Untervermieten: Erlaubnis, zulässige Untermiete und Kaution

Ein Zimmer untervermieten und die ganze Wohnung weitergeben sind rechtlich zwei verschiedene Dinge. Für einen Teil des Wohnraums gibt Ihnen § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis, sobald nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Für die gesamte Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht – dort bleibt es bei § 540 Abs. 1 BGB, und ohne Erlaubnis geht nichts. Wie viel Sie verlangen dürfen, hat der Bundesgerichtshof am 28.01.2026 präzisiert: Ihre wohnungsbezogenen Aufwendungen dürfen Sie decken, einen Gewinn darüber hinaus deckt der Anspruch nicht. Und sobald Sie eine Kaution nehmen, stehen Sie selbst in der Vermieterrolle – mit allem, was § 551 BGB dafür vorschreibt.

Untervermieten: was erlaubt ist und was nicht

Die folgende Übersicht ordnet die Fälle, um die es in der Praxis geht. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, zeigt aber, an welcher Stelle Ihres Vorhabens die Entscheidung fällt.

Teil der Wohnung oder ganze Wohnung: der entscheidende Unterschied

Das Gesetz kennt zwei Normen, und nur eine davon gibt Ihnen ein Recht. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Grundregel: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Ob der Vermieter diese Erlaubnis erteilt, steht in seinem Belieben.

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB durchbricht das – aber nur für einen Ausschnitt: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ Drei Merkmale müssen zusammenkommen: ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist, und die Überlassung nur eines Teils des Wohnraums.

Wo die Grenze zwischen „Teil“ und „ganzer Wohnung“ verläuft, entscheidet nicht die Zimmerzahl, sondern der Gewahrsam. Der Bundesgerichtshof formuliert es so: Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums ist „regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt“ – es genügt ein zurückbehaltenes Zimmer, um darin Einrichtungsgegenstände zu lagern oder gelegentlich zu übernachten (Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Wie wenig dafür reicht, zeigt eine spätere Entscheidung zu einer Einzimmerwohnung: Der Mieter hatte einen am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten Bereich von der Größe eines Quadratmeters für sich behalten, dazu Schrank und Kommode, und blieb im Besitz eines Wohnungsschlüssels. Das genügte. Gewahrsam kann auch ausüben, wer zeitweise ortsabwesend ist, und der zurückbehaltene Teil muss nicht zum Übernachten taugen (Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22).

Berechtigtes Interesse: wann Sie die Erlaubnis verlangen können

Der Maßstab ist niedriger, als viele annehmen. Nach ständiger Rechtsprechung genügt „jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht …, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht“; es reichen vernünftige Gründe, die den Wunsch nachvollziehbar erscheinen lassen.

Mit dem Urteil vom 28.01.2026 hat der Bundesgerichtshof das für den häufigsten Anlass ausdrücklich bestätigt. Leitsatz a) lautet: „Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist – unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist … – grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen.“ Eine Notlage müssen Sie also nicht darlegen.

Belegte Fallgruppen aus der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats:

• Kostenentlastung: Der Wunsch, weniger Miete allein zu tragen, genügt (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
• Mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt: ausdrücklich als berechtigtes Interesse anerkannt (Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).
• Beruflich genutzte Zweitwohnung: Der Senat hat verworfen, dass das Interesse den Hauptwohnsitz betreffen oder ihm im Gewicht gleichkommen müsse; die Wohnung muss nicht Lebensmittelpunkt bleiben. Entschieden wurde der Fall damit nicht – er ging zur weiteren Aufklärung zurück (Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 88/22).
• WG nach dem Auszug eines Mitmieters: Verbleibende Mieter dürfen den auf den Ausgezogenen entfallenden Mietanteil durch einen Untermieter auffangen – jedenfalls dann, wenn der Vermieter weder die Fortsetzung nur mit den Verbliebenen noch einen Vertragswechsel zulässt (Beschluss vom 07.10.2025 – VIII ZR 11/24). Das ist ein Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO – der Senat kündigt darin an, die Revision zurückzuweisen; ein amtlicher Leitsatz ist damit nicht verbunden.

Die oft übersehene Hürde steckt im Wort „nach“: Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Wer schon bei der Wohnungsbesichtigung wusste, dass er ein Zimmer weitervermieten will, kann sich für genau dieses Vorhaben später nicht auf § 553 Abs. 1 BGB berufen. Gesperrt ist damit aber nur das bereits damals vorhandene Interesse: Entsteht aus neuen Umständen ein neues berechtigtes Interesse – ein Jobwechsel, der Auszug eines Mitmieters, gestiegene Kosten –, greift die Vorschrift wieder.

Ablehnen darf der Vermieter aus drei Gründen, die das Gesetz abschließend nennt (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB): wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Wer gilt als „Dritter“? Partner, Kinder, Besuch

Untervermietung setzt voraus, dass Sie den Gebrauch einem Dritten überlassen. Der Bundesgerichtshof zieht die Linie so: „jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist“, ist Dritter; ausgenommen sind „die Familie des Mieters“ wegen ihrer verfassungsrechtlich geschützten Beziehung (Art. 6 GG) und – wegen des nur kurzen Aufenthalts – Besucher.

Sicher erfasst von dieser Ausnahme sind Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder. Bei weiteren Angehörigen wird es unsicher: Der Senat spricht allgemein von der „Familie des Mieters“, ohne den Kreis abschließend zu bestimmen. Wer Eltern oder Geschwister dauerhaft aufnimmt, ist deshalb mit einer Anfrage beim Vermieter auf der sicheren Seite.

Der nichteheliche Lebensgefährte ist dagegen eindeutig Dritter – und zugleich der Fall, in dem der Anspruch praktisch immer besteht. Der amtliche Leitsatz: „Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.“ Der Wunsch, eine solche Gemeinschaft zu bilden, muss nicht näher begründet werden; der Mieter hat einen klagbaren Rechtsanspruch (Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02).

Für Besuch gilt keine feste Frist – das Gesetz kennt keine. Maßgeblich ist, ob es beim vorübergehenden Aufenthalt bleibt oder ob die Wohnung dauerhaft und selbstständig mitgenutzt wird. Je länger und selbstverständlicher die Nutzung, desto eher liegt eine Gebrauchsüberlassung vor.

Wie viel Untermiete Sie verlangen dürfen

Hier hat der Bundesgerichtshof 2026 die maßgebliche Grenze gezogen. Aus dem Urteil vom 28.01.2026, Leitsatz b): „Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst“ (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Die Entscheidung ist zur Aufnahme in die amtliche Sammlung bestimmt.

Wichtig ist die genaue Reichweite: Der Senat verbietet gewinnbringende Untervermietung nicht generell. Er verneint den Anspruch auf die Erlaubnis, soweit über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinaus Gewinn erzielt werden soll. Die vom Landgericht vertretene Idee, der Vermieter müsse am Untermietertrag beteiligt werden, hat der Senat nebenbei verworfen – dafür „findet sich im Gesetz ohnehin keine Stütze“ (Rn. 27); entscheidungserheblich war die Frage nicht.

Der entschiedene Fall macht die Größenordnung greifbar: Für eine Berliner Zweizimmerwohnung zahlte der Mieter 460 € Nettokaltmiete (ab September 2021 dann 497,35 €). Von zwei Untermietern verlangte er 962 € nettokalt zuzüglich Vorauszahlungen, insgesamt 1.100 € monatlich – mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete. Die Räumung wurde bestätigt.

Wie die Grenze im Einzelfall exakt zu berechnen ist, hat der Senat offengelassen. Eine gerichtlich abgesegnete Aufteilungsformel gibt es nicht, und ob Zusatzleistungen wie Möbel oder Hausrat gegengerechnet werden dürfen, ist ausdrücklich offen. Als Orientierung – nicht als Rechtsgröße – lässt sich an den Aufwendungen entlangrechnen:

Neben dieser Grenze steht die Mietpreisbremse. Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn eines Wohnraummietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen – allerdings nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat. Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Der Wortlaut unterscheidet nicht zwischen Haupt- und Untermietvertrag; ausgenommen sind nach § 549 Abs. 2 BGB Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch sowie das überwiegend möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung – Letzteres allerdings nur, sofern es nicht zum dauernden Gebrauch mit der Familie des Mieters oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse zusätzlich das berechtigte Interesse entfallen lässt, hat der Bundesgerichtshof 2026 ausdrücklich offengelassen.

Umgekehrt kann Ihr Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen – aber nur unter einer engen Voraussetzung: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen“ (§ 553 Abs. 2 BGB). Einen Prozentsatz oder Betrag nennt das Gesetz nicht, und ein Automatismus folgt aus der Vorschrift nicht: Sie greift nur, wenn dem Vermieter die Überlassung ohne Erhöhung unzumutbar ist. Ob allein die stärkere Belegung der Wohnung oder zusätzliche Untermieteinnahmen einen Zuschlag rechtfertigen, ist unter den Instanzgerichten umstritten; der Bundesgerichtshof hat beide Fragen 2025 ausdrücklich offengelassen (Beschluss vom 07.10.2025 – VIII ZR 11/24, Rn. 16, 18). Feste Beträge gibt es nur bei preisgebundenem Wohnraum: § 26 Abs. 3 NMV 1970 nennt 2,50 € monatlich für eine Person und 5 € für zwei und mehr Personen. Auf dem freien Wohnungsmarkt gilt das nicht.

Erlaubnis einholen: Schritt für Schritt

Eine Form schreibt § 553 BGB nicht vor. In Textform anzufragen ist trotzdem sinnvoll, weil Sie im Streitfall belegen können müssen, wann Sie was gefragt haben – und weil genau das später über die Wirksamkeit einer Kündigung entscheiden kann.

1. Mietvertrag prüfen: Steht dort ein Erlaubnisvorbehalt oder ein pauschales Verbot? Für die Teiluntervermietung ändert beides nichts am Anspruch (§ 553 Abs. 3 BGB).
2. Untermieter benennen: In sämtlichen vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen ging es um eine namentlich benannte Person. Ob und welche weiteren Angaben der Vermieter verlangen darf, ist gerichtlich offen.
3. Umfang beschreiben: welcher Raum, welche Flächen mitbenutzt werden, ab wann und für welchen Zeitraum.
4. Grund nennen: das berechtigte Interesse und der Zeitpunkt, zu dem es entstanden ist.
5. Frist setzen: zwei bis drei Wochen sind üblich; das Gesetz nennt keine Frist.
6. Antwort abwarten: Bis zur Erlaubnis niemanden einziehen lassen – die Pflichtverletzung tritt auch dann ein, wenn Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis haben.

Wenn der Vermieter Nein sagt

Die Ablehnung hat zwei Ebenen, und beide muss man auseinanderhalten. Zuerst zählt, ob die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB überhaupt erfüllt sind: ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist, und die Überlassung nur eines Teils des Wohnraums. Fehlt eine davon – wie im Fall vom 28.01.2026, in dem der Mieter Gewinn erzielen wollte –, darf Ihr Vermieter ablehnen, ohne sich auf irgendetwas weiter berufen zu müssen. Sind die Voraussetzungen dagegen erfüllt, kann er die Erlaubnis nur noch aus einem der drei Gründe des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern; andernfalls bleibt Ihr Anspruch bestehen, und er ist einklagbar.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann das teuer für ihn werden. Der Bundesgerichtshof hat einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens nach § 280 Abs. 1 BGB bestätigt – im entschiedenen Fall 7.475 € entgangene Untermiete. Auf eine unklare Rechtslage kann der Vermieter sich dabei nicht berufen; diese Unsicherheit liegt in seinem Risikobereich (Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Unabhängig davon gibt Ihnen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht: „Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.“ Dieses Recht gilt auch dann, wenn Sie die gesamte Wohnung überlassen wollten und deshalb keinen Anspruch aus § 553 BGB haben. „Gesetzliche Frist“ heißt nach § 573d Abs. 2 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats – also rund drei Monate. Welche Fristen sonst im Mietverhältnis gelten, steht in unserem Ratgeber zur Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Untervermieten ohne Erlaubnis: Abmahnung, Kündigung, Haftung

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn ihm die Erlaubnis zugestanden hätte. Zwei Kündigungswege kommen in Betracht: die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung und die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung.

Automatisch geht beides nicht. Die fristlose Kündigung setzt grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Und ob eine unerlaubte Untervermietung überhaupt schwer genug wiegt, ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls. Im Fall aus dem Januar 2026 trug am Ende die ordentliche Kündigung, nicht die fristlose – vorausgegangen waren eine unbeantwortete Anfrage, eine Abmahnung und erst danach die Kündigung.

Zwei Folgen gelten unabhängig von der Erlaubnis. Erstens haften Sie für Ihren Untermieter: Nach § 540 Abs. 2 BGB haben Sie ein Verschulden des Dritten zu vertreten, „auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat“. Schäden in der Wohnung sind also Ihr Problem, nicht das Ihres Vermieters – mehr dazu in unserem Ratgeber zu den Rechten und Pflichten im Mietvertrag. Zweitens kann der Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses „auch von dem Dritten zurückfordern“ (§ 546 Abs. 2 BGB). Ihr Untermieter steht rechtlich also schwächer, als er vermutlich denkt.

Der Untermietvertrag: was hineingehört

Erst die Klarstellung, die auf vielen Seiten falsch steht: Ein mündlicher Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit ist von Anfang an voll wirksam. § 550 BGB ordnet keine Schriftformpflicht an, sondern eine Rechtsfolge: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Noch wichtiger ist die zweite Falle: Ein einfach „auf zwölf Monate befristeter“ Untermietvertrag über Wohnraum ist meist gar nicht befristet. Eine Befristung wirkt nur, wenn einer der Gründe des § 575 Abs. 1 BGB vorliegt – bei der Untermiete typischerweise die eigene Rückkehr in die Wohnung – und Sie diesen Grund dem Untermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt die Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, und Sie brauchen zur Beendigung einen Kündigungsgrund.

Zwei Ausnahmen gibt es allerdings, und sie treffen häufige Untermietfälle: Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und für das überwiegend von Ihnen möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gilt § 575 BGB nicht. Dort können Sie frei befristen – ohne Befristungsgrund und ohne schriftliche Mitteilung.

In den Vertrag gehören:

• Vertragsparteien mit vollständiger Anschrift – Hauptmieter als Untervermieter und Untermieter
• welche Räume allein überlassen und welche gemeinsam genutzt werden, mit Quadratmeterangabe
• Beginn und, falls gewollt, die Befristung mitsamt dem schriftlich mitgeteilten Grund
• Miete getrennt nach Nettokaltmiete und Vorauszahlung auf Betriebs- und Heizkosten – diese Trennung entscheidet später über die zulässige Kautionshöhe
• ob und wie Betriebskosten abgerechnet werden
• Kaution: Höhe, Fälligkeit, Ratenzahlung, Anlageform
• Zustand bei Übergabe, Übergabeprotokoll, bei möblierter Überlassung eine Inventarliste
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
• Kündigungsfristen und die Anzahl der übergebenen Schlüssel

Musterverträge halten unter anderem Mietervereine und Verbraucherzentralen bereit. Wichtiger als die Vorlage ist, dass die Punkte oben tatsächlich geregelt sind.

Eine Pflicht wird regelmäßig vergessen: Als Untervermieter sind Sie Wohnungsgeber im Sinne des Melderechts. Sie müssen den Einzug bestätigen (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BMG), und zwar innerhalb der Anmeldefrist von zwei Wochen nach dem Einzug (§ 17 Abs. 1 BMG). In die Bestätigung gehören Name und Anschrift des Wohnungsgebers, der Name des Eigentümers – sofern Sie nicht selbst Eigentümer sind, was beim untervermietenden Hauptmieter die Regel ist –, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen. Wer nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt, handelt ordnungswidrig; der Bußgeldrahmen reicht bis 1.000 €, bei Scheinanmeldungen bis 50.000 € (§ 54 BMG).

Bei den Kündigungsfristen im Untermietverhältnis kommt es auf die Konstellation an. Im Regelfall gilt § 573c Abs. 1 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, für Sie als Untervermieter nach fünf und acht Jahren jeweils drei Monate länger. Vermieten Sie ein überwiegend von Ihnen möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer eigenen Wohnung, greift die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Kündigungsschutz, Mieterhöhungsschutz und Mietpreisbremse gelten dann nicht, und gekündigt werden kann bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB). Diese Ausnahme hat aber eine dritte Voraussetzung, die gern übersehen wird: Sie gilt nur, „sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt“. Vermieten Sie das möblierte Zimmer also dauerhaft an ein Paar oder eine Familie, bleibt es beim vollen Kündigungsschutz des § 573 BGB und bei der Regelfrist des § 573c Abs. 1 BGB. Ist das Zimmer in Ihrer Wohnung dagegen unmöbliert, greift § 573a Abs. 2 BGB: Sie können ohne berechtigtes Interesse kündigen, dafür verlängert sich die Frist um drei Monate. In diesem Fall müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben, dass Sie die Kündigung auf § 573a Abs. 2 BGB stützen (§ 573a Abs. 3 BGB) – fehlt diese Angabe, ist die Kündigung unwirksam.

Kaution vom Untermieter: Sie sind jetzt in der Vermieterrolle

Sobald Sie untervermieten, sind Sie gegenüber Ihrem Untermieter Vermieter. Verlangen Sie eine Kaution, gilt § 551 BGB unverändert – auch beim möblierten Zimmer in der eigenen Wohnung. Der Untermietvertrag über Wohnraum ist ein Wohnraummietverhältnis, und die Ausnahmeliste des § 549 Abs. 2 BGB nennt § 551 BGB nicht.

• Höchstbetrag: maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – also drei Nettokaltmieten.
• Ratenzahlung: Ist eine Geldsumme zu stellen, darf Ihr Untermieter in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Anlage: Sie legen das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an, getrennt von Ihrem eigenen Vermögen. Das ist keine Formalie – die Trennung sorgt dafür, dass das Geld bei einer Insolvenz nicht in Ihre Vermögensmasse fällt.
• Erträge: Die Zinsen stehen dem Untermieter zu und erhöhen die Sicherheit.
• Unabdingbar: Eine zum Nachteil des Untermieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für die getrennte Anlage gibt es den passenden Kontotyp: Wie ein solches Konto funktioniert, wer es eröffnet und wie es verzinst wird, erklären wir auf unserer Seite zum Mietkautionskonto. Umgekehrt muss Ihr Untermieter die Sicherheit nicht zwingend in bar stellen – ob Barkaution, Bürgschaft oder Depot besser passt, hängt vom Einzelfall ab und steht in unserem Vergleich der Kautionsformen. Nur bei gewerblicher Unterüberlassung gelten diese Regeln nicht: § 578 BGB führt § 551 BGB für Räume, die keine Wohnräume sind, nicht auf.

Zieht Ihr Untermieter aus, sind Sie in der Rolle, die Sie sonst von der anderen Seite kennen: abrechnen, berechtigte Ansprüche abziehen, den Rest auszahlen. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Welche Abzüge zulässig sind und wie lange Sie einbehalten dürfen, haben wir im Ratgeber Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten? zusammengetragen – die Antworten gelten für Sie als Untervermieter genauso.

Steuern: Untermieteinnahmen in der Steuererklärung

Was Sie vom Untermieter bekommen, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst ausdrücklich auch Gebäudeteile, also das einzelne untervermietete Zimmer. Zu versteuern ist nicht die Einnahme, sondern der Überschuss: Die anteilig auf den untervermieteten Bereich entfallenden Kosten – Miete, Nebenkosten, Strom, anteilige Renovierung – sind Werbungskosten.

Zwei Grenzen stehen im Gesetz. Liegt die Untermiete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; die Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Beträgt sie bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt sie als vollentgeltlich – dann bleibt der volle Abzug (§ 21 Abs. 2 EStG). Wer besonders günstig an Freunde untervermietet, verschenkt also womöglich Werbungskosten.

Eine gesetzliche Bagatellgrenze für die Untervermietung gibt es nicht; Vereinfachungsregelungen der Finanzverwaltung stehen in den Einkommensteuer-Richtlinien. Ob Ihre Einnahmen darunter fallen, klären Sie am besten beim Finanzamt. Und sobald Sie über die reine Raumüberlassung hinaus Leistungen anbieten – etwa bei häufig wechselnden Kurzzeitgästen mit Reinigung und Wäsche –, kann daraus eine gewerbliche Tätigkeit werden. Diesen Fall behandeln wir gesondert bei der Kurzzeitvermietung über Plattformen.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: was zusätzlich gilt

Für Feriengäste und tageweise Vermietung gelten dieselben mietrechtlichen Grundregeln – aber sie sind nicht das Ende der Prüfung. Dazu kommt öffentliches Recht: Zweckentfremdungsverbote, Genehmigungs- und Registrierungspflichten sind Landes- und Kommunalrecht und unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Seit dem 20.05.2026 gilt zusätzlich die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für kurzfristige Vermietungen. Davon unabhängig melden Plattformen Ihre Vermietungsumsätze an die Finanzverwaltung: Grundlage dafür ist das Plattformen-Steuertransparenzgesetz, das die zeitlich begrenzte Überlassung von unbeweglichem Vermögen als meldepflichtige Tätigkeit erfasst (§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 PStTG). Die oft zitierte Bagatellgrenze von 30 Fällen und 2.000 € betrifft nur den Verkauf von Waren (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 i. V. m. § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 PStTG) – für die Vermietung von Wohnraum gibt es sie nicht. Was in Ihrer Stadt gilt und wann aus Gastgeberschaft ein Gewerbe wird, lesen Sie in unserem Ratgeber Airbnb & Co.: Wann darf ich untervermieten?.

Häufige Fragen zum Untervermieten

Darf ich ohne Erlaubnis untervermieten?

Nein. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt die Erlaubnis des Vermieters, und die Pflichtverletzung tritt selbst dann ein, wenn Ihnen die Erlaubnis zugestanden hätte. Umgekehrt schützt eine rechtzeitige, dokumentierte Anfrage: Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter zur Erteilung verpflichtet war.

Kann mein Vermieter die Untervermietung im Mietvertrag verbieten?

Für einen Teil der Wohnung nicht: § 553 Abs. 3 BGB erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Ein pauschales Verbot im Formularvertrag läuft insoweit leer. Für die Überlassung der gesamten Wohnung gilt dieser Schutz nicht.

Wie viel Untermiete darf ich verlangen?

Höchstens so viel, wie Ihre wohnungsbezogenen Aufwendungen ausmachen – Nettokaltmiete und weitergegebene Betriebskosten. Wer darüber hinaus Gewinn erzielen will, hat insoweit keinen Anspruch auf die Erlaubnis (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Wie genau bei der Überlassung nur eines Teils zu rechnen ist, hat der Bundesgerichtshof offengelassen; im entschiedenen Fall hat er lediglich die Untermiete mit der eigenen Miete verglichen.

Darf ich die ganze Wohnung untervermieten, wenn ich ein Jahr ins Ausland gehe?

Nur mit Erlaubnis, und einen Anspruch darauf haben Sie in dieser Form nicht. Behalten Sie dagegen einen Teil der Wohnung in Ihrem Gewahrsam – ein Zimmer für Ihre Sachen, den Schlüssel –, ist es eine Teilüberlassung, und § 553 Abs. 1 BGB greift. Ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt ist als berechtigtes Interesse anerkannt.

Muss mein Partner im Mietvertrag stehen, wenn er einzieht?

Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder gelten nicht als Dritte – ihre Aufnahme ist keine Untervermietung. Beim nichtehelichen Lebensgefährten brauchen Sie die Erlaubnis, haben darauf aber im Regelfall einen Anspruch.

Muss der Untermietvertrag schriftlich sein?

Wirksam ist auch ein mündlicher Vertrag. Schriftlich ist er trotzdem die bessere Wahl: Bei einer Bindung von mehr als einem Jahr gilt er sonst als unbefristet (§ 550 BGB), eine gewollte Befristung wirkt ohne schriftlich mitgeteilten Grund nicht, und ohne Text lässt sich später kaum belegen, was zu Nebenkosten, Schäden und Kaution vereinbart war.

Darf ich vom Untermieter eine Kaution verlangen?

Ja, in denselben Grenzen, die für Ihren eigenen Vermieter gelten: höchstens drei Nettokaltmieten. Wird die Kaution als Geldsumme gestellt, darf Ihr Untermieter in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen das Geld getrennt von Ihrem Vermögen anlegen, Zinsen zugunsten des Untermieters (§ 551 BGB).

Muss ich Untermieteinnahmen versteuern?

Untermieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abzug der anteiligen Kosten. Ob und ab welcher Höhe das Finanzamt bei kleinen, vorübergehenden Untervermietungen auf eine Besteuerung verzichtet, richtet sich nach Verwaltungsanweisungen – fragen Sie im Zweifel dort nach.