Indexmiete: wie die Erhöhung berechnet wird und was der Vermieter darf

Bei einer Indexmiete ist Ihre Nettokaltmiete an einen amtlichen Preisindex gekoppelt: Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben – durch einseitige Erklärung in Textform, ohne Ihre Zustimmung, höchstens einmal in zwölf Monaten und wirksam ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b BGB¹). Vereinbart werden muss das schriftlich im Mietvertrag; ohne eine solche Klausel gibt es keine Indexmiete.

Der hartnäckigste Irrtum zu dieser Vertragsart betrifft die Mietpreisbremse. Sie gilt bei einer Indexmiete sehr wohl – aber nur für die Ausgangsmiete, also für den Betrag, der bei Vertragsschluss vereinbart wird (§ 557b Abs. 4 BGB), und nur, wenn die Wohnung damals schon im Gebiet einer Mietpreisbremsen-Verordnung lag (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Die späteren indexbedingten Schritte erfasst sie nicht. Umgekehrt fehlen bei der Indexmiete zwei Schutzmechanismen, die sonst greifen: die Kappungsgrenze und das Sonderkündigungsrecht.

Wie stark sich das auswirkt, entscheidet allein die Preisentwicklung. In den beiden zurückliegenden Jahren lag die Teuerung im Jahresdurchschnitt wieder nahe bei zwei Prozent, im Inflationsjahr 2022 dagegen bei einem Vielfachen davon – die Reihe steht weiter unten im Abschnitt zur Inflation. Diese Seite zeigt, wie eine Erhöhung berechnet wird, was im Erhöhungsschreiben stehen muss und wo die Grenzen liegen.

Rechtsstand dieser Seite: August 2026. Zugrunde liegt das BGB in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert wurde. Welche Klauseln sonst noch über Ihre Kosten entscheiden, sammelt unser Bereich Mietvertrag.

Auf dieser Seite:

• Indexmiete in sechs Punkten
• Wie eine Indexmiete funktioniert (§ 557b BGB)
• Erhöhung berechnen: Formel und Rechenbeispiel
• Wann und wie der Vermieter erhöhen darf
• Was bei einer Indexmiete nicht geht
• Mietpreisbremse: Sie gilt – für die Ausgangsmiete
• Sinkt der Index, sinkt die Miete?
• Erhöhungsschreiben prüfen: Schritt für Schritt
• Indexmiete, Staffelmiete oder normale Miete
• Was die Inflation seit 2021 für Indexmieter bedeutet hat
• Was die Indexmiete für Ihre Kaution bedeutet
• Geplante Deckelung: Was der Regierungsentwurf vorsieht
• Häufige Fragen zur Indexmiete

Indexmiete in sechs Punkten

1. Maßstab ist ein amtlicher Preisindex. Das Gesetz nennt den „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ – so hieß bis 2002, was das Statistische Bundesamt heute als Verbraucherpreisindex (VPI) veröffentlicht. Beides ist dieselbe Größe.
2. Die Vereinbarung braucht Schriftform, die Erhöhung nur Textform. Die Indexklausel gehört unterschrieben in den Mietvertrag; das spätere Erhöhungsschreiben darf eine E-Mail sein.
3. Zwölf Monate Ruhe. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB).
4. Keine Zustimmung nötig. Anders als bei der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirkt die Erklärung aus sich heraus – Sie können ihr nicht widersprechen, nur ihre Wirksamkeit prüfen.
5. Keine Kappungsgrenze. Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen – und mit ihnen die 20- beziehungsweise 15-Prozent-Grenze. Der Vermieter kann sich aber auch nicht auf den Mietspiegel berufen.
6. Kein Sonderkündigungsrecht. § 561 BGB² nennt nur die §§ 558 und 559 BGB. Wer die Erhöhung nicht tragen will, bleibt auf die reguläre Kündigung verwiesen.

Wie eine Indexmiete funktioniert (§ 557b BGB)

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist genau ein Index, nämlich der bundesweite – nicht der Index eines Statistischen Landesamts und nicht der europäische harmonisierte Verbraucherpreisindex. Die laufenden Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt³ monatlich; der Index läuft derzeit auf der Basis 2020 = 100.

Indexiert wird nur die Nettokaltmiete. Sieht der Vertrag Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen vor, nehmen die Vorauszahlungen an der Änderung nach dem Index nicht teil – so ausdrücklich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20⁴, Rn. 40 ff.). Welcher Betrag der Indexierung unterliegt, entscheidet also die Mietstruktur Ihres Vertrags.

Dass die Klausel knapp gehalten ist, macht sie nicht unwirksam. Nach derselben Entscheidung muss weder ein Basisjahr genannt noch der Rechenweg erläutert noch der Beginn der Jahresfrist bestimmt werden. Umgekehrt lassen sich die gesetzlichen Regeln aber auch nicht zu Ihren Lasten abbedingen: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 557b Abs. 5 BGB).

Erhöhung berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Gerechnet wird mit zwei Zahlen: dem Indexstand zum Zeitpunkt des Mietbeginns beziehungsweise der letzten Erhöhung und dem Indexstand im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung. Das Statistische Bundesamt formuliert es so:

• Prozentuale Änderung = (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand) × 100 − 100
• Neue Miete = alte Nettokaltmiete × neuer Indexstand ÷ altem Indexstand

Zwei Regeln entscheiden über das Ergebnis. Erstens gilt der Monatswert, nicht der Jahresdurchschnitt – die Miete ist monatlich geschuldet. Zweitens müssen beide Indexstände aus derselben, im Zeitpunkt der Erklärung veröffentlichten Reihe stammen. Der Index wird rund alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr umgestellt; die jüngeren Werte werden dabei rückwirkend neu berechnet, weiter zurückliegende Zeiträume nur rechnerisch auf die neue Basis umgestellt. Reihen mit verschiedenen Basisjahren sind deshalb nicht miteinander vergleichbar: Wer den Wert von 2019 so nimmt, wie er damals veröffentlicht war, und ihn einem heutigen Wert gegenüberstellt, rechnet falsch (BGH VIII ZR 42/20, Rn. 28 ff.). Die Umstellung auf das Basisjahr 2025 ist beim Statistischen Bundesamt für 2028 vorgesehen (Stand: August 2026).

Wer die Werte selbst nachschlagen will, findet sie in der Tabelle „Verbraucherpreisindex: Gesamtindex und 12 Abteilungen“⁵. Das Statistische Bundesamt stellt für Wertsicherungsklauseln außerdem eine eigene Rechenhilfe zur Anpassung von Verträgen⁶ bereit.

Wann und wie der Vermieter erhöhen darf

Die Miete muss „jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben“ (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Ob diese Zwölf-Monats-Frist mit dem Vertragsschluss oder mit dem Mietbeginn zu laufen beginnt, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen – in der Praxis fallen beide Zeitpunkte meist ohnehin nah beieinander.

Die Erklärung selbst muss zwei Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des Preisindexes und entweder die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB). Mehr verlangt das Gesetz nicht. Eine Prozentangabe ist nicht erforderlich, und der Index muss dem Schreiben nicht beigefügt werden (BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16⁷). Gezahlt wird die neue Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang: Geht das Schreiben im Juni zu, ist der höhere Betrag ab dem 1. August fällig.

Eine Besonderheit überrascht viele: Der Vermieter muss die Erhöhung nicht Jahr für Jahr abrufen. Er darf jahrelang stillhalten und dann die gesamte aufgelaufene Indexänderung in einem einzigen Schritt geltend machen – eine Pflicht zur schrittweisen Anpassung gibt es nicht (BGH VIII ZR 42/20, Rn. 56). Rückwirkend zahlen müssen Sie deshalb nichts; die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat. Aber wer über Jahre keine Erhöhung erhalten hat, ist nicht auf der sicheren Seite.

Was bei einer Indexmiete nicht geht

Keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen“, sagt § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB. Damit ist der ganze Mietspiegel-Weg versperrt – und weil die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB⁹ steht, gilt auch sie nicht. Der Satz schneidet in beide Richtungen: Ihr Vermieter kann sich nicht auf den Mietspiegel berufen, Sie sich nicht auf die 20-Prozent-Grenze. Wie das reguläre Verfahren dagegen abläuft, erklärt unsere Seite zur Mieterhöhung.

Modernisierungskosten nur im Ausnahmefall – beim Heizungstausch ist die Lage ungeklärt. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann der Vermieter nur verlangen, soweit er die baulichen Maßnahmen „auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt“ (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Nachsatz meint den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage (§ 555b Nr. 1a BGB¹⁰) und steht seit dem 1. Januar 2024 im Gesetz. Was er bewirkt, ist offen: Dem Wortlaut nach hebt er die Beschränkung für den Heizungseinbau auf – die Umlage wäre dann auch bei einer Indexmiete möglich. Die Bundesregierung liest die Norm genau umgekehrt; in der Begründung ihres Entwurfs „Miete II“ heißt es, die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 559e BGB bestehe „auch im Rahmen von Indexmietverträgen nicht“. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt es nicht. Wer nach einem Heizungstausch ein Erhöhungsschreiben bekommt, sollte es deshalb nicht ungeprüft zahlen, sondern prüfen lassen.

Betriebskosten laufen separat weiter. § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nimmt Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB ausdrücklich aus. Beide Seiten können Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung unabhängig vom Index anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB¹¹) – dieses Recht steht auch Ihnen zu, wenn zu hoch vorausgezahlt wird. Drei Größen sind also sauber zu trennen: die indexierte Nettokaltmiete, die Betriebskosten und die Nachzahlung aus der Abrechnung.

Mietpreisbremse: Sie gilt – für die Ausgangsmiete

In Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB¹²). Für einen Indexmietvertrag erklärt § 557b Abs. 4 BGB die §§ 556d bis 556g BGB auf die Ausgangsmiete für anwendbar – für Altverträge allerdings nicht immer, siehe die Box weiter unten. Die Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Dazu gehört auch die Auskunftspflicht: Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme – etwa eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung –, muss er Sie darüber vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert informieren. Unterlässt er das, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Abs. 1a BGB¹³). Zurückfordern lässt sich zu viel gezahlte Miete nur, wenn der Verstoß gerügt wurde – und auf den Zeitpunkt kommt es an: Wer erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, bekommt nur noch die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurück (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge selbst genügt in Textform.

Sinkt der Index, sinkt die Miete?

Ein Automatismus besteht nicht – aber die Norm erfasst Senkungen ebenso wie Erhöhungen. § 557b Abs. 3 Satz 1 BGB ist neutral formuliert: „Eine Änderung der Miete … muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.“ Das erfasst nach der Gesetzesbegründung auch Mietsenkungen, für die die Regelungen sinngemäß gelten (BT-Drucksache 14/4553, S. 53). Erklären kann diese Änderung auch die Mieterseite: Der Regierungsentwurf „Miete II“ geht in seiner Begründung ausdrücklich von einer „Reduzierung der Miete durch die Mietpartei“ aus. Praktisch heißt das: Der Vermieter erklärt eine Senkung selten von sich aus – und auch eine Senkung wirkt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.

Ehrlicherweise ist der Fall selten. In den Jahresdurchschnitten der Jahre 2021 bis 2025 gab es keinen einzigen Rückgang des Verbraucherpreisindex; einzelne Monate lagen unter dem Vormonat, im Vergleich zum Vorjahresmonat blieb der Index aber durchgehend im Plus. Eine belastbare höchstrichterliche Entscheidung dazu, wer bei fallendem Index wann erklären muss, gibt es bislang nicht.

Erhöhungsschreiben prüfen: Schritt für Schritt

Zustimmen müssen Sie nicht, widersprechen können Sie auch nicht – die Erklärung wirkt aus sich heraus. Prüfbar ist deshalb nur, ob sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllt:

• Steht die Indexklausel überhaupt im Vertrag? Ohne schriftliche Vereinbarung nach § 557b Abs. 1 BGB gibt es keine Indexmiete – dann bleibt dem Vermieter nur der Weg über § 558 BGB.
• Sind beide Pflichtangaben enthalten? Die eingetretene Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro. Fehlt eine davon, ist die Änderung nicht wirksam geltend gemacht; der Vermieter kann dann eine neue, formgerechte Erklärung abgeben.
• Ist die Zwölf-Monats-Frist gewahrt? Zwischen zwei Änderungen der Miete muss mindestens ein Jahr liegen.
• Stimmen die beiden Indexstände? Beide müssen aus der heute gültigen Reihe stammen und Monatswerte sein. Ein Stichtag, der vor dem Mietbeginn liegt, ist ein Warnzeichen: Er verschiebt die Rechnung zu Ihren Lasten, und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 557b Abs. 5 BGB unwirksam. (Für Gewerberaum hat der Bundesgerichtshof eine solche Klausel als von Anfang an unwirksam angesehen – Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25¹⁵; dort gilt allerdings das Preisklauselgesetz, von dem die Wohnraum-Indexmiete gerade ausgenommen ist, übertragen lässt sich die Entscheidung deshalb nicht.)
• Wurde die richtige Bezugsgröße genommen? Nur die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete und nicht die Betriebskostenvorauszahlung.
• Ab wann wird gezahlt? Erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang – nicht rückwirkend und nicht ab dem Datum des Schreibens.

Eine Ernüchterung gehört dazu: Rechnet der Vermieter zu niedrig, bleibt seine Erklärung trotzdem wirksam (BGH VIII ZR 42/20, Rn. 52). Nachrechnen lohnt sich also vor allem in die andere Richtung. Und wer die höhere Miete nicht tragen will, hat kein Sonderkündigungsrecht: § 561 BGB nennt nur die §§ 558 und 559 BGB. Bleibt die reguläre Kündigung – spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats; die Einzelheiten stehen auf unserer Seite zur Kündigungsfrist.

Indexmiete, Staffelmiete oder normale Miete

Neben Index- und Staffelmiete taucht in Verträgen gelegentlich ein Leistungsvorbehalt auf – eine Klausel, die dem Erhöhenden einen Ermessensspielraum nach Billigkeit lässt. Für Wohnraum ist die Indexmiete gesetzlich geregelt und vom allgemeinen Preisklauselverbot ausdrücklich ausgenommen (§ 1 Abs. 3 Preisklauselgesetz¹⁷); außerhalb der §§ 557a und 557b BGB sind vereinbarte Erhöhungsmechaniken für Wohnraum nicht zulässig. Bei Gewerberaum ist es umgekehrt – dort gilt das Preisklauselgesetz, und die §§ 557a ff. BGB gelten nicht.

Was die Inflation seit 2021 für Indexmieter bedeutet hat

Die Faustregel „ungefähr zwei Prozent im Jahr“ hat lange gestimmt und ist seit 2021 nicht mehr belastbar. Die folgende Reihe zeigt, wie weit Verbraucherpreise und Mieten auseinanderlaufen können.

Wer 2022 eine Indexmiete hatte, konnte also in einem Schritt ein Vielfaches dessen an Erhöhung erhalten, was die Bestandsmieten im Durchschnitt zulegten. Auf einer einheitlichen Indexbasis lässt sich der Abstand sauber ablesen: Gemessen an 2020 = 100 sind die Verbraucherpreise bis Juni 2026 rund doppelt so stark gestiegen wie die tatsächlichen Nettokaltmieten. Über einen langen Zeitraum betrachtet dreht sich das Bild allerdings nicht um: Nach einer Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung verteuerten sich bestehende Mietverhältnisse zwischen 2005 und 2024 im Mittel um 1,41 Prozent je Jahr, der Verbraucherpreisindex um 2,04 Prozent und die Angebotsmieten für Neuverträge um 3,07 Prozent (BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2026¹⁸). Ob eine Indexmiete günstiger ist als das reguläre Modell, hängt damit von der Höhe der Inflation und vom Zeitpunkt der Preisschübe ab – eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Verbreitet ist diese Vertragsart vor allem dort, wo der Markt eng ist: Bundesweit sind es rund 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse, im Neubau ab Baujahr 2014 in den sieben größten Städten aber 18,8 Prozent; bei privaten Vermietern liegt der Anteil bei 7 Prozent, unter den im Jahr 2021 neu geschlossenen Verträgen dagegen bei 18 Prozent. Alle vier Werte stammen aus derselben BBSR-Untersuchung, die dafür mehrere Erhebungen auswertet; die Anteile schwanken je nach Datenbasis erheblich. Der Befund ist trotzdem eindeutig: Als die Inflation anzog, wurden spürbar mehr Indexmietverträge geschlossen.

Was die Indexmiete für Ihre Kaution bedeutet

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB¹⁹) – Bezugsgröße ist also genau die Nettokaltmiete, die auch die Indexmiete verändert. Zahlen dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten (Abs. 2). Einen Anspruch des Vermieters, die einmal gestellte Sicherheit nach einer Erhöhung aufzustocken, sieht das BGB nicht vor: § 551 BGB regelt eine Obergrenze, keinen Nachschuss. Ob eine Nachforderung auf eine Klausel im Mietvertrag gestützt werden kann, ist eine Frage dieses Vertrags – höchstrichterlich entschieden ist sie nicht.

Praktisch bedeutet das eine Schieflage: Ihre Miete folgt Jahr für Jahr dem Index, die hinterlegte Kaution bleibt nominal, wo sie ist – oft über zehn Jahre und länger. Deshalb ist die Anlagepflicht hier keine Nebensache. Eine Geldkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB); Vereinbarungen, die davon zu Ihrem Nachteil abweichen, sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Wie das in der Praxis abläuft, steht auf unserer Seite zum Mietkautionskonto. Wer die Summe über viele Jahre bindet, denkt schnell an eine inflationsnähere Anlage – dann lohnt der Blick auf das Mietkautionsdepot, allerdings mit zwei Bedingungen im selben Atemzug: Der Vermieter muss zustimmen, und Kursverluste können die Sicherheit unter die vereinbarte Summe drücken.

Ein Punkt aus der Rechtsprechung gehört dazu, weil er beide Themen direkt verbindet: In dem Verfahren, das der Bundesgerichtshof 2017 entschieden hat (VIII ZR 291/16, oben verlinkt), behielt der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses die Kaution ein, weil der Mieter die Indexerhöhungen nicht gezahlt hatte – zu Recht. Eine wirksame Erhöhung nicht zu bedienen, kostet also am Ende die Sicherheit.

Geplante Deckelung: Was der Regierungsentwurf vorsieht

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zum Wohn- und Geschäftsraummietrecht²⁰ beschlossen, der die Indexmiete unmittelbar betrifft. Vorgesehen ist eine Kappungsgrenze: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes binnen eines Jahres 3 Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Teils bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben. Das amtliche Rechenbeispiel aus der Begründung: Bei einer Inflation von 5 Prozent wäre danach nur eine Mieterhöhung von 4 Prozent möglich.

Drei Einzelheiten entscheiden über die Reichweite. Erstens soll die Grenze nicht bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre bestimmt – ohne solche Verordnung ändert sich vor Ort nichts. Zweitens soll sie für jedes Jahr einzeln wirken, gerechnet ab Mietbeginn oder ab der letzten Erhöhung, angefangene Jahre anteilig; wer lange nicht erhöht hat, verliert dadurch nichts. Drittens soll sie auch bestehende Verträge erfassen: Maßgeblich wäre nach der Übergangsvorschrift des Entwurfs der Zugang der Änderungserklärung, nicht der Vertragsschluss. Der heutige Absatz 4 zur Mietpreisbremse würde dabei zu Absatz 5 rücken.

Entscheidend ist der Status: Der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 Stellung genommen (BR-Drucksache 265/26) – zur Indexmiete enthält der Beschluss keine gesonderte Forderung. Die Verfahrensseite des Bundesjustizministeriums führt den Entwurf Stand August 2026 weiterhin als Entwurf und weist keine Bundestags-Drucksachennummer aus. Geltendes Recht ist er damit nicht – im Bundesgesetzblatt verkündet ist nichts davon. Für ein konkretes Erhöhungsschreiben gilt ohnehin die Fassung, die im Zeitpunkt des Zugangs in Kraft war.

Häufige Fragen zur Indexmiete