Wohnfläche im Mietvertrag: Berechnung, Balkon und Dachschräge

An der Quadratmeterzahl im Mietvertrag hängt mehr, als sie vermuten lässt: An ihr orientiert sich die Kaltmiete, sie ist in den meisten Verträgen der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten, und sie ist die Bezugsgröße, an der sich eine Mieterhöhung messen lassen muss. Steht dort eine zu große Fläche, zahlen Sie also gleich an mehreren Stellen zu viel. Ob daraus ein Anspruch wird, hängt allerdings davon ab, worum es im Einzelnen geht – für die Mietminderung gilt eine andere Schwelle als für die Betriebskostenabrechnung und für die Mieterhöhung. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob aus einer falschen Zahl Geld wird.

Dieser Text beschreibt, nach welchen Regeln die Wohnfläche einer Mietwohnung berechnet wird, mit welchem Anteil Balkon, Dachschräge und Wintergarten zählen und was eine Abweichung rechtlich auslöst. Rechtsstand ist August 2026; die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 01.01.2004 unverändert. Es geht hier um die Wohnfläche im Mietvertrag, nicht um die Flächenangabe in der Grundsteuererklärung – dafür gelten eigene Bewertungsregeln.

Wohnfläche im Mietvertrag: die kurze Antwort

• Welche Regeln gelten: Bei Mietverträgen ab dem 01.01.2004 wird der Begriff „Wohnfläche“ im Zweifel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ausgelegt, bei älteren Verträgen nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Vorrang hat aber, was die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart haben.
• Wie gerechnet wird: Räume ab 2 m lichter Höhe zählen vollständig, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Waschküche, Trockenraum und Garage zählen nicht mit.
• Mietminderung: Ein Mangel liegt erst vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt. Dann ist die Miete um den vollen Abweichungsprozentsatz gemindert.
• Betriebskosten: Werden sie nach gesetzlichen Vorgaben nach Wohnflächenanteilen umgelegt, gilt keine Toleranz – maßgeblich ist allein die tatsächliche Fläche, auch bei zwei oder drei Prozent Abweichung.
• Mieterhöhung: Hier gilt die tatsächliche Wohnungsgröße ohne jede Einschränkung; eine abweichende Angabe im Vertrag ist dafür ohne Bedeutung.
• Rückwirkend: Zu viel gezahlte Miete lässt sich zurückfordern; der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren. Eine Pflicht, beim Einzug nachzumessen, besteht nicht.
• Und die Kaution: Grundsätzlich richtet sich der Höchstbetrag nach der vereinbarten Miete. Liegt die Abweichung aber über 10 %, ist die Miete von Anfang an gemindert – und weil eine zu kleine Wohnung unbehebbar ist, darf die Kaution dann nur das Dreifache der geminderten Nettomiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 347/04).

Zur Einordnung der 10-%-Schwelle: Eine Durchschnittswohnung in Deutschland misst 94,0 m² (Stand: 31.12.2025, Statistisches Bundesamt). Bei dieser Größe wird eine Abweichung erst ab gut 9,4 m² zum Mangel – das ist ein ganzes Zimmer.

Welche Berechnungsmethode für Ihren Vertrag gilt

Die verbreitete Vorstellung, für Mietwohnungen gelte „immer die Wohnflächenverordnung“, ist falsch. Die WoFlV gilt kraft Gesetzes nur im Förderrecht: § 1 Abs. 1 WoFlV lautet „Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.“ Im frei finanzierten Wohnraum greift sie deshalb nicht unmittelbar, sondern nur über die Auslegung des Wortes „Wohnfläche“ im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof prüft dabei in dieser Reihenfolge:

1. Haben die Parteien etwas anderes vereinbart? Einer ausdrücklichen Vereinbarung darüber, welche Flächen einzubeziehen sind, kommt Vorrang zu – sie darf sogar Flächen einschließen, die nach WoFlV oder II. BV nicht oder nicht vollständig zählen (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20, Rn. 10, 13).
2. Ist ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich? Eine solche Verkehrssitte setzt voraus, dass ein anderes Regelwerk – die II. BV, die DIN 283 oder die DIN 277 – insgesamt angewandt wird.
3. Ist ein anderer Modus nach der Art der Wohnung naheliegender?
4. Sonst gelten die Bestimmungen, die für preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Vertragsschlusses galten: ab dem 01.01.2004 die WoFlV, davor die II. BV in ihrer damaligen Fassung (BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18, Leitsatz b und c).

Der Unterschied zwischen den Regelwerken ist kein akademischer. Nach der II. BV durften Balkone „unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte“ angerechnet werden (BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08, Leitsatz b), nach der WoFlV sind es in der Regel nur ein Viertel. Umgekehrt kann die WoFlV auch nachteiliger sein: Die II. BV rechnete sämtliche Wintergärten hälftig an, die WoFlV nur die unbeheizbaren (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, Rn. 18). Eine „für den Mieter günstigste Methode“ gibt es also nicht; das ist keine Rechtskategorie.

Ebenso wenig trifft es zu, dass „mehrere DIN-Normen“ zu berücksichtigen wären. Der BGH verlangt das Gegenteil: gerechnet wird nach einem einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerk, und dass Marktteilnehmer Regelwerke falsch anwenden oder vermischen, begründet keine abweichende Verkehrssitte (VIII ZR 33/18, Rn. 38 f.). Die DIN 283 wurde nach den Feststellungen des Senats bereits 1983 zurückgezogen; nach ihr ist „die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist“ (VIII ZR 231/06, Leitsatz).

Welche Klauseln beim Unterschreiben sonst noch zu prüfen sind, ordnet unser Überblick zum Mietvertrag ein.

Was zur Wohnfläche zählt – und was nicht

Die WoFlV rechnet in drei Schritten, die in § 1 Abs. 2 WoFlV angelegt sind: § 2 bestimmt, welche Räume überhaupt dazugehören, § 3, wie deren Grundfläche gemessen wird, und § 4, mit welchem Anteil sie anschließend angerechnet wird. Der erste Schritt entscheidet über die größten Posten.

Entscheidend ist nicht der Name des Raums, sondern seine Lage und Beschaffenheit. Ein beheizbarer Raum im Untergeschoss, der innerhalb der Wohnung liegt, wohnraumtypisch ausgestattet und als Wohnraum genutzt wird, zählt vollständig – auch wenn er im Grundriss „Hobbyraum“ heißt. Der BGH hat das für einen Raum mit 2,30 m lichter Höhe, Fenster, Zentralheizung und Teppichboden entschieden, der als Schlafzimmer diente (VIII ZR 231/06, Rn. 18–21).

So wird gemessen: die Regeln des § 3 WoFlV

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Ermittelt wird die Grundfläche entweder durch Ausmessen im fertiggestellten Raum oder anhand einer Bauzeichnung; wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, ist neu zu messen (§ 3 Abs. 4 WoFlV). Zwei Listen im Gesetz sorgen regelmäßig für Überraschungen:

• Mitgemessen werden Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde sowie Bade- oder Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler (§ 3 Abs. 2 WoFlV).
• Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen sowie freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben; Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen; Türnischen; sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder bis zum Fußboden reichen und höchstens 0,13 m tief sind (§ 3 Abs. 3 WoFlV).

Was eine „Türnische“ ist, hat der BGH erst 2023 geklärt: eine Öffnung in einer raumbegrenzenden Wand, die einen Durchgang ermöglicht. Ob eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist, spielt keine Rolle – und ob der Mieter die Öffnung tatsächlich als Durchgang nutzt, ebenfalls nicht, „aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit“ (BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 117/22, Rn. 17–19). In dem Verfahren ging es um zwei Durchgänge von je 0,10 m². Was daran hängt, hat der Senat selbst vorgerechnet: Wären sie als Türnischen abzuziehen, betrüge die Wohnfläche „statt der vom Berufungsgericht angenommenen 43,38 m² lediglich 43,18 m² und wiche damit um 10,04 % von der vereinbarten Wohnfläche (48 m²) ab“ – die Erheblichkeitsschwelle wäre überschritten (Rn. 26). Über Mangel oder kein Mangel entschieden hier also 0,20 m².

Balkon, Dachschräge, Wintergarten: mit welchem Anteil gerechnet wird

Der dritte Schritt ist der, um den am häufigsten gestritten wird. § 4 WoFlV staffelt die Anrechnung nach lichter Höhe und nach Art der Fläche.

Beim Balkon lohnt der genaue Blick auf den Wortlaut: „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Ein Viertel ist der Regelfall, mehr setzt besondere Umstände voraus. In einem 2023 entschiedenen Fall hatte das Berufungsgericht die Regelanrechnung damit begründet, dass der Balkon keinen besonders hohen Wohnwert habe – gut vier Quadratmeter groß, von Nachbarbalkonen einsehbar, Lärm vom Innenhof. Der BGH beanstandete das nicht: Die Viertel-Anrechnung sei „mangels Vorliegens besonderer Umstände“ rechtsfehlerfrei (VIII ZR 61/23, Rn. 5 und 22).

Dass in der Praxis trotzdem oft die Hälfte angesetzt wird, ist belegt – und der BGH hat es nicht gelten lassen. Eine Sachverständigenbefragung unter Berliner Marktteilnehmern ergab, dass diese sich zwar überwiegend auf die Wohnflächenverordnung beriefen, Balkone aber in der Regel zur Hälfte anrechneten. Das Berufungsgericht schloss daraus, § 4 WoFlV sei den Marktteilnehmern offenbar „nicht bekannt“ oder werde zumindest nicht angewandt; eine Verkehrssitte könne nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines Regelwerks „häufig übersehen oder fehlerhaft angewendet“ würden (VIII ZR 33/18, Rn. 13). Der Senat hat das gebilligt und ergänzt, es reiche nicht aus, „dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt“ (Rn. 38 f.).

Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung mit Balkon

Das folgende Beispiel arbeitet mit frei gewählten Flächen, um die drei Schritte nachvollziehbar zu machen. Die Anteile stammen aus §§ 2 bis 4 WoFlV.

Aus 86,00 m² Grundfläche werden also 61,00 m² Wohnfläche. Was das bedeutet, hängt davon ab, was im Mietvertrag steht:

• Vertraglich vereinbart sind 70,00 m²: Die Abweichung beträgt 9,00 m² oder 12,86 % – über der Schwelle, es liegt ein Mangel vor.
• Vertraglich vereinbart sind 66,00 m²: Die Abweichung beträgt 5,00 m² oder 7,58 % – keine Minderung. Betriebskosten und eine Mieterhöhung sind trotzdem nach den tatsächlichen 61,00 m² zu berechnen.

Die Rechnung dahinter ist immer dieselbe: Sie ziehen die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten ab, teilen die Differenz durch die vertraglich vereinbarte Fläche und multiplizieren mit 100.

Wie knapp es real zugeht, zeigen entschiedene Fälle. In VIII ZR 33/18 standen „ca. 94,48 m²“ im Vertrag; weil der straßenseitige Balkon von 7,83 m² nur mit einem Viertel (1,96 m²) anzusetzen war, blieben 84,01 m² – eine Abweichung von 11,08 %. In VIII ZR 61/23 wurden aus 49,18 m² tatsächlich 43,3 m², also 11,96 %. In beiden Fällen entschied der Balkon über den Ausgang.

Fläche zu klein: was daraus folgt – und ab wann

Hier liegt der Kern des Themas, und hier liegt auch der verbreitetste Irrtum: Eine kleinere tatsächliche Fläche senkt die vereinbarte Miete nicht automatisch. Sie kann eine Minderung begründen, sie verschiebt den Betriebskostenanteil und sie begrenzt die zulässige Mieterhöhung – jeweils nach unterschiedlichen Maßstäben.

Mietminderung: erst über 10 Prozent

§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bestimmt: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Wo diese Grenze bei der Wohnfläche liegt, hat der BGH 2004 festgelegt: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das grundsätzlich ein Mangel – und der Mieter muss nicht zusätzlich darlegen, dass die Wohnung dadurch weniger tauglich ist (Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03). Eine zusätzliche Maßtoleranz über diese 10 % hinaus erkennt der Senat nicht an, auch nicht bei einer „ca.“-Angabe (Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03; bestätigt durch Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09).

Ist die Schwelle überschritten, wird um die volle prozentuale Abweichung gemindert, nicht nur um den über 10 % liegenden Teil. Bei 12 % Abweichung sind es also 12 % und nicht 2 %. Bemessungsgrundlage ist dabei die Bruttomiete einschließlich einer Betriebskostenpauschale oder einer Betriebskostenvorauszahlung (Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04, Leitsatz 1) – auch bei möbliert vermieteten Wohnungen (Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10). Eine Vertragsklausel, die die Minderung wegen Flächenabweichungen ausschließt, ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Betriebskosten: ohne jede Toleranz

Werden Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt – etwa nach § 556a Abs. 1 BGB oder § 7 Abs. 1 HeizkostenV –, ist der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. Die frühere 10-%-Toleranz hat der BGH hier ausdrücklich aufgegeben (Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17). Schon eine Abweichung von wenigen Prozent verschiebt damit jede Abrechnungsposition. Der Streitwert in jenem Verfahren betrug 42,46 € – die Frage ging trotzdem bis nach Karlsruhe.

Mieterhöhung: es zählt die tatsächliche Fläche

Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist allein die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich; eine abweichende Angabe im Vertrag ist dafür ohne rechtliche Bedeutung. Auch diese Toleranz hat der BGH aufgegeben (Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18). Das gilt in beide Richtungen: Ist die Wohnung größer als vereinbart, darf der Vermieter mit der größeren Fläche rechnen – die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB (20 %, in bestimmten Gebieten 15 % in drei Jahren) bleibt aber anwendbar, und Ausgangspunkt ist die vertraglich vereinbarte, nicht die geminderte Miete (VIII ZR 33/18, Leitsatz a). Eine Wohnflächenvereinbarung im Mietvertrag kann daran nichts ändern: Für die Mieterhöhung ist sie nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam (VIII ZR 26/20, Rn. 15). Wie ein Erhöhungsverlangen im Übrigen ablaufen muss, steht auf unserer Seite zur Mieterhöhung.

Erst nach Jahren entdeckt: geht das noch?

Ja – Flächenabweichungen lassen sich auch lange nach dem Einzug geltend machen. Rechtsgrundlage für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anspruch ist aber rückwirkend begrenzt:

• Drei Jahre, kenntnisabhängig. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie die anspruchsbegründenden Umstände kannten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten kennen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).
• Zehn Jahre, kenntnisunabhängig. Unabhängig von jeder Kenntnis verjähren solche Ansprüche in zehn Jahren ab ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB).

Praktisch wichtig ist, wann die Kenntnis eintritt. Der BGH hat entschieden, dass der bloße Bezug der Wohnung sie nicht verschafft: „Ein allgemeiner Erfahrungssatz des Inhalts, dass bei Bezug einer Wohnung üblicherweise sämtliche Wände und Raumhöhen durch den Mieter ausgemessen werden, existiert nicht.“ Und ein Mieter ist „grundsätzlich nicht verpflichtet, anlässlich des Bezugs der Wohnung diese vollständig auszumessen“ (VIII ZR 61/23, Rn. 26 und 28). In jenem Verfahren reichte der Anspruch deshalb gut sieben Jahre zurück: Amts- und Landgericht Bonn sprachen der Mieterin 5.520,98 € Mietrückzahlung plus 258,23 € Sachverständigenkosten zu (Rn. 4). Der BGH hielt die dagegen gerichtete Revision der Vermieterseite für aussichtslos und kündigte an, sie nach § 552a ZPO zurückzuweisen; sie wurde danach zurückgenommen.

Eine Frage hat der Senat allerdings ausdrücklich offengelassen: ob schon die Kenntnis der konkreten Kantenlängen sämtlicher Räume die Verjährung auslöst oder erst eine förmliche Wohnflächenberechnung (VIII ZR 61/23, Rn. 25). Wer einen konkreten Verdacht hat, verliert also mit dem Warten möglicherweise Ansprüche, ohne es zu merken. Eine belastbare Faustregel wie „drei Jahre ab Einzug“ gibt es nicht.

Wenn die Zahl nicht stimmt: das Vorgehen Schritt für Schritt

1. Mietvertrag lesen. Steht dort überhaupt eine Quadratmeterzahl, und nennt der Vertrag eine eigene Berechnungsmethode? Ist die Angabe mit dem Zusatz versehen, sie diene nicht zur Festlegung des Mietgegenstands, liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung und damit kein Mangel vor – unabhängig von der Größe der Abweichung (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09).
2. Vertragsdatum feststellen. Ab dem 01.01.2004 wird im Zweifel nach der WoFlV gerechnet, davor nach der II. BV.
3. Fläche ermitteln. Nach den lichten Maßen messen, Schrägen bei 1,00 m und 2,00 m anzeichnen, Balkon und Terrasse getrennt erfassen, Türnischen und Treppen abziehen – und bei einer relevanten Abweichung ein Aufmaß durch einen Sachverständigen einholen.
4. Abweichung berechnen und ins Verhältnis zur vertraglichen Angabe setzen.
5. Schriftlich mitteilen. In das Schreiben gehören die vertragliche Angabe, die ermittelte Fläche, die Berechnungsgrundlage (§§ 2 bis 4 WoFlV), die prozentuale Abweichung, die daraus folgenden Ansprüche und eine konkrete Frist zur Stellungnahme.
6. Weiterzahlen – unter Vorbehalt – und zurückfordern, statt eigenmächtig zu kürzen.
7. Fristen im Blick behalten, weil die Rückforderung verjährt.

Die Beweislast trägt, wer sich auf den Mangel beruft. Deshalb entscheidet die Qualität des Aufmaßes, nicht die Überzeugungskraft des Schreibens. Wer die Abweichung durchsetzen will, braucht im Übrigen dieselben Grundlagen wie bei jedem anderen Streit im Mietverhältnis – nachzulesen in unserer Übersicht zu Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.

Wohnfläche und Kaution: warum auch die Sicherheit zu hoch sein kann

Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen – ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Miete, die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldet war; spätere Erhöhungen oder Minderungen ändern daran nichts.

Von dieser Regel gibt es eine Ausnahme, und sie betrifft genau unser Thema: Lag schon bei der Kautionsvereinbarung ein unbehebbarer Mangel vor, ist die geminderte Miete zugrunde zu legen. Eine zu kleine Wohnfläche ist ein solcher Mangel – der Vermieter kann sie nicht nachträglich vergrößern. Die Kaution darf dann nur das Dreifache der geminderten Miete betragen; der überschießende Teil ist nach § 551 Abs. 4 BGB nicht geschuldet und zurückzuzahlen. In dem entschiedenen Fall waren 3.864,00 € gestellt worden, zulässig waren 3.323,67 € – 540,33 € musste der Vermieter zurückzahlen (VIII ZR 347/04, Leitsatz 2 und Tenor).

Wer also eine zu große Fläche im Vertrag stehen hat, hat in aller Regel nicht nur zu viel Miete gezahlt, sondern auch eine zu hohe Kaution gestellt. Unabhängig davon dürfen Sie eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, von denen die erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 Abs. 2 BGB); angelegt werden muss sie getrennt vom Vermögen des Vermieters, und die Erträge stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Was das für die Praxis bedeutet, steht ausführlich auf unserer Seite zum Mietkautionskonto.

Häufige Fragen zur Wohnfläche im Mietvertrag

Zählt der Balkon voll zur Wohnfläche?

Nein. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählen Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Mehr als ein Viertel setzt besondere Umstände voraus, die der Vermieter darlegen muss. Bei Mietverträgen bis Ende 2003 gilt dagegen die II. BV, nach der Balkone bis zur Hälfte angerechnet werden durften.

Ab welcher Abweichung darf die Miete gemindert werden?

Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen liegt. Darunter greift § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Ein zusätzlicher Toleranzzuschlag existiert nicht, auch nicht bei „ca.“-Angaben.

Gilt die Wohnflächenverordnung auch für meinen alten Mietvertrag?

Nur, wenn der Vertrag ab dem 01.01.2004 geschlossen wurde. Es kommt auf das Datum des Vertragsschlusses an, nicht auf das Baujahr und nicht darauf, wann die Wohnung zuerst vermessen wurde. Für ältere Verträge gilt die Zweite Berechnungsverordnung in ihrer damaligen Fassung.

Zählt der Keller mit – und der Hobbyraum?

Kellerräume sowie Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung zählen nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV). Anders liegt es bei einem beheizbaren Raum im Untergeschoss, der innerhalb der Wohnung liegt, wohnraumtypisch ausgestattet ist und als Wohnraum genutzt wird: Er zählt vollständig, auch wenn er „Hobbyraum“ genannt wird.

Muss ich die Wohnung beim Einzug nachmessen?

Nein. Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter dazu grundsätzlich nicht verpflichtet ist und dass der Einzug allein keine Kenntnis der tatsächlichen Fläche verschafft. Wer allerdings konkreten Verdacht hat, sollte nicht unbegrenzt warten: Wann genau die Verjährung zu laufen beginnt, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt.

Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja, über § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, soweit die Abweichung mehr als 10 % beträgt und der Anspruch nicht verjährt ist – regelmäßig drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie Kenntnis hatten oder grob fahrlässig nicht hatten, äußerstenfalls zehn Jahre ab Entstehung. Für Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen gilt die 10-%-Schwelle dagegen nicht.

Im Mietvertrag steht gar keine Quadratmeterzahl – was gilt dann?

Dann fehlt die Bezugsgröße, an der sich eine Abweichung messen ließe. Dasselbe gilt, wenn die Angabe ausdrücklich nicht der Festlegung des Mietgegenstands dienen soll: Auch dann liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung und damit kein Mangel vor. Für die Betriebskostenumlage und für eine Mieterhöhung bleibt die tatsächliche Fläche gleichwohl maßgeblich.

Rechtsgrundlagen und Urteile

Rechtsstand dieser Seite: August 2026. Die Wohnflächenverordnung ist seit ihrem Inkrafttreten am 01.01.2004 unverändert.

Normen: § 1 WoFlV (Anwendungsbereich) · § 2 WoFlV (zur Wohnfläche gehörende Grundflächen) · § 3 WoFlV (Ermittlung der Grundfläche) · § 4 WoFlV (Anrechnung) · § 5 WoFlV (Überleitung) · § 536 BGB · § 536a BGB · § 543 BGB · § 551 BGB · § 556a BGB · § 558 BGB · § 812 BGB · § 195 BGB · § 199 BGB

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

• Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03: mehr als 10 % Abweichung sind ein Mangel
• Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03: keine zusätzliche Maßtoleranz, auch nicht bei „ca.“
• Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04: Bruttomiete als Bemessungsgrundlage, Kautionshöhe bei unbehebbarem Mangel
• Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06: DIN 283, Hobbyraum, Unterschied II. BV zur WoFlV
• Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08: Balkone nach der II. BV bis zur Hälfte
• Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08: zu Wohnzwecken vermietete Räume zählen unabhängig vom Bauordnungsrecht mit
• Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09: Galeriegeschoss einer Maisonettewohnung
• Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09: Minderung um die volle Abweichung
• Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09: keine Beschaffenheitsvereinbarung bei einschränkendem Zusatz
• Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10: Minderung der Bruttomiete auch bei möblierter Vermietung
• Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14: Mieterhöhung nach der tatsächlichen Fläche, Kappungsgrenze bleibt
• Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17: Betriebskosten nach der tatsächlichen Fläche
• Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18: Balkon zu einem Viertel, Auslegung nach dem Vertragsdatum, Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze
• Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20: Vorrang der Parteivereinbarung, Grenze bei der Mieterhöhung
• Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 117/22: Begriff der Türnische, Risiko eigenmächtiger Kürzung
• Beschluss vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23: § 5 WoFlV, Verjährung, keine Nachmesspflicht, Gutachterkosten

Statistische Angabe zur Durchschnittswohnung: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 250 vom 16.07.2026 (Wohnungsbestand zum 31.12.2025).

Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtsprechung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.