Kleinreparaturen im Mietvertrag: Wann die Klausel unwirksam ist

Der Wasserhahn tropft, der Fenstergriff sitzt lose, die Steckdose im Flur ist tot. Wer die Handwerkerrechnung zahlt, entscheidet nicht deren Höhe – sondern eine einzige Klausel in Ihrem Mietvertrag. Und die hält häufiger nicht, als beide Seiten annehmen.

Das Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig: Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB¹). Instandhaltung und Instandsetzung sind damit seine Sache. Nur eine wirksame Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag verschiebt die Kosten kleiner Schäden auf Sie – und der Bundesgerichtshof stellt an solche Klauseln strenge Anforderungen. Scheitert eine Klausel an einem einzigen Punkt, entfällt sie vollständig. Dann zahlen Sie auch für den tropfenden Wasserhahn nichts.

Diese Seite zeigt, woran Sie Ihre eigene Klausel prüfen, welche Beträge Gerichte akzeptiert haben – und warum sich die überall zitierte Formel „8 % laut BGH“ nicht belegen lässt. Rechtsstand ist August 2026.

Auf dieser Seite:

• Die Grundregel: Reparieren ist Sache des Vermieters
• Vier Punkte, an denen eine Kleinreparaturklausel scheitert
• Ist die Klausel unwirksam, zahlen Sie null Euro
• Was als Kleinreparatur zählt – und was nicht
• Wie hoch dürfen Einzel- und Jahresgrenze sein?
• Liegt die Rechnung über der Grenze, zahlen Sie gar nichts
• Kleinreparatur, Schönheitsreparatur, Mangel: drei verschiedene Dinge
• Kleinreparaturen und Ihre Kaution beim Auszug
• Was tun, wenn der Vermieter abrechnet
• Häufige Fragen zu Kleinreparaturen
• Rechtsstand und Quellen

Die Grundregel: Reparieren ist Sache des Vermieters

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter zu zwei Dingen: die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand zu überlassen und sie „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist keine Nebenpflicht, sondern eine Hauptpflicht des Vermieters – so hat es der Bundesgerichtshof in der Leitentscheidung zur Kleinreparaturklausel formuliert (Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247, unter Verweis auf BGHZ 92, 363, 367).

Dazu passt die zweite gesetzliche Weichenstellung: Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB²). Abnutzung ist einkalkuliert und über die Miete abgegolten.

Eine Kleinreparaturklausel weicht von diesem Leitbild ab. Weil sie in aller Regel eine vorformulierte Vertragsbedingung ist, also eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB³), unterliegt sie der Inhaltskontrolle: Unwirksam ist eine Bestimmung, die den Vertragspartner „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt“; im Zweifel ist das anzunehmen, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB⁴). Der wesentliche Grundgedanke ist hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zwei Folgerungen daraus sind für die Praxis wichtig. Erstens greift die strenge Prüfung nur bei vorformulierten Bedingungen: Nur was tatsächlich im Einzelnen ausgehandelt wurde, ist keine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) – ein Vertragsvordruck erfüllt das nicht. Zweitens gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten desjenigen, der die Klausel gestellt hat (§ 305c Abs. 2 BGB⁵). Eine unklar formulierte Klausel wird deshalb in ihrer ungünstigsten Lesart geprüft – und scheitert daran oft.

Vier Punkte, an denen eine Kleinreparaturklausel scheitert

Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab in zwei Entscheidungen von 1989 und 1992 entwickelt und 2010 in einem Satz zusammengefasst: „Nach der Rechtsprechung des Senats sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind“ (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08⁶, Rn. 36, unter Verweis auf BGHZ 108, 1, 8 ff. und BGHZ 118, 194, 196). Aus diesem Maßstab und aus der älteren Rechtsprechung ergeben sich vier Anforderungen.

1. Nur die Kosten, nicht die Arbeit. Eine Klausel, nach der Sie Kleinreparaturen selbst vorzunehmen haben, benachteiligt Sie unangemessen – „auch dann …, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist“. So der amtliche Leitsatz des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759). Die Begründung ist praktisch: Bei schlechter Ausführung müssten Sie Gewährleistungsansprüche gegen den Handwerker durchsetzen, für Schäden an Sachen des Vermieters oder Dritter einstehen und Ihren Erstattungsanspruch anschließend selbst eintreiben. Zulässig ist deshalb allenfalls, dass Sie die Kosten tragen – der Vermieter beauftragt.

2. Nur Gegenstände Ihres häufigen, direkten Zugriffs. Belasten darf die Klausel Sie nur mit Teilen der Mietsache, die Ihrem „– häufigen – Zugriff“ unterliegen. Der Gedanke dahinter: Sie sollen es in der Hand haben, den Reparaturaufwand durch pfleglichen Umgang gering zu halten. Ausdrücklich nicht erfasst sind die „regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten“ Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88). Erstreckt sich die Klausel auch auf solche Bauteile, ist sie angreifbar – aber nicht zwangsläufig unwirksam. Enthält sie einen einschränkenden Zusatz, kann die gegenständliche Begrenzung schon dadurch hergestellt sein: Das Landgericht Münster hat eine Klausel gehalten, die ausdrücklich „Glasscheiben in ihrer Gesamtheit“ und die Heiztherme nannte – also Gegenstände, die „nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“ –, weil der Zusatz „soweit sie dem häufigen Zugriff des Mieters in seinem Bereich unterliegen“ die Begrenzung „ausreichend“ verdeutliche (Urteil vom 30.03.2021 – 1 S 65/19). Zahlen musste der Mieter am Ende trotzdem nichts: Der Anwendungsbereich der wirksamen Klausel war im konkreten Fall nicht eröffnet – dazu die fünfte Prüffrage unten.

3. Ein Höchstbetrag je Einzelreparatur. Aus der Klausel muss sich ergeben, bis zu welchem Betrag eine Reparatur überhaupt noch als „klein“ gilt. Fehlt diese Zahl, fehlt die betragsmäßige Beschränkung, die der Bundesgerichtshof verlangt (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88).

4. Eine Obergrenze für das Jahr. Zusätzlich muss die Klausel eine Höchstgrenze für den Fall vorsehen, „daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen“ – so fasst der Senat seine Leitentscheidung später selbst zusammen (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, zu BGHZ 108, 1, 8 ff.). Ohne Jahresdeckel könnten sich viele kleine Beträge zu einer unzumutbaren Summe addieren. Wie hoch diese Grenze sein darf, sagt der Bundesgerichtshof nicht – dazu unten mehr.

Diese fünfte Frage ist kein theoretischer Zusatz. Das Landgericht Münster hat eine Kleinreparaturklausel ausdrücklich für wirksam gehalten und den Mieter trotzdem freigestellt: „So ist deren Anwendungsbereich schon nicht eröffnet. Sinn einer Kleinreparaturklausel ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Sie greift mithin nur dann, wenn es ihm möglich ist, den Verschleiß des Gegenstandes durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern“ (Urteil vom 30.03.2021 – 1 S 65/19). Es lohnt sich also, beide Stufen zu prüfen: erst die Klausel, dann das konkrete Bauteil.

Ein Sonderfall, der oft mit Kleinreparaturen verwechselt wird, ist die Wartung. Eine Formularklausel, die Ihnen die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt Sie „auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht“ (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12⁷, Leitsatz). Wartung ist planbar und dient dem Erhalt – für sie gelten die vier Punkte nicht.

Ist die Klausel unwirksam, zahlen Sie null Euro

Hier liegt der geldwerte Kern des Themas. Eine unwirksame Kleinreparaturklausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgestutzt, sondern fällt ersatzlos weg. Der Bundesgerichtshof hat das in VIII ZR 91/88 unmissverständlich gesagt: Eine ergänzende Auslegung scheide „ebenso aus wie die Aufrechterhaltung der Klausel mit einer vom Senat als betragsmäßig (noch) zulässig erachteten Höchstgrenze; letzteres liefe auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinaus“.

Was an ihre Stelle tritt, regelt das AGB-Recht: Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam (§ 306 Abs. 1 BGB⁸), und für die weggefallene Klausel gelten die gesetzlichen Vorschriften (§ 306 Abs. 2 BGB) – also § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Bundesgerichtshof hat diese Kette für Kleinreparaturen ausbuchstabiert: Der Vermieter hat „mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen“; die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit weist der Senat damit der Risikosphäre des Vermieters zu (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 83/07⁹, Rn. 23).

Der Vermieter kann den Ausfall auch nicht über die Miete zurückholen. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel steht ihm nicht zu – und „für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten“ (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 83/07, Rn. 19). Im entschiedenen Fall ging es um einen Zuschlag von 0,09 € je Quadratmeter für Kleinreparaturen; der Senat hat ihn abgelehnt, ebenso eine ergänzende Vertragsauslegung.

Was als Kleinreparatur zählt – und was nicht

Zwei Maßstäbe wirken zusammen. Der eine ist das Zugriffs-Kriterium des Bundesgerichtshofs, der andere ein Katalog aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Dort heißt es wörtlich: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden“ (§ 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV¹¹).

Der Katalog erklärt die Faustformel, an der sich die meisten Streitfälle entscheiden: Der tropfende Wasserhahn ist ein Installationsgegenstand und damit erfasst – das Rohr dahinter ist eine Leitung und damit nicht. Das eine bedienen Sie täglich, das andere sehen Sie nie.

Die folgende Übersicht führt nur Fälle auf, zu denen eine Entscheidung mit Aktenzeichen vorliegt oder die der Verordnungstext ausdrücklich nennt.

Bauteile, die in dieser Übersicht fehlen – etwa Rollladengurte, Silikonfugen oder mitvermietete Küchengeräte –, tauchen zwar regelmäßig in Klauseltexten auf, sind aber, soweit ersichtlich, nicht gerichtlich entschieden. Für sie hilft nur die Rückfrage aus Punkt 2 und der fünften Prüffrage: Ist es ein Teil, das Sie täglich in der Hand haben und dessen Verschleiß Sie beeinflussen können?

Wie hoch dürfen Einzel- und Jahresgrenze sein?

Hier beginnt der Teil, den viele Ratgeber falsch darstellen. Es gibt keine gesetzliche Zahl – und es gibt auch keine höchstrichterliche. Der Bundesgerichtshof verlangt eine „im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende“ Höchstgrenze – so seine eigene Zusammenfassung der Leitentscheidung (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, zu BGHZ 108, 1, 8 ff.) – und beziffert sie nicht. In der Leitentscheidung VIII ZR 91/88 hat er es sogar ausdrücklich abgelehnt, an die Stelle einer unwirksamen Klausel eine „vom Senat als betragsmäßig (noch) zulässig erachtete Höchstgrenze“ zu setzen.

Was es gibt, ist eine dokumentierte Bandbreite. Sie ist über die Jahre gestiegen, aber sie ist an keinem Punkt einheitlich.

Bei der Jahresgrenze steckt eine zweite Unsicherheit im Detail: Schon die Bezugsgröße ist strittig. Die Gerichte rechnen mit der Jahresmiete, der Jahresgrundmiete oder der Jahresbruttokaltmiete – und je nachdem fällt dasselbe Prozentzeichen unterschiedlich hoch aus.

Wie groß der Unterschied zwischen den beiden Lagern ist, zeigt eine simple Rechnung – hier beispielhaft auf die Nettokaltmiete bezogen. Bei 800 € Nettokaltmiete beträgt die Jahresnettokaltmiete 9.600 €. Davon sind 6 % genau 576 €, 8 % sind 768 € – zwischen der strengsten und der großzügigsten Auffassung liegen in diesem Beispiel also 192 € im Jahr. Bei einer Einzelfallgrenze von 120 € passen in ein 576-€-Jahresbudget vier volle Kleinreparaturen; danach sind vom Jahresbudget noch 96 € übrig. Ist es ausgeschöpft, trägt der Vermieter jede weitere Rechnung. Wie eine Reparatur behandelt wird, die den Rest nur teilweise ausfüllt, hängt vom Wortlaut Ihrer Klausel ab.

Steht in Ihrem Vertrag eine Zahl am oberen Rand dieser Bandbreite, ist das weder ein Beweis für die Unwirksamkeit noch eine Garantie dafür, dass die Klausel hält. Entschieden wird das im Streitfall vom zuständigen Gericht.

Liegt die Rechnung über der Grenze, zahlen Sie gar nichts

Die zweithäufigste Streitfrage ist die nach dem Selbstbehalt: Wenn die Einzelfallgrenze bei 100 € liegt und der Handwerker 138 € berechnet – zahlen Sie dann wenigstens die 100 €?

Nein. Übliche Klauseln definieren Kleinreparaturen als solche, deren Kosten den vereinbarten Betrag nicht übersteigen. Wird er überschritten, handelt es sich schon dem Wortlaut nach nicht mehr um eine Kleinreparatur – die Klausel ist auf diesen Fall gar nicht anwendbar, und der Vermieter trägt die gesamte Rechnung. Verbleibende Zweifel bei der Auslegung gehen ohnehin zulasten dessen, der die Klausel gestellt hat (§ 305c Abs. 2 BGB). So sieht es auch die Rechtsprechung: Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass der Mieter bei Überschreiten des Höchstbetrags von der Zahlungspflicht befreit ist (Urteil vom 11.06.2002 – 24 U 183/01, WuM 2002, 545); AG Brandenburg (2008) und AG Völklingen (2023) berufen sich darauf. Maßgeblich bleibt der Wortlaut in Ihrem eigenen Vertrag.

Die Kehrseite derselben Überlegung: Eine Klausel, die ausdrücklich einen Selbstbehalt anordnet – „der Mieter trägt in jedem Fall die ersten 100 €“ –, ist gerade deshalb angreifbar. Sie belastet Sie auch bei großen Reparaturen, für die Sie nach dem Gesetz überhaupt nicht einzustehen haben.

Weil beide Grenzen nur nachprüfbar sind, wenn sich die Summe belegen lässt, ist es sinnvoll, Rechnungen und Zahlungsbelege über kleine Reparaturen zu sammeln. Ohne diese Unterlagen lässt sich im Streitfall kaum darlegen, dass die Jahresobergrenze bereits erreicht ist.

Kleinreparatur, Schönheitsreparatur, Mangel: drei verschiedene Dinge

Die drei Begriffe werden im Alltag vermischt, folgen aber unterschiedlichen Regeln.

Kleinreparatur heißt: Sie tragen die Kosten für die Behebung kleiner Defekte an Gegenständen Ihres häufigen Zugriffs – aber nur, wenn eine wirksame Klausel das anordnet.

Schönheitsreparaturen sind etwas anderes: Tapezieren, Anstreichen, Streichen, also Dekoration statt Defekt. Beide Klauseltypen stehen in derselben Verordnung nebeneinander (§ 28 Abs. 3 und Abs. 4 II. BV), und der Bundesgerichtshof hat sie ausdrücklich unterschieden: Schönheitsreparaturen fallen „nach einem festen Zeitplan und in bestimmtem Umfang an und sind damit im voraus kalkulierbar“, Kleinreparaturen nicht. Es sind zwei getrennte Klauseln mit zwei getrennten Wirksamkeitsprüfungen – die eine kann halten, während die andere fällt. Welche Anforderungen für die zweite gelten, steht auf unserer Seite zu den Schönheitsreparaturen.

Mangel ist die dritte Kategorie, und sie läuft unabhängig von jeder Klausel weiter. Ist die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, schulden Sie kraft Gesetzes nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB¹³) – „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht“ (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), und genau in diesem Bagatellbereich liegen die typischen Kleinreparaturfälle. Bei Wohnraum lässt sich das vertraglich nicht ausschließen (§ 536 Abs. 4 BGB). Wie Minderung, Fristsetzung und Vorbehaltszahlung zusammenspielen, ordnet unsere Übersicht zu den Rechten und Pflichten im Mietverhältnis ein.

Ein Punkt gilt in allen drei Fällen: Anzeigen müssen Sie den Schaden immer – auch dann, wenn Sie die Kosten am Ende selbst tragen. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel, ist er dem Vermieter „unverzüglich anzuzeigen“ (§ 536c Abs. 1 BGB¹⁴). Unterbleibt die Anzeige, haften Sie für den daraus entstehenden Schaden und verlieren Minderungs- und Ersatzansprüche, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Wer den defekten Wasserhahn selbst ersetzt und schweigt, spart nichts, riskiert aber etwas.

Kleinreparaturen und Ihre Kaution beim Auszug

Beim Auszug treffen beide Themen aufeinander: Der Vermieter rechnet ab, und die Kaution ist das Geld, aus dem er es am einfachsten nehmen kann. Nach der Auswertung der DMB Rechtsschutz-Versicherung AG betrifft die Kaution 15,7 % der ausgewerteten Mietrechtsfälle und liegt damit auf Platz vier der Streitgegenstände (Auswertung 2025, veröffentlicht am 12.01.2026). Ausgewertet sind die Fälle eines einzelnen Rechtsschutzversicherers, nicht alle Mietrechtsprozesse in Deutschland.

Zur Höhe zieht das Gesetz eine harte Grenze: Die Sicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“ (§ 551 Abs. 1 BGB¹⁵) – also drei Nettokaltmieten, nicht mehr. Eine Vereinbarung, die davon zu Ihrem Nachteil abweicht, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Auch bei der Zahlungsweise steht das Recht auf Ihrer Seite: Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die Ihnen dieses Recht nimmt und die volle Summe sofort verlangt, ist unwirksam.

Über die Höhe entscheidet also das Gesetz, über die Form entscheiden Sie gemeinsam mit dem Vermieter: Konto, Bürgschaft und Depot binden Ihr Geld unterschiedlich stark – unser Vergleich der drei Kautionswege stellt Kosten, Verfügbarkeit und Risiko nebeneinander. Für die Geldkaution schreibt das Gesetz zusätzlich vor, dass die Anlage „vom Vermögen des Vermieters getrennt“ erfolgen muss und die Erträge Ihnen zustehen (§ 551 Abs. 3 BGB); wie ein solches Mietkautionskonto funktioniert, erklären wir separat.

Einbehalten darf der Vermieter nur, was ihm zusteht. Die Kaution sichert nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung; deshalb darf er „einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05¹⁶). Voraussetzung bleibt aber ein bestehender Anspruch – und den gibt es bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel nicht. Was nicht geschuldet ist, kann auch nicht verrechnet werden.

Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung existiert nicht; darauf hat der Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform 2001 bewusst verzichtet, weil sich nur nach den Umständen beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist. Nach derselben Entscheidung können die Umstände sogar „so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind“. Eine kurze Frist kennt das Gesetz dagegen an anderer Stelle: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB¹⁷) – nicht ab Vertragsende. Ob diese Frist auch den Kostenerstattungsanspruch aus einer wirksamen Kleinreparaturklausel erfasst, sagt der Wortlaut nicht: Er nennt Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen, nicht die vertragliche Kostentragung.

Was tun, wenn der Vermieter abrechnet

Kommt eine Handwerkerrechnung oder eine Kautionsabrechnung mit Kleinreparaturposten, führt der Weg über vier Schritte.

1. Die Klausel heraussuchen. Sie steht meist unter „Instandhaltung“, „Kleinreparaturen“ oder „Bagatellschäden“ – und oft nicht in demselben Abschnitt wie die Schönheitsreparaturen.
2. Die vier Punkte durchgehen: nur Kosten statt Vornahme, nur Gegenstände Ihres häufigen Zugriffs, ein Betrag je Einzelfall, eine Jahresobergrenze. Fehlt einer, ist die Klausel angreifbar.
3. Das konkrete Bauteil prüfen. Auch bei wirksamer Klausel bleibt die Frage, ob Sie den Verschleiß dieses Teils überhaupt beeinflussen konnten.
4. Schriftlich und begründet widersprechen – mit Bezug auf die konkrete Klausel und, wo es passt, auf die Norm. Wer den Streit vermeiden und die Rechtslage trotzdem offenhalten will, zahlt ausdrücklich unter Vorbehalt.

Für die Einschätzung im Einzelfall sind örtliche Mietervereine die naheliegende Anlaufstelle: Der Deutsche Mieterbund ist der Dachverband von über 300 örtlichen Mietervereinen mit mehr als 500 Beratungsstellen, seine Vereinssuche¹⁸ führt zur nächsten Beratungsstelle (Stand: Abruf August 2026). Achten Sie dabei darauf, ob der Verein tatsächlich zum Deutschen Mieterbund gehört – der Verband weist seit Mai 2025 darauf hin, dass ähnlich auftretende Anbieter mit seinen Mietervereinen verwechselt werden. Wer eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein hat, klärt die Deckung vorab.

Eine Kleinreparaturklausel ist nicht die einzige Formularregelung, die vor Gericht scheitert; welche Bestimmungen ein Mietvertrag enthalten darf, ordnet unser Bereich Mietvertrag ein.

Häufige Fragen zu Kleinreparaturen

Rechtsstand und Quellen

Rechtsstand dieser Seite ist August 2026. Die Vorschriften zur Erhaltungspflicht, zur AGB-Kontrolle, zur Kaution und zur Verjährung sind seit Jahren unverändert; die Kleinreparaturklausel selbst hat der Bundesgerichtshof zuletzt 1992 entschieden. 2010 hat er die Linie in einem anderen Zusammenhang bestätigt (VIII ZR 343/08), 2012 die Wartungskosten davon abgegrenzt (VIII ZR 119/12). Seither ist nichts Neues dazugekommen. Das im April 2026 von der Bundesregierung beschlossene Mietrechtspaket ist ein Gesetzentwurf und berührt die Kleinreparaturklausel nicht.

Alle Normen sind über gesetze-im-internet.de verlinkt. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ab dem Jahr 2000 sind als Volltext aus der amtlichen Entscheidungsdatenbank verlinkt; ältere Entscheidungen stellt der Bundesgerichtshof nicht online zur Verfügung; sie werden deshalb mit ihrer Fundstelle in der amtlichen Sammlung zitiert (BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247 und BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759). Urteile von Amts- und Landgerichten sind mit Gericht, Datum und Aktenzeichen benannt; sie binden kein anderes Gericht und zeigen nur, wie einzelne Gerichte entschieden haben. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.