Mietminderung: Wann darf man die Miete kürzen?

Zwar ist das Thema Mietminderung in § 536 BGB gesetzlich geregelt. Trotzdem ist es oft Auslegungssache, ob und in welcher Höhe die Miete gekürzt werden darf, wenn Mängel auftreten. Regelmäßig landen diesbezügliche Streitfälle vor Gericht. Und da ist keineswegs gesichert, dass der Mieter gewinnt. Es kann also in strittigen Fällen nicht schaden, im Internet zu recherchieren, ob es dazu bereits ein Urteil gibt, damit man eine erste Orientierung hat. Welche grundlegenden Regeln zu beachten sind, erklären wir hier.

Vertragsgemäßer Gebrauch beeinträchtigt

Im BGB heißt die Voraussetzung für eine Mietminderung: Die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung muss beeinträchtigt sein. Das ist in allen eingangs genannten Beispielen anzunehmen. Ausgenommen sind Einschränkungen, die im Zuge der energetischen Sanierung auftreten. Dies ist das einzige konkrete Beispiel, das der Gesetzgeber erwähnt. Heißt: meistens ist es Auslegungssache, mal mehr, mal weniger eindeutig.

Ebenfalls ausgenommen sind Mängel, die der Mieter selbst durch sein Verhalten zu verantworten hat. Geht die Heizung kaputt oder leckt eine Wasserleitung, weil man selbst versucht hat, sich als Heimwerker zu betätigen, oder hat man die Installationen durch unsachgemäße Nutzung beschädigt, so ist man auch selbst dafür verantwortlich, sie wieder instand zusetzen. Bei einem selbst verschuldeten Wasserschaden muss dennoch umgehend der Vermieter informiert werden. Denn schlimmstenfalls durchdringt das Wasser Decken und Wände und beschädigt dadurch Nachbarwohnungen. Auch Schimmel ist oft ein Streitfall, denn dieser kann durch falsches Heiz- und Lüftverhalten ausgelöst werden. Ständig gekippte Fenster lassen die Wände auskühlen. Zu seltenes Lüften kann Schimmel durch zu hohe Feuchtigkeit in der Wohnung verursachen.

Mietminderung vorher ankündigen

Tritt ein Mangel ohne eigenes Verschulden auf, sollte dieser dokumentiert werden. Am besten macht man Fotos und holt Zeugen hinzu. Dann muss schnellstens der Vermieter informiert werden. Dieser sollte umgehend aktiv werden. Geschieht das nicht, ist es der sicherste Weg, den dokumentierten Mangel dem Vermieter schriftlich anzuzeigen und eine realistische Frist zur Beseitigung zu setzen. Je nach Dringlichkeit können das 48 Stunden oder auch eine Woche sein. Eine defekte Heizung im Winter oder ein Wasserschaden müssen kurzfristig behoben werden.

Wird der Vermieter nun noch immer nicht aktiv, kann man die Miete mindern. Auch dies muss man dem Vermieter vorab schriftlich mitteilen – und auch, in welcher Höhe man zu mindern gedenkt. Hierbei ist aber Vorsicht angebracht. Denn mindert man zu viel, kann die Folge eine Kündigung sein wegen nicht gezahlter Miete. Je nach Fall kann eine Minderung fünf bis 100 Prozent betragen. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an. Vorab sollte man sich im Internet über vergleichbare Fälle orientieren. Auf der ganz sicheren Seite ist man nur mit einem Anwalt. Unter Umständen können auch die Verbraucherzentralen Orientierung geben.

Auf keinen Fall darf man auf eigene Faust und ohne fachliche Beratung die Miete eigenmächtig kürzen, denn das geht fast immer schief!