinterlegen müssen Sie sie aber nicht: Neben dem Kautionskonto stehen die Bürgschaft und das Kautionsdepot zur Wahl. Welcher Weg zu Ihnen passt, entscheidet sich an drei Fragen — und an den Regeln, die für alle drei gelten.

Kautionskonto, Bürgschaft oder Depot: die drei Wege im Überblick

Ob Sie die Kaution als Geldbetrag hinterlegen oder als Bürgschaftsurkunde stellen, ändert nichts an der Höhe der Sicherheit — aber alles an Ihrer Liquidität. Drei Fragen entscheiden: Können Sie das Geld für die Dauer des Mietverhältnisses festlegen? Sind Sie bereit, stattdessen laufend einen Beitrag zu zahlen? Und macht Ihr Vermieter mit?

Die Rechnung dahinter ist unromantisch: Auf dem Kautionskonto verdient Ihr Geld wenig — für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, also genau die vom Gesetz vorgesehene Anlageform, zahlten die Banken im Marktdurchschnitt rund 0,7 % pro Jahr (MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, Berichtsmonat Juni 2026, vorläufiger Wert). Einzelne Kautionskonten verzinsen deutlich niedriger. Dafür kostet das Konto Sie nichts. Die Bürgschaft dreht das um: Ihr Geld bleibt verfügbar, dafür zahlen Sie jedes Jahr einen Beitrag. Die ehrliche Frage ist deshalb nicht „Zins gegen Beitrag“, sondern: Wie viel ist mir freies Kapital wert?

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Obergrenze steht in § 551 Abs. 1 BGB: Die Sicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“. Maßstab ist also die Nettokaltmiete. Herausgerechnet werden dabei nur Betriebskosten, die der Vertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung ausweist. Ist stattdessen eine Inklusiv- oder Warmmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten vereinbart, gibt der Wortlaut keinen Abzugsposten her — klären Sie die Bemessungsgrundlage in diesem Fall vor der Unterschrift ausdrücklich mit dem Vermieter, statt eigenmächtig weniger zu zahlen.

Eine Kaution schulden Sie überhaupt nur, wenn sie vereinbart ist: Ohne Regelung im Mietvertrag hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf. § 551 BGB setzt eine solche Vereinbarung voraus („Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten…“) und begrenzt sie nur der Höhe nach.

Der Höchstbetrag gilt für alle Sicherheiten zusammen. Der Bundesgerichtshof spricht vom Kumulationsverbot: „Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag nicht überschreiten“ (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03). Wer bereits drei Nettokaltmieten hinterlegt hat, muss daneben also keine zusätzliche Bürgschaft der Eltern stellen. Und weil § 551 Abs. 4 BGB jede für den Mieter nachteilige Abweichung für unwirksam erklärt, kommt auch eine Klausel, die die Kaution später an gestiegene Mieten anpassen soll, über diese Grenze nicht hinaus.

Nach oben verschieben darf sich der Betrag nur zu Ihren Gunsten: Die aufgelaufenen Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BGB).

In drei Raten zahlen: ein Recht, kein Entgegenkommen

Sie müssen die Kaution nicht auf einen Schlag aufbringen. § 551 Abs. 2 BGB stellt klar: „Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.“ Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Das ist ein Recht des Mieters, keine Bitte. Der Vermieter muss der Ratenzahlung nicht zustimmen, und eine Vertragsklausel, die sie ausschließt oder einschränkt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam — der Bundesgerichtshof hat genau darüber in der oben zitierten Entscheidung VIII ZR 243/03 befunden. Eine Pflicht des Vermieters, Sie auf dieses Recht hinzuweisen, sieht das Gesetz allerdings nicht vor. Sagen Sie also von sich aus Bescheid, wenn Sie in Raten zahlen wollen.

Wenn schon die erste Rate wehtut, ist das der Punkt, an dem sich die Frage nach der Kautionsform stellt: Eine Mietkautionsbürgschaft verlangt kein gebundenes Kapital, sondern einen laufenden Beitrag — dafür brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters.

Barkaution: was der Vermieter mit Ihrem Geld tun muss

Zahlen Sie die Kaution als Geldbetrag, gehört das Geld weiterhin wirtschaftlich Ihnen — der Vermieter verwahrt es nur treuhänderisch. Daraus folgen drei Pflichten, die § 551 Abs. 3 BGB festschreibt.

• Anlageform: Der Vermieter hat die Summe „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen“ (Satz 1). Ein Festgeldkonto ist damit nicht gemeint: Es bindet das Geld auf Zeit und passt nicht zu einer Sicherheit, auf die beide Seiten kurzfristig zugreifen können müssen. Eine andere Anlageform gilt nur, wenn Sie sie vereinbaren (Satz 2).
• Getrennte Anlage: Die Anlage muss „vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen“ (Satz 3). Es muss also ein separates Mietkautionskonto sein, das weder mit dem privaten noch mit dem geschäftlichen Vermögen des Vermieters vermischt ist.
• Erträge: Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (Sätze 3 und 4). Weil § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB sie Ihnen zuweist, sind sie steuerlich Ihnen zuzurechnen und nicht dem Vermieter. Keine Verzinsungspflicht gilt nur für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (Satz 5).

Die Trennung ist kein Formalismus, sondern der ganze Schutz. Geht der Vermieter insolvent, können Sie die Kaution nur dann aus der Insolvenzmasse aussondern (§ 47 InsO), wenn sie getrennt angelegt war. Der Bundesgerichtshof formuliert es unmissverständlich: „Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung“ (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06). Insolvenzforderung heißt im Klartext: Sie stehen mit allen anderen Gläubigern in der Reihe.

Wie es um Ihre Zinsen steht, muss der Vermieter Ihnen sagen — aber erst, wenn Sie fragen. Eine Pflicht, Sie von sich aus in festen Abständen zu informieren, kennt § 551 BGB nicht; der Auskunftsanspruch folgt nach herrschender Meinung aus der Rechenschaftspflicht des Treuhänders (§§ 666, 259 BGB analog) und besteht auf Verlangen. Fordern Sie den Zinsstand also aktiv an, am besten schriftlich.

Bürgschaft und Kautionsversicherung: Sicherheit ohne gebundenes Kapital

Bei einer Bürgschaft fließt kein Geld an den Vermieter. Stattdessen erhält er eine Urkunde, in der ein Dritter zusagt, für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis einzustehen — rechtlich ein Bürgschaftsvertrag nach §§ 765 ff. BGB. Wer bürgt, ist offen.

• Privatpersonen — bei Studierenden und Berufseinsteigern meist die Eltern. Kostet nichts, verlangt aber Vertrauen und trifft im Ernstfall die Familie.
• Versicherer — das ist gemeint, wenn von „Kautionsversicherung“ oder „Mietkautionsbürgschaft“ die Rede ist. Formal bürgt der Versicherer, vermittelt und verwaltet wird der Vertrag meist von einem spezialisierten Anbieter. Wer im Schadensfall zahlt, steht in den Unterlagen: bei kautionsfrei.de die R+V, bei heysafe die AXA, bei Moneyfix Allianz und ERGO (Stand: August 2026). Genau deshalb akzeptieren Vermieter die Urkunden.
• Banken — die klassische Bankbürgschaft, auch Bankaval oder Mietaval genannt. Im Privatkundengeschäft spielt sie kaum noch eine Rolle.

Der Preis ist bei den Versichererbürgschaften ein jährlicher Beitrag, der als Prozentsatz Ihrer Kautionssumme berechnet wird — die Sätze der einzelnen Anbieter stehen in unserem Mietkaution-Vergleich. Und hier sitzt das größte Missverständnis dieses Produkts, das die Anbieter selbst in ihre FAQ aufnehmen mussten.

Welche Form der Sicherheit Sie schulden, steht im Mietvertrag. Einen Anspruch darauf, statt der vereinbarten Barkaution eine Bürgschaft zu stellen, haben Sie nicht — der Vermieter muss zustimmen. Klären Sie das deshalb vor Vertragsschluss und nicht danach; ob ein Anbieter den Beitrag zurückerstattet, wenn der Vermieter die Urkunde ablehnt, steht in seinen Bedingungen. Details zu Urkunde, Einrede der Vorausklage und Kündigung finden Sie auf unserer Seite zur Mietkautionsbürgschaft.

Mietkautionsdepot: Renditechance gegen Kursrisiko

Beim Mietkautionsdepot liegt die Kaution nicht auf einem Sparkonto, sondern in Wertpapieren — in der Praxis meist in einem Depot, das der Mieter eröffnet und zugunsten des Vermieters verpfändet. Rechtlich ist das eine „andere Anlageform“ im Sinne von § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB und deshalb nur zulässig, wenn beide Seiten sie vereinbaren. Ohne Vereinbarung bleibt es beim Sparzinssatz aus Satz 1. Getrennte Anlage und Ertragszuweisung an den Mieter gelten unverändert.

Sinnvoll ist ein Depot am ehesten bei hoher Kautionssumme, voraussichtlich langer Mietdauer und einem Vermieter, der mitzieht — und nur, wenn die laufenden Kosten die erwarteten Erträge nicht auffressen. Was die Anbieter verlangen und für wen sich das rechnet, steht auf unserer Seite zum Mietkautionsdepot.

Verpfändetes Sparbuch: der stille Klassiker

Vor den Online-Angeboten war das die übliche Lösung, und sie funktioniert bis heute: Sie eröffnen ein Sparkonto auf Ihren Namen, zahlen die Kaution ein und verpfänden das Guthaben an den Vermieter. Die Verpfändung zeigen Sie Ihrer Bank an, ein Sperrvermerk verhindert Verfügungen im Alleingang. Sie bleiben Kontoinhaber; der Vermieter kommt nur an das Geld, wenn er eine berechtigte Forderung nachweist.

Der Vorteil ist bauartbedingt: Ihr Guthaben ist vom Vermögen des Vermieters getrennt. Der Nachteil auch: drei Beteiligte, Unterschriften und Formulare, und beim Auszug muss der Vermieter das Guthaben ausdrücklich freigeben. Einseitig können Sie diesen Weg deshalb nicht wählen: Wer statt zu zahlen ein Guthaben verpfändet, leistet die Sicherheit auf eine andere Art — der Vermieter muss mitwirken, weil er Pfandgläubiger wird. Genau wie beim Kautionsdepot ist das eine abweichende Gestaltung, die vereinbart sein will. Wirtschaftlich verhält sich die Variante dann wie die Barkaution — sie ist kein eigener vierter Weg, sondern eine Spielart des ersten.

Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung — nicht mehr. In Betracht kommen vor allem:

• Rückstände bei der Nettokaltmiete
• Rückstände bei den Nebenkosten, auch Nachforderungen aus einer späteren Abrechnung
• Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
• wirksam geschuldete, aber unterlassene Schönheitsreparaturen
• Nutzungsentschädigung, wenn Sie die Wohnung zu spät zurückgeben
• sonstiger Schadensersatz und Kostenerstattungsansprüche aus einem Rechtsstreit

Solange das Mietverhältnis läuft, sind dem Vermieter die Hände weitgehend gebunden. Der Bundesgerichtshof stellt klar: „Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten“ (Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Greift er trotzdem zu, können Sie verlangen, dass die Kaution wieder aufgefüllt wird. Erst nach dem Ende des Mietverhältnisses rechnet der Vermieter ab und verrechnet, was ihm zusteht. Welche Abzüge dabei häufig strittig sind, zeigt unser Ratgeber Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.

Umgekehrt gilt dieselbe Strenge für Sie: Die Kaution lässt sich nicht „abwohnen“. Sie dürfen die letzten Mieten nicht einbehalten und auf die hinterlegte Summe verweisen — der Rückzahlungsanspruch ist vor Mietende und Abrechnung schlicht noch nicht fällig, eine Aufrechnung damit unzulässig. Wer es trotzdem versucht, gerät in Zahlungsverzug und riskiert genau die Kündigung, die er vermeiden wollte.

Rückzahlung: Fristen, Teilbetrag und Übergabeprotokoll

Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht — und das ist kein Versehen. Der Bundesgerichtshof hält fest: „Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind. … Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden“ (Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Eine feste Zahl, auf die Sie sich berufen könnten, gibt es damit nicht — maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.

Für die noch offene Betriebskostenabrechnung gilt eine wichtige Einschränkung, die viele Vermieter zu ihren Gunsten auslegen. Zurückbehalten werden darf nur ein Teil: „Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (dieselbe Entscheidung, amtlicher Leitsatz). Die Abrechnungsfrist selbst steht in § 556 Abs. 3 BGB: spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wer also im März auszieht, muss nicht auf die volle Kaution warten, bis im Folgejahr die Abrechnung kommt — nur auf den Teil, der realistisch nachgefordert werden könnte. Was in eine Nebenkostenabrechnung überhaupt hineingehört, erklärt unser Ratgeber zu den Nebenkosten.

Der zweite Hebel ist die Wohnungsübergabe. Bestehen Sie auf einem Protokoll, das beide Seiten unterschreiben, und lassen Sie Zählerstände und den Zustand jedes Raums festhalten.

Verjährung nach sechs Monaten — und warum sie Sie nicht vollständig schützt

Für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt eine kurze Frist. § 548 Abs. 1 BGB: Sie „verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“ Maßgeblich ist also die Rückgabe der Wohnung, nicht das Ende des Mietvertrags — bei einem Auszug vor dem letzten Miettag läuft die Uhr entsprechend früher. Ihre eigenen Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Wegnahme von Einrichtungen verjähren nach Absatz 2 ebenfalls in sechs Monaten, gerechnet ab dem Ende des Mietverhältnisses.

Wer daraus schließt, nach sechs Monaten sei die Kaution automatisch sicher, irrt allerdings. Der Bundesgerichtshof hat am 10.07.2024 entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung „regelmäßig auch dann“ mit verjährten Schadensersatzforderungen aufrechnen darf, wenn er sein Recht, Geld statt Wiederherstellung zu verlangen, nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat (Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23). Tragend ist dabei die Auslegung der Kautionsabrede: Die Aufrechnung im Rahmen der Kautionsabrechnung scheitert nicht daran, dass der Vermieter erst nach Ablauf der sechs Monate Geld statt Wiederherstellung verlangt hat (§ 215 BGB).

Praktisch heißt das: Die kurze Frist entwertet die Klage des Vermieters, aber sie macht Ihre Kaution nicht unangreifbar. Warten Sie deshalb nicht ab, bis die sechs Monate um sind. Verlangen Sie die Abrechnung schriftlich, setzen Sie eine konkrete Frist und lassen Sie sich Abzüge belegen.

Wohnungsverkauf, Doppelbelastung, Wechsel der Kautionsform

Die Wohnung wird verkauft. Ihre Kaution zieht mit. § 566a BGB: „Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.“ Der neue Eigentümer ist also Ihr Ansprechpartner — bekommen Sie von ihm nichts, haftet der alte Vermieter weiter. Sie stehen nicht mit leeren Händen da, nur weil der Verkäufer die Kaution nie weitergereicht hat.

Doppelbelastung beim Umzug. Der klassische Engpass: Die alte Kaution ist noch nicht abgerechnet, die neue schon fällig — zusätzlich zu Umzug und erster Miete. Wer diesen Monat nicht aus eigener Kraft überbrücken kann, für den ist eine Kautionsbürgschaft für die neue Wohnung der naheliegende Weg: Sie bindet kein Kapital und wirkt sofort. Rechnen Sie den Beitrag dabei über die erwartete Mietdauer, nicht nur über das erste Jahr, und planen Sie die übrigen Umzugskosten gleich mit ein.

Kautionsform im laufenden Mietverhältnis wechseln. Auch ohne Auszug lässt sich eine gezahlte Barkaution wieder freibekommen: Sie stellen dem Vermieter stattdessen eine Bürgschaftsurkunde, er gibt das Kautionskonto frei und zahlt Ihnen den Betrag samt Zinsen aus. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht — der Vermieter muss zustimmen. Fragen lohnt sich trotzdem: An der Höhe seiner Sicherheit ändert sich nichts, der Verwaltungsaufwand für das Konto entfällt.

Was über die Kaution hinaus im Mietverhältnis gilt — von der Mieterhöhung bis zur Kündigungsfrist —, steht in unserem Ratgeber.

Häufige Fragen zur Mietkaution