Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Widerspruch

Eine Eigenbedarfskündigung ist weder ein Schicksalsschlag, gegen den man machtlos wäre, noch ein Selbstläufer für den Vermieter. Sie ist ein formstrenger, begründungspflichtiger Akt, den ein Gericht im Streitfall in allen Punkten überprüft: vom Wortlaut des Kündigungsschreibens über die Person, für die die Wohnung gebraucht wird, bis zu der Frage, ob der Vermieter seinen Bedarf nicht anderswo decken könnte. An diesen drei Stellen entscheiden sich die Fälle.

Diese Seite erklärt beide Seiten des Vorgangs: was ein Vermieter darlegen und formulieren muss, damit die Kündigung trägt, und welche Einwände dem Mieter offenstehen, in welcher Form und bis wann. Die tragenden Rechtsaussagen sind mit dem Gesetzeswortlaut oder mit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs belegt; die Fundstellen stehen am Ende der Seite.

Rechtsstand: August 2026. Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete¹ vom 29. April 2026 liegt seither im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft. An der Eigenbedarfskündigung ändert er nichts: Die amtliche Synopse führt die einschlägigen Absätze des § 573 BGB ausdrücklich als unverändert, und die Vorschriften zu Härtefall, Widerspruch und Sperrfrist (§§ 574 bis 574b, § 577a BGB) werden vom Entwurf nicht geändert.

Eigenbedarfskündigung: die kurze Antwort

Wenn Sie nur eine Minute haben – das sind die Punkte, an denen sich solche Verfahren entscheiden:

• Form und Begründung. Die Kündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift, und die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB). Genannt sein müssen die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und deren Interesse an gerade dieser Wohnung. Nachgeschoben werden dürfen nur Gründe, die später entstanden sind.
• Der Bedarf muss tragen. Gerichte prüfen den Wohnwunsch nicht auf Angemessenheit, wohl aber auf Rechtsmissbrauch: bei weit überhöhtem Bedarf, bei einer Wohnung, die den Zweck gar nicht erfüllen kann, und dann, wenn der Bedarf in einer anderen freien Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche gedeckt werden könnte.
• Der Härtefallwiderspruch. Er ist spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zu erklären – seit dem 1. Januar 2025 in Textform, eine E-Mail genügt also (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen, geht der Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin.
• Die Frist. Für den Vermieter drei, sechs oder neun Monate, gestaffelt nach der Dauer seit der Überlassung der Wohnung (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein falsches Enddatum im Schreiben macht die Kündigung übrigens nicht unwirksam.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf. Zieht niemand ein, muss der Vermieter substantiiert und plausibel erklären, warum der Bedarf entfallen ist. Gelingt ihm das nicht, schuldet er Schadensersatz in Geld (§ 280 Abs. 1 BGB). Einen vom Bundesgerichtshof zugesprochenen Anspruch, in die Wohnung zurückzukehren, gibt es nicht.

Zur Einordnung: Nach der Prozess-Statistik des Deutschen Mieterbunds war der Eigenbedarf 2025 der fünfthäufigste Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen, mit einem Anteil von 6,8 % – Grundgesamtheit ist dabei der Bestand der DMB Rechtsschutz-Versicherung, nicht die Gesamtheit aller Mietprozesse in Deutschland (Bezugsjahr 2025). Der Vermieterverband Haus & Grund weist seinerseits darauf hin, dass es zum Eigenbedarf keine unabhängigen Zahlen gibt und jedes Urteil eine Einzelfallentscheidung bleibt (Stand: 2019). Beides stimmt – und beides spricht dafür, den eigenen Fall an den Regeln zu messen statt an Erfolgsquoten. Was im laufenden Mietverhältnis gilt, solange niemand kündigt, steht auf unserer Seite zu Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.

Wann Eigenbedarf überhaupt vorliegt

Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat; eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB²). Der Eigenbedarf ist einer von drei Regelfällen, die das Gesetz nennt. Sein Wortlaut ist kurz: Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Aus diesem einen Satz folgen zwei Prüfpunkte. Erstens muss es um Wohnen gehen – wer eine Wohnung für gewerbliche oder überwiegend berufliche Zwecke braucht, ist nicht beim Eigenbedarf, sondern bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB. Zweitens muss der Nutzungswunsch ernsthaft und konkret sein. Der Bundesgerichtshof hat dazu die sogenannte Vorratskündigung ausgeschlossen: Ein „gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch“ genügt nicht, der Wunsch muss sich vielmehr „so weit verdichtet“ haben, „dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht“ (Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, Leitsatz a).

Nicht zu verwechseln ist der Eigenbedarf mit der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Dort will der Vermieter das Grundstück wirtschaftlich verwerten und erlitte durch die Fortsetzung erhebliche Nachteile. Das Gesetz zieht dort eine ausdrückliche Grenze – auf die Absicht, die Wohnung nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum zu verkaufen, kann er sich dafür nicht berufen.

Für wen der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf

In vielen Ratgebern steht hier ein Satz, der in beide Richtungen falsch ist: Für Nichten, Neffen, Onkel und Tanten sei Eigenbedarf möglich, „aber nur bei enger Verbundenheit“. Richtig ist weder die Bedingung noch die Reichweite.

Der Bundesgerichtshof bestimmt den privilegierten Personenkreis abschließend über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen. Im Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 276/23 heißt es im Leitsatz, als Familienangehörige seien „ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht“; ein entfernterer Verwandter wie ein Cousin gehöre „selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit“ nicht dazu. Umgekehrt braucht es innerhalb dieses Kreises keinen Nachweis: Leibliche Nichten und Neffen sind „kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses“ Familienangehörige (Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09).

Für Personal gilt ein eigener Weg mit engem Maßstab: Wer eine Wohnung für einen Angestellten braucht, muss das über den Betriebsbedarf nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, und die Wohnung muss „für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein“. Der Bundesgerichtshof nennt als Beispiel einen Angestellten mit Concierge-Aufgaben – nicht dagegen einen Hausmeister, der mehrere Objekte betreut und ohnehin schon in der Nähe wohnt (Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16, Leitsatz a).

Und wenn nicht eine Person, sondern eine Gesellschaft vermietet? Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger berufen – selbst dann, wenn sie mehrere Wohnungen hält und der Gesellschafter nur ein Sechstel der Anteile besitzt (Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15; bestätigt in VIII ZR 276/23, Rn. 13–21). Die Grenze liegt dort, wo der Gesellschaftszweck den personalen Bezug vollständig verdrängt, etwa bei einer Publikums- oder Fondsgesellschaft. Eine OHG oder KG kann dagegen nicht wegen des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (Urteil vom 15. Dezember 2010 – VIII ZR 210/10); für eine GmbH oder AG gilt das erst recht.

Was im Kündigungsschreiben stehen muss

Die Kündigung eines Mietverhältnisses „bedarf der schriftlichen Form“ (§ 568 Abs. 1 BGB³). Schriftform heißt: eigenhändige Namensunterschrift des Ausstellers auf der Urkunde (§ 126 Abs. 1 BGB⁴). Eine E-Mail, ein Fax oder ein eingescanntes Schreiben genügen dafür nicht. Sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle unterschreiben; sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung allen zugehen.

Inhaltlich verlangt § 573 Abs. 3 BGB, dass die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben angegeben werden. Andere Gründe zählen später nur, „soweit sie nachträglich entstanden sind“ – ein im Prozess nachgeschobener Bedarf, der schon bei der Kündigung bestand, hilft dem Vermieter nicht. Das wirkt sich auch auf die Härtefallabwägung aus: Nach § 574 Abs. 3 BGB werden auf Vermieterseite nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben stehen.

Wie ausführlich muss diese Begründung sein? Weniger, als viele annehmen. Es genügt „die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat“; Ausführungen zu Räumen, die für die Bedarfsperson alternativ in Betracht kämen, sind ausdrücklich nicht erforderlich (Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, Leitsatz a).

Ein verbreiteter Irrtum gehört an dieser Stelle ausgeräumt: Ein falsches oder fehlendes Enddatum macht die Kündigung nicht unwirksam. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der ordentlichen Kündigung gehört „die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht“; nennt der Vermieter einen zu frühen Termin, wirkt die Kündigung regelmäßig zum nächsten zulässigen Termin, sofern sein unbedingter Beendigungswille erkennbar ist (Urteil vom 10. April 2024 – VIII ZR 286/22, Leitsatz c). Wer sich auf ein falsches Datum verlässt und deshalb den Widerspruch verschläft, verliert die stärkere Position.

Welche Kündigungsfrist gilt

Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“; für den Vermieter verlängert sich die Frist „nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate“ (§ 573c Abs. 1 BGB⁵). Maßgeblich ist also die Zeit seit der Überlassung der Wohnung, nicht das Datum der Vertragsunterschrift.

Einen Sonderfall regelt § 573a BGB⁶: In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das der Vermieter selbst bewohnt, kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen – dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Frist. Dass er sich auf diese Vorschrift stützt, muss er im Kündigungsschreiben angeben. Die allgemeinen Fristen, auch die für die Mieterseite und die Sonderfälle bei möbliertem Wohnraum, stehen auf unserer Seite zur Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Wenn der Bedarf nicht trägt: weit überhöht, ungeeignet, anderweitig deckbar

Ein Missverständnis vorweg: Gerichte prüfen nicht, ob der Wohnbedarf des Vermieters angemessen ist. Der Bundesgerichtshof hat das 2015 deutlich formuliert – die Gerichte hätten „grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht“, und dürften ihre eigenen Vorstellungen nicht an die Stelle seiner Lebensplanung setzen. Rechtsmissbräuchlich sei „nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf“, und Richtwerte nach Wohnfläche ließen sich dafür nicht aufstellen (Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14). Im selben Urteil hat der Senat es sogar ausdrücklich anerkannt, wenn ein volljähriger Angehöriger mit einem langjährigen Freund eine Wohngemeinschaft bilden will.

Was Gerichte prüfen dürfen, hat der Senat 2025 in einem Satz zusammengefasst: ob der Eigennutzungswunsch „ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder – etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann – rechtsmissbräuchlich ist“ (Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23, Rn. 15).

Die dritte Fallgruppe ist die praktisch wichtigste und zugleich die am häufigsten falsch dargestellte: Kann der Vermieter seinen Bedarf in einer anderen frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche decken, kann bereits der Nutzungswunsch rechtsmissbräuchlich und die Kündigung damit unwirksam sein – das ist ständige Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, Rn. 15; Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23, Rn. 15). Im Juni 2026 hat der Senat ein Berufungsgericht ausdrücklich dafür gerügt, dass es eine freie Alternativwohnung nur unter dem Gesichtspunkt der Anbietpflicht betrachtet hatte – also nur als Frage des Schadensersatzes; zur Zulassung der Revision führte das in jenem Fall gleichwohl nicht (Beschluss vom 23. Juni 2026 – VIII ZR 237/25, Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerden).

Die Anbietpflicht – und warum ihre Verletzung nur Geld kostet

Neben dem Rechtsmissbrauch gibt es eine zweite, engere Pflicht: Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter muss dem Mieter eine andere Wohnung zur Anmietung anbieten, wenn diese ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht, mit der gekündigten vergleichbar ist, sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und wieder vermietet werden soll. Ihre Grundlage ist nicht eine eigene Vorschrift, sondern die vertragliche Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB⁷ in Verbindung mit § 242 BGB – von einer „gesetzlichen Anbietpflicht“ zu sprechen, ist deshalb ungenau.

Entscheidend ist die Rechtsfolge, und die hat der Bundesgerichtshof 2016 ausdrücklich geändert. Die Verletzung der Anbietpflicht führt „nicht“ dazu, „dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich“ (Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15, Leitsatz b; ausdrücklich als Aufgabe der früheren Rechtsprechung bezeichnet).

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, schützt § 577a BGB⁸ den Mieter für eine Übergangszeit. Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder Verwertung „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen“. Entscheidend ist eine Voraussetzung, die in älteren Ratgebertexten regelmäßig fehlt: Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet worden sein. Wer in eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung einzieht, ist bei einem späteren Weiterverkauf durch diese Sperrfrist nicht geschützt.

Die Frist beginnt nicht mit dem Kaufvertrag, sondern mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch (BGH VIII ZR 276/23, Rn. 24). Und sie kann länger sein: Ist die Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde besonders gefährdet, dürfen die Landesregierungen die Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Für Berlin hat der Bundesgerichtshof die damalige Zehn-Jahres-Verordnung vom 13. August 2013 ausdrücklich für wirksam erklärt (Urteil vom 22. Juni 2022 – VIII ZR 356/20, Leitsatz a); seit dem 1. Oktober 2023 gilt dort die Nachfolgeverordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. S. 228), wiederum mit zehn Jahren für das gesamte Stadtgebiet (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen⁹) – höchstrichterlich bestätigt ist damit die Vorgängerfassung, nicht die heute geltende. Bayern hat mit der Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 (Bayerisches GVBl. Nr. 24/2025, S. 718) zum 1. Januar 2026 ebenfalls zehn Jahre festgelegt. Diese Verordnungen sind gebietsscharf und befristet, und nicht jedes Land schöpft die zehn Jahre aus – welche Frist für Ihre Gemeinde gilt, steht deshalb allein in der Verordnung Ihres Bundeslandes in der zum Zeitpunkt der Veräußerung geltenden Fassung.

Zwei jüngere Entscheidungen grenzen ab, was überhaupt eine „Veräußerung“ ist. Überträgt ein Miteigentümer seinen Anteil auf einen anderen, bisher schon vermietenden Miteigentümer, löst das die Sperrfrist regelmäßig nicht aus – es fehlt der tatsächliche Wechsel in der Person des Eigentümers, durch den erst ein neuer, für den Mieter bisher nicht zu befürchtender Bedarf entsteht (BGH VIII ZR 356/20, Leitsatz b und Rn. 38). Bringt dagegen ein Alleineigentümer die vermietete Wohnung in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein, ist das eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB – und die Familienausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dort „weder unmittelbar noch analog“ (Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24).

Widerspruch und Härtefall: Frist, Form, Maßstab

Der Widerspruch nach § 574 BGB¹⁰ ist das eigentliche Verteidigungsmittel des Mieters gegen eine wirksame Kündigung. Er verlangt eine Härte, „die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; als Härte gilt nach dem Gesetz ausdrücklich auch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Ausgeschlossen ist der Widerspruch nur, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt.

Zur Form hat sich zum 1. Januar 2025 etwas geändert, das in vielen Altbeständen noch falsch steht: Der Widerspruch ist seither „in Textform zu erklären“ (§ 574b Abs. 1 Satz 1 BGB¹¹) – eine E-Mail genügt also, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig. Erklären müssen Sie ihn spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. § 568 Abs. 2 BGB sieht vor, dass der Vermieter Sie rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweist – als Soll-Vorschrift, nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Unterbleibt der Hinweis, verlängert § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB die Widerspruchsmöglichkeit bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits. Dringt der Widerspruch durch, entscheidet nach § 574a BGB¹² notfalls das Gericht über Fortsetzung, Dauer und Bedingungen – auf bestimmte Zeit oder, wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe wegfallen, auf unbestimmte Zeit.

Inhaltlich ist die Leitentscheidung das Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18. Zwei Aussagen daraus sollten Sie kennen, und sie zeigen in verschiedene Richtungen. Erstens: Hohes Alter und lange Mietdauer rechtfertigen „ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte“. Zweitens: Lässt der Gesundheitszustand einen Umzug nicht zu oder droht dabei „zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung“, kann „sogar allein dies“ einen Härtegrund darstellen. Der Abwägungsmaßstab ist dabei niedriger, als oft angenommen: Die Belange des Mieters müssen nicht deutlich überwiegen, ein einfaches Übergewicht genügt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz, nicht der Zeitpunkt der Kündigung (BGH VIII ZR 167/17).

Seit 2025 zieht der Bundesgerichtshof die prozessualen Zügel spürbar an. Ein Gericht verletzt den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör, wenn es eine geltend gemachte Härte auf der Grundlage „unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher“ Ausführungen eines Sachverständigen verneint, ohne weiter Beweis zu erheben, und dabei eigene, nicht vorhandene Sachkunde in Anspruch nimmt (Beschluss vom 26. August 2025 – VIII ZR 262/24); im Oktober 2025 hat der Senat dieselbe Linie fortgeführt (VIII ZR 17/25). Und im Juli 2026 hat er den für Betroffene wichtigsten Punkt klargestellt: Von einem Mieter als medizinischem Laien ist über die Vorlage eines fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, weitere Angaben zu den gesundheitlichen Folgen zu machen; bestreitet der Vermieter, muss das Gericht das Gutachten von Amts wegen einholen und sich „mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ verschaffen (Beschluss vom 7. Juli 2026 – VIII ZR 277/25, Rn. 17–23).

Vorgetäuschter Eigenbedarf: was Ihnen dann zusteht

Zieht nach dem Auszug niemand ein, wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, dann liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben war. Der Bundesgerichtshof macht es dem Vermieter in dieser Lage nicht leicht: Setzt er den behaupteten Selbstnutzungswillen nicht um, ist es ihm zuzumuten, „substantiiert und plausibel (‚stimmig‘) darzulegen, aus welchem Grund der … Bedarf nachträglich entfallen sein soll“ – und daran sind „strenge Anforderungen“ zu stellen. Kommt er dem nicht nach, gilt die Pflichtverletzung als unstreitig (VIII ZR 44/16, Rn. 19 und 22; ebenso VIII ZR 300/15, Leitsatz b).

Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB¹³: Wer schuldhaft unberechtigt kündigt, insbesondere durch das Vortäuschen eines Bedarfs, haftet für die Vermögenseinbußen, die dem Mieter durch den Auszug entstehen. Fällt der Eigenbedarf schon vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter das dem Mieter von sich aus mitteilen (Urteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04). Und ein Räumungsvergleich schließt den Anspruch nicht automatisch aus – das tut er nur, wenn er Anhaltspunkte dafür bietet, dass damit auch Ansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgegolten sein sollten.

Was der erzwungene Umzug finanziell bedeutet

Der teuerste Teil einer Eigenbedarfskündigung ist meist nicht der Streit, sondern der Wechsel selbst. Wer nach vielen Jahren aus einer Bestandsmiete heraus muss, mietet zu heutigen Konditionen neu – und der Abstand ist erheblich: Die Wiedervermietungsmieten lagen 2025 im Schnitt 43 % über den Bestandsmieten (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Fachbeitrag „Wohnungsmieten“ vom 9. Juni 2026). Weil die Kaution nach § 551 Abs. 1 BGB¹⁴ höchstens drei Nettokaltmieten beträgt, steigt sie im selben Verhältnis mit: Aus drei Monatsmieten der alten Wohnung werden real deutlich mehr Euro – welcher der drei Kautionswege diese Lücke am günstigsten schließt, zeigt unser Vergleich der Kautionsarten.

Dazu kommt die zeitliche Falle. Die neue Kaution ist zu Beginn des neuen Mietverhältnisses fällig – bei einer Geldkaution immerhin in drei gleichen Monatsraten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die alte Kaution bekommen Sie dagegen erst zurück, wenn der bisherige Vermieter sich erklärt hat. Wie lange er sich dafür Zeit lassen darf, welche Einbehalte bis zur Betriebskostenabrechnung zulässig sind und wann der Anspruch verjährt, steht mit den Fundstellen in unserem Abschnitt Kaution zurückbekommen.

Ein Posten, der in dieser Rechnung regelmäßig zu hoch angesetzt wird, ist die Renovierung beim Auszug. Ob Sie überhaupt renovieren müssen, hängt an der Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag – und viele dieser Klauseln halten einer Prüfung nicht stand. Die Einzelheiten stehen auf unserer Seite zu Schönheitsreparaturen.

Wenn es zur Räumungsklage kommt

Wer der Kündigung widerspricht und nicht auszieht, wird nicht automatisch auf die Straße gesetzt: Der Vermieter muss auf Räumung klagen und im Prozess belegen, dass seine Kündigung trägt. Wie lange das dauert, lässt sich näherungsweise beziffern. Vor den Amtsgerichten wurden 2025 insgesamt 198.694 Wohnungsmietsachen erledigt, im Durchschnitt in 5,2 Monaten; endete das Verfahren mit einem streitigen Urteil, waren es 9,3 Monate. 92,1 % aller Verfahren waren binnen zwölf Monaten erledigt, nur 1,7 % dauerten länger als zwei Jahre (Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht „Zivilgerichte 2025“, Tabelle 24231-07, erschienen am 5. August 2026).

Zwei Einschränkungen gehören dazu, sonst liest man die Zahlen falsch. Erstens umfasst das Sachgebiet „Wohnungsmietsachen“ alles – Mietrückstände, Betriebskosten, Mängel, Kaution und Räumung; eine gesonderte Statistik für Eigenbedarfsprozesse führt das Statistische Bundesamt nicht. Zweitens misst die Dauer nur eine Instanz. Eine Berufung und die Räumungsfrist kommen obendrauf. Zur Erledigungsart: 18,4 % der Wohnungsmietsachen endeten 2025 durch gerichtlichen Vergleich – dass Vergleiche in Mietsachen häufig sind, ist damit belegt; was darin vereinbart wird, etwa eine längere Auszugsfrist oder eine Zahlung, sagt die Statistik nicht.

Verliert der Mieter, ist der Prozess nicht das Ende der Fristen. Das Gericht kann auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren; sie darf insgesamt ein Jahr ab Rechtskraft nicht überschreiten (§ 721 ZPO¹⁵). Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, eine spätere Verlängerung spätestens zwei Wochen vor Fristablauf. Bedeutet die Räumung eine Härte, „die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“, kommt zusätzlich Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO¹⁶ in Betracht – in Räumungssachen ist dieser Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen.

Ein Punkt, der Untermieter überrascht: Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses wirkt auch gegen sie. Hat der Mieter den Gebrauch der Wohnung einem Dritten überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses „auch von dem Dritten zurückfordern“ (§ 546 Abs. 2 BGB¹⁷). Wann eine Untervermietung überhaupt erlaubt ist und was im Untermietvertrag stehen sollte, klärt unsere Seite zum Untervermieten.

Für Vermieter: was eine Kündigung tragfähig macht

Spiegelbildlich gelesen ergeben dieselben Regeln eine Checkliste. Wer sie abarbeitet, verliert seinen Fall nicht an einer Formalie:

• Bedarfsperson benennen und prüfen. Gehört sie zum privilegierten Kreis (Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO)? Für Cousin, Lebensgefährten oder Freunde trägt der Eigenbedarf nicht.
• Den Nutzungswunsch verdichten. Er muss konkret und auf eine alsbaldige Nutzung gerichtet sein. Eine Kündigung auf Vorrat ist unwirksam.
• Schriftform wahren. Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter, Zugang an alle Mieter.
• Im Schreiben begründen. Person plus deren Interesse an dieser Wohnung. Ausführungen zu Alternativräumen sind nicht nötig – nachschieben können Sie später aber nur, was neu entstanden ist.
• Frist richtig rechnen. Drei, sechs oder neun Monate ab Überlassung, Zugang bis zum dritten Werktag. Ein falsches Enddatum ist verzeihlich, ein fehlender Beendigungswille nicht.
• Auf den Widerspruch hinweisen. § 568 Abs. 2 BGB sieht den Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist vor (Soll-Vorschrift). Wer ihn unterlässt, muss damit rechnen, dass der Härteeinwand noch im ersten Gerichtstermin kommt.
• Freie Wohnungen prüfen. Steht eine bedarfsdeckende Wohnung leer, kann schon der Nutzungswunsch rechtsmissbräuchlich sein. Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im Haus frei, bieten Sie sie an – sonst droht Schadensersatz.
• Sperrfrist prüfen. Wurde nach der Überlassung umgewandelt und veräußert? Dann laufen drei Jahre ab Grundbucheintragung, in manchen Gebieten bis zu zehn.
• Beim Wegfall des Bedarfs reagieren. Entfällt der Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist, sind Sie zur Mitteilung verpflichtet. Wer schweigt und die Wohnung anders nutzt, haftet auf Schadensersatz.

Welche Klauseln ein Mietvertrag dafür braucht und welche unwirksam sind, sortiert unser Bereich Mietvertrag.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Rechtsgrundlagen und Urteile

Rechtsstand dieser Seite: August 2026. Alle Normwortlaute wurden am 6. August 2026 bei gesetze-im-internet.de geprüft, alle Entscheidungen im amtlichen Volltext gelesen.

Normen: § 573 BGB² (ordentliche Kündigung des Vermieters) · § 573a BGB⁶ · § 573c BGB⁵ (Fristen) · § 568 BGB³ (Form und Hinweispflicht) · § 126 BGB⁴ · § 574 BGB¹⁰ (Härtefall) · § 574a BGB¹² · § 574b BGB¹¹ (Form und Frist des Widerspruchs) · § 577a BGB⁸ (Sperrfrist) · § 546 BGB¹⁷ · § 551 BGB¹⁴ (Kaution) · § 241 BGB⁷ · § 280 BGB¹³ · § 383 ZPO¹⁸ · § 721 ZPO¹⁵ · § 765a ZPO¹⁶

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

• Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04¹⁹: Mitteilungspflicht, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt
• Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09²⁰: Nichten und Neffen sind kraft Verwandtschaft Familienangehörige
• Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10²¹: keine Eigenbedarfskündigung durch eine OHG oder KG
• Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14²²: erst der weit überhöhte Wohnbedarf ist rechtsmissbräuchlich; keine Richtwerte nach Wohnfläche
• Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15²³: Vorratskündigung unzulässig; sekundäre Darlegungslast bei nicht umgesetztem Bedarf
• Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15²⁴: Eigenbedarf einer GbR; Anbietpflicht führt nur zu Schadensersatz
• Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15²⁵: Umfang der Begründungspflicht im Kündigungsschreiben
• Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16²⁶: Betriebsbedarf (Concierge/Hausmeister); Schadenspositionen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
• Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18²⁷: Härtefallmaßstab; Alter und Mietdauer allein genügen nicht, Gesundheitszustand kann allein genügen
• Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17²⁸: maßgeblicher Zeitpunkt der Abwägung
• Urteil vom 02.09.2020 – VIII ZR 35/19²⁹: getrennt lebende und geschiedene Ehegatten gehören derselben Familie an
• Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20³⁰: Berliner Zehn-Jahres-Verordnung wirksam; Übertragung eines Miteigentumsanteils löst die Sperrfrist nicht aus
• Urteil vom 10.04.2024 – VIII ZR 286/22³¹: fehlende oder falsche Fristangabe macht die Kündigung nicht unwirksam
• Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23³²: privilegierter Personenkreis über das Zeugnisverweigerungsrecht; Fristbeginn mit der Grundbucheintragung
• Beschluss vom 26.08.2025 – VIII ZR 262/24³³: Gehörsverstoß bei unzureichendem Sachverständigengutachten
• Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23³⁴: Prüfraster für den Eigennutzungswunsch (Rn. 15)
• Beschluss vom 28.10.2025 – VIII ZR 17/25³⁵: Fortführung der Gehörsrechtsprechung zum Härtefall
• Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24³⁶: Einbringung in eine Familien-GbR ist eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB
• Beschluss vom 23.06.2026 – VIII ZR 237/25³⁷: Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerden; der Senat hält fest, dass eine freie bedarfsdeckende Wohnung bereits den Nutzungswunsch rechtsmissbräuchlich machen kann (unter Verweis auf VIII ZR 166/14 Rn. 15 und VIII ZR 289/23 Rn. 15)
• Beschluss vom 07.07.2026 – VIII ZR 277/25³⁸: fachärztliches Attest genügt; Gutachten von Amts wegen

Statistik und amtliche Materialien: Statistisches Bundesamt, Statistischer Bericht „Zivilgerichte 2025“ (Artikelnummer 2100210257005, Tabellen 24231-07 und 24231-15), abrufbar über den Bereich Justiz und Rechtspflege³⁹ · BBSR, Fachbeitrag „Wohnungsmieten“⁴⁰ vom 09.06.2026 · BMJV, Gesetzgebungsverfahren zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete¹ (Regierungsentwurf und amtliche Synopse) · Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Berlin), Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen⁹ (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.06.2023) · Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (BayGVBl. Nr. 24/2025, S. 718) · Deutscher Mieterbund, Prozess-Statistik 2025 (Bezugsjahr 2025) · Haus & Grund Deutschland, Meldungen vom April 2019