Mieterhöhung: wann sie zulässig ist und wie Sie reagieren

Ein Mieterhöhungsschreiben ist im häufigsten Fall kein vollendeter Vorgang, sondern ein Antrag: Will der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben, kann er dafür nur Ihre Zustimmung verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB¹). Erst wenn Sie zustimmen – oder ein Gericht die Zustimmung ersetzt –, steigt die Miete. Nach einer Modernisierung ist es umgekehrt: Dort erklärt der Vermieter die Erhöhung einseitig, und sie wirkt ohne Ihr Zutun (§ 559b BGB²). Welcher der beiden Fälle vorliegt, entscheidet über alles Weitere: über die Fristen, über Ihre Reaktionsmöglichkeiten und darüber, was passiert, wenn Sie gar nichts tun.

Die harten Grenzen in einem Absatz: Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete steigen, höchstens aber um 20 Prozent in drei Jahren – in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannt bestimmt hat, um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach einer Modernisierung sind es 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 € je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter auf 2 €. Und wer eine Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB nicht mittragen will, kann außerordentlich kündigen (§ 561 BGB³) – kündigt der Mieter, tritt die Erhöhung nicht ein. Bei Staffel- und Indexmiete gilt das nicht.

Rechtsstand dieser Seite: August 2026. Zugrunde liegt das BGB in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert wurde. Was sonst noch im Mietvertrag geregelt sein muss, sammelt unser Bereich Mietvertrag.

Auf dieser Seite:

• Schnellcheck: die sechs Punkte, die zählen
• Drei Wege, auf denen Ihre Miete steigen darf
• Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
• Die Kappungsgrenze – mit Rechenbeispiel
• Mietspiegel: was der Vermieter belegen muss
• Modernisierung: 8 Prozent Umlage – und wo Schluss ist
• Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskosten
• Fristen im Überblick
• So reagieren Sie auf das Schreiben
• Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB
• Was sich noch ändern soll
• Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Schnellcheck: die sechs Punkte, die zählen

Diese sechs Punkte entscheiden, ob überhaupt eine wirksame Erhöhung vorliegt – und wie viel Zeit für eine Reaktion bleibt.

1. Um welche Art der Erhöhung geht es? Steht dort „Zustimmung“ und wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug genommen, ist es ein Verlangen nach § 558 BGB. Wird eine abgeschlossene Baumaßnahme abgerechnet, ist es eine Erklärung nach § 559b BGB. Alles Weitere hängt an dieser Weiche.
2. Stimmt die Form? Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB⁴). Eine E-Mail genügt also; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig (§ 126b BGB⁵). Ohne Begründung fehlt der Erhöhung dagegen die Grundlage.
3. Sind die Wartezeiten eingehalten? Bei § 558 BGB gelten zwei verschiedene Uhren: Das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, und die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
4. Sind beide Obergrenzen eingehalten? Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen – und zusätzlich nicht die Kappungsgrenze reißen. Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.
5. Stimmen die Rechengrößen? Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag genannte. Und weil das Verlangen einen Vertrag ändern soll, den alle Beteiligten geschlossen haben, muss es sich an alle Personen richten, die auf Mieterseite unterschrieben haben, und von allen Vermietern stammen – das ist eine Ableitung aus der Vertragsstruktur, keine eigene Vorschrift.
6. Bis wann müssen Sie reagieren? Zustimmen können Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang; ab Beginn des dritten Kalendermonats ist die höhere Miete geschuldet (§ 558b BGB⁶). Für die Sonderkündigung läuft eine eigene Frist: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang (§ 561 Abs. 1 BGB) – nach dem Wortlaut also nicht kalendermonatlich gefasst. Wer beide Fristen gleichsetzt, kann bei einem Zugang mitten im Monat Tage verlieren.

Drei Wege, auf denen Ihre Miete steigen darf

Das Gesetz ist an dieser Stelle abschließend: Außerhalb einer Vereinbarung kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach den §§ 558 bis 560 BGB verlangen (§ 557 Abs. 3 BGB⁷). Damit bleiben drei Wege: die Anhebung auf das ortsübliche Niveau, die Umlage einer Modernisierung – und das, was bei Vertragsschluss vereinbart wurde, also Staffel- oder Indexmiete.

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Das ist der Regelfall, und es ist der einzige, bei dem Sie tatsächlich gefragt werden. Der Vermieter „kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“ – vorausgesetzt, die Miete ist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Diese 15 Monate werden regelmäßig mit einer zweiten Frist verwechselt: Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Satz 2). Praktisch heißt das, der Vermieter darf nach zwölf Monaten schreiben, wirken darf die neue Miete aber erst, wenn die alte 15 Monate gestanden hat. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben bei beiden Fristen ausdrücklich außer Betracht (Satz 3) – sie setzen die Uhr also nicht neu in Gang.

Der Bezugspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Bis Ende 2019 waren es vier Jahre; der längere Betrachtungszeitraum gilt seit dem 1. Januar 2020 und dämpft, wie stark einzelne Neuvermietungen den Wert nach oben ziehen.

Die Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren, 15 in angespannten Märkten

Die Kappungsgrenze ist der zweite Deckel: „Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren … nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen“ (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, sind es 15 Prozent (Satz 2). Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung, und zwar für jeweils höchstens fünf Jahre (Satz 3) – ob für Ihren Wohnort gerade eine solche Verordnung gilt, müssen Sie also für Ihr Bundesland nachsehen. An diesen Zahlen hat sich seit dem 1. Mai 2013 nichts geändert; Pläne, den Zeitraum auf vier Jahre zu verlängern, sind damals nicht Gesetz geworden.

Wichtig ist die Blickrichtung: Die Kappungsgrenze ist ein Rückblick über drei Jahre, kein Jahresbudget. Verglichen wird die künftige Miete mit der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung geschuldet war – alle Erhöhungen nach § 558 BGB in diesem Fenster zählen zusammen.

Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen (eigene Modellrechnung, keine Marktdaten): Sie zahlen für 70 m² eine Nettokaltmiete von 700 €, also 10,00 € je m². Der Mietspiegel weist für Ihre Wohnung 13,00 € je m² aus, das wären 910 €.

• Deckel 1 – ortsübliche Vergleichsmiete: 910 €.
• Deckel 2 – Kappungsgrenze 20 %: 700 € × 1,20 = 840 €.
• Ergebnis: Es gilt der niedrigere Wert, also 840 €. In einem Gebiet mit 15 % wären es 805 €.
• Und wenn schon einmal erhöht wurde? Lag die Miete vor drei Jahren bei 660 € und wurde zwischenzeitlich auf 700 € angehoben, ist der Ausgangspunkt 660 €: 660 € × 1,20 = 792 €. Mehr ist in diesem Dreijahresfenster nicht drin.

Mietspiegel und Vergleichsmiete: was der Vermieter belegen muss

Eine Behauptung reicht nicht. § 558a Abs. 2 BGB lässt genau vier Begründungsmittel zu: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen mit deren Entgelten. Mehr als drei müssen es nicht sein, weniger genügen nicht.

Beim Mietspiegel kommt es auf die Art an. Ein einfacher Mietspiegel wird von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mietervertretern gemeinsam erstellt oder anerkannt (§ 558c Abs. 1 BGB¹⁰); er soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, muss alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden – und dann gilt die gesetzliche Vermutung, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d BGB¹¹). Existiert ein solcher qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben mitteilen, auch wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen seit dem 1. Juli 2022 Mietspiegel erstellt werden; Adressat dieser Pflicht ist nicht die Gemeinde, sondern die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 558c Abs. 4 Sätze 1 und 2 BGB).

Zwei verbreitete Gegenargumente tragen dabei nicht so weit, wie oft angenommen – beim ersten kommt es allerdings darauf an, worüber gerade gestritten wird. Erstens die Spanne: Für die Begründung des Verlangens reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB) – die Vorschrift steht in der Norm über Form und Begründung und entscheidet deshalb nur über die formelle Wirksamkeit. Ob die Miete auch der Höhe nach berechtigt ist, ist eine andere Frage: Im Zustimmungsprozess wird die konkrete ortsübliche Einzelvergleichsmiete ermittelt, und dazu werden Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne vorgenommen (so ausdrücklich BGH, Beschluss vom 15.07.2025 – VIII ZB 69/24¹²). Liegt die verlangte Miete darüber, ist sie insoweit unbegründet – auch dann, wenn sie die Spanne nicht verlässt. Zweitens das Alter: Ist kein geeigneter Mietspiegel vorhanden, darf auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (Satz 2). „Der Mietspiegel ist abgelaufen“ ist also für sich genommen kein Einwand.

Modernisierung: 8 Prozent Umlage – und wo Schluss ist

Hier gelten andere Spielregeln, und zwar zu Ihren Lasten: Der Vermieter braucht keine Zustimmung. Er kündigt die Maßnahme an, führt sie durch und erklärt anschließend die Erhöhung. Reine Reparaturen und Instandhaltung darf er dabei nicht umlegen – dafür schuldet er Ihnen die Wohnung ohnehin in gebrauchsfähigem Zustand. Umlagefähig sind nur echte Modernisierungen aus dem Katalog des § 555b BGB¹³, und auch von diesen nicht alle.

Die Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform vorliegen und Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen (§ 555c Abs. 1 BGB¹⁵). Bagatellmaßnahmen sind ausgenommen.

Die Rechnung steht in § 559 BGB¹⁶: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr. Vorher sind zwei Posten abzuziehen. Erstens die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären – notfalls geschätzt (Abs. 2). Zweitens Drittmittel: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten, und bei zinsverbilligten Darlehen mindert sich der Erhöhungsbetrag um die Zinsersparnis (§ 559a BGB¹⁷). Wichtig für alle geförderten Sanierungen: Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten dabei als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

Ein Beispiel mit derselben Wohnung wie oben (70 m², 700 € netto kalt): Der Vermieter wendet 30.000 € auf, davon entfallen 6.000 € auf ohnehin fällige Erhaltung. Umlagefähig sind 24.000 €, davon 8 Prozent = 1.920 € im Jahr oder 160 € im Monat – das sind 2,29 € je m². Der Deckel greift hier nicht: Weil die Ausgangsmiete über 7 € je m² liegt, gilt die Grenze von 3 € je m² in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB). Läge die Miete darunter, wären höchstens 2 € je m² zulässig, also 140 € (Satz 2).

Heizungsanlagen haben einen eigenen, deutlich engeren Deckel. Wird eine Heizungsanlage eingebaut oder aufgestellt und erfüllt die Maßnahme zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB, darf sich die Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB, gilt seit dem 1. Januar 2024). Nimmt der Vermieter für den Heizungstausch Fördermittel in Anspruch, greift stattdessen § 559e BGB¹⁸: Dann darf er 10 Prozent der Kosten abzüglich der Drittmittel umlegen, mit einem pauschalen Erhaltungsabzug von 15 Prozent – der allerdings nicht für die Heizungsanlage selbst gilt – und ebenfalls gedeckelt auf 0,50 € je m² in sechs Jahren. Wird die Förderung nicht abgerufen, obwohl die Voraussetzungen dem Grunde nach vorlagen, fällt die Erhöhung auf § 559 BGB und damit auf 8 Prozent zurück.

Neu seit dem 29. Juli 2026: die Wärmepumpen-Regel. § 559f BGB, eingefügt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026¹⁹, knüpft die volle Umlage an einen Nachweis: Baut der Vermieter eine Wärmepumpe ein oder stellt er eine auf, kann er die Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB nur dann in voller Höhe verlangen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Anlage bei mindestens 2,5 liegt. Fehlt der Nachweis, darf er nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten zugrunde legen. Erbringen muss den Nachweis ein Fachunternehmer, ermittelt wird die Jahresarbeitszahl nach der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 Berichtigung 2024-08 oder einem vergleichbaren Verfahren, und zwar in der Regel vor der Inbetriebnahme und nicht anhand der Werte im Betrieb. Entbehrlich ist der Nachweis in vier Fällen: bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden; bei Gebäuden, die mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1994 erbaut sind oder deren Jahres-Heizwärmebedarf diese Vorgaben nachweislich nicht überschreitet; bei Gebäuden, die nach einer Sanierung die im Gesetz genannten energetischen Anforderungen erfüllen; und dann, wenn das Gebäude mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Die Norm senkt also nicht den Deckel, sondern die Bemessungsgrundlage (Stand: August 2026; die Vorschrift war zu diesem Zeitpunkt noch nicht auf gesetze-im-internet.de veröffentlicht).

Das vereinfachte Verfahren ist der kleine Bruder der Modernisierungsumlage: Übersteigen die geltend gemachten Kosten je Wohnung 10.000 Euro nicht (Stand: August 2026), darf der Vermieter pauschal 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest umlegen – dafür sind fünf Jahre lang grundsätzlich keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich (§ 559c BGB²⁰). Zwei Ausnahmen kennt die Sperre: eine gesetzliche Verpflichtung, die der Vermieter bei der ersten Erhöhung noch nicht kannte und nicht kennen musste, und einen Beschluss der Wohnungseigentümer, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Erhöhungserklärung gefasst wurde (Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2). Für Sie hat das Verfahren einen Haken: Der Härteeinwand gegen die Erhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB findet hier grundsätzlich keine Anwendung – es sei denn, die Maßnahme erfüllt zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage durchgeführt (Abs. 1 Satz 3).

Was in der Erhöhungserklärung stehen muss, hat der Bundesgerichtshof geklärt: Sie genügt den formellen Anforderungen regelmäßig, wenn sie die Gesamtkosten der Maßnahme und – bei mehreren Maßnahmen – die jeweiligen Gesamtkosten ausweist; bei modernisierender Instandsetzung ist der Instandsetzungsanteil zumindest als Quote oder bezifferter Betrag anzugeben. Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist grundsätzlich nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21²¹). Umgekehrt ist nicht jede Erneuerung eine Modernisierung: Der bloße Austausch vorhandener Rauchwarnmelder ohne technische Verbesserung berechtigt nicht zur Erhöhung (BGH, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21²²).

Wenn andere Regeln gelten: Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskosten

Staffelmiete. Sind die künftigen Mieten schon im Vertrag als Geldbeträge festgeschrieben, steigt die Miete zum vereinbarten Termin – ohne Schreiben, ohne Zustimmung, ohne Begründung. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB²³). Eine Höchstlaufzeit von zehn Jahren, wie sie in älteren Ratgebern kursiert, gibt es nicht; begrenzt ist nur der Kündigungsausschluss, und zwar auf höchstens vier Jahre (Abs. 3). Was viele überrascht: Weil § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB gerade die §§ 558 bis 559b BGB ausschließt, sind die vereinbarten Staffeln weder an die Kappungsgrenze noch an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden – beide Grenzen stehen nämlich genau dort. Schrankenlos ist die Staffel deshalb aber nicht: Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel (Abs. 4), und außerhalb des Mietrechts endet jede Miethöhe an der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB²⁴) und an der Mietpreisüberhöhung, die als Ordnungswidrigkeit bei mehr als 20 Prozent über den üblichen Entgelten beginnt – allerdings nur, wenn der Vermieter dabei ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954²⁵). Das sind hohe Hürden, die eine Staffel nicht schon deshalb reißt, weil sie kräftig steigt. Zulässig ist es übrigens auch, eine Staffel bereits während einer öffentlichen Preisbindung für die Zeit nach deren Ablauf zu vereinbaren – diese Frage hat der Bundesgerichtshof in einem Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO als bereits geklärt bezeichnet (BGH, Beschluss vom 16.01.2024 – VIII ZR 12/23²⁶, im Anschluss an VIII ZR 157/03 und VIII ZR 150/06); über die zulässige Höhe einer Staffel sagt die Entscheidung nichts.

Indexmiete. Hier folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Der Vermieter erklärt die Änderung in Textform, gibt die eingetretene Indexänderung und den neuen Betrag an, und die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang; auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b BGB²⁷). Erhöhungen nach § 558 BGB sind daneben ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen nur in engen Grenzen möglich. Wie die Berechnung funktioniert und worauf Sie bei der Erklärung achten müssen, steht auf unserer Seite zur Indexmiete.

Andere Anpassungsklauseln. Für Wohnraum lässt das Gesetz als vereinbarte Erhöhungsmechanik nur diese beiden Formen zu; im Übrigen kann der Vermieter Erhöhungen nur nach den §§ 558 bis 560 BGB verlangen (§ 557 Abs. 3 BGB), und Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 557 Abs. 4 BGB). Was hinter Begriffen wie dem Leistungsvorbehalt steckt und wo solche Klauseln überhaupt vorkommen, erklären wir gesondert.

Betriebskosten und Zinsen. Steigende Nebenkosten sind keine Mieterhöhung. Bei einer Betriebskostenpauschale darf der Vermieter Erhöhungen nur umlegen, soweit das im Mietvertrag vereinbart ist, und muss die Pauschale bei sinkenden Kosten umgekehrt herabsetzen (§ 560 Abs. 1 und 3 BGB). Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf nach einer Abrechnung jede Vertragspartei eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (Abs. 4) – dieses Recht steht also auch Ihnen zu, wenn die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt sind. Und gestiegene Finanzierungskosten des Vermieters? Die kommen in den §§ 558 bis 560 BGB schlicht nicht vor und sind damit kein Erhöhungsgrund.

Fristen im Überblick: von der Ankündigung bis zur ersten höheren Zahlung

Die meisten Fehler passieren, weil Fristen aus den beiden Verfahren durcheinandergeraten. Diese Tabelle stellt sie nebeneinander.

So reagieren Sie: zustimmen, teilweise zustimmen, nicht zustimmen

Bei einem Verlangen nach § 558 BGB haben Sie drei Möglichkeiten, und jede hat eine klare Rechtsfolge.

• Zustimmen. Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang schulden Sie die höhere Miete. Bedenken Sie: Diese Zustimmung ist endgültig. Ein Widerrufsrecht nach den Regeln über Fernabsatzverträge besteht nicht (BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17²⁸).
• Teilweise zustimmen. Das Gesetz sieht das ausdrücklich vor: „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt …“ (§ 558b Abs. 1 BGB). Halten Sie einen Teilbetrag für berechtigt – etwa weil die Wohnfläche falsch angesetzt ist –, können Sie in dieser Höhe zustimmen und im Übrigen nicht.
• Nicht zustimmen. Dann muss der Vermieter klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will. Rechnen Sie damit, dass im Prozess über die ortsübliche Vergleichsmiete Beweis erhoben wird – vorab ein Gutachten gerichtlich erzwingen können Sie nicht: Ein rechtliches Interesse an einem selbständigen Beweisverfahren über die ortsübliche Vergleichsmiete besteht grundsätzlich nicht (BGH, Beschluss vom 15.07.2025 – VIII ZB 69/24¹²).

Bei der Entscheidung kommt es außerdem auf die Rechengrößen an. Die häufigste Fehlerquelle ist die Fläche: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag vereinbarte – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 Prozent (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14³⁰). Weil die Fläche die Bezugsgröße jeder Angabe in Euro je Quadratmeter ist, verschiebt ein Fehler dort die gesamte Erhöhung; wie Sie richtig messen und was mitzählt, erklärt unsere Seite zur Wohnfläche. Zu prüfen ist außerdem, ob das Schreiben an alle Mietvertragsparteien gerichtet ist und von allen Vermietern stammt – eine Ableitung aus der Vertragsstruktur, wie oben im Schnellcheck. Und ein verbreiteter Denkfehler zum Schluss: Ein Mangel in der Wohnung berechtigt zur Mietminderung, hindert die Erhöhung aber nicht – das sind zwei getrennte Wege. Welche Ansprüche Ihnen daneben zustehen, sortiert unsere Übersicht zu Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.

Sonderkündigungsrecht: raus statt zahlen (§ 561 BGB)

Es gibt eine Reaktionsmöglichkeit, die im Bestandsdenken oft untergeht: Sie können gehen. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend, können Sie das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Und der entscheidende Satz steht direkt dahinter: „Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein“ (§ 561 Abs. 1 BGB). Sie wohnen also bis zum Auszug zur alten Miete. Der BGH hat das in einem Fall bestätigt, in dem der Vermieter die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden ließ: Bis unmittelbar vor diesem Zeitpunkt kann sich der Mieter noch lösen (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12³¹).

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens nennt § 561 BGB nur die §§ 558 und 559 BGB – für Erhöhungen nach § 559e BGB (geförderter Heizungstausch) sieht der Wortlaut das Sonderkündigungsrecht nicht vor. Zweitens ist die Frist kurz und läuft ab Zugang, unabhängig davon, ob der Vermieter Sie darauf hinweist. Ob die reguläre Frist im Einzelfall günstiger ist – Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats –, zeigt erst ein Vergleich beider Fristen; die Details stehen auf unserer Seite zur Kündigungsfrist.

Wer diesen Weg wählt, stößt auf ein praktisches Problem, das mit der Mieterhöhung selbst nichts mehr zu tun hat: Die Kaution für die neue Wohnung wird fällig, lange bevor die alte zurückfließt – einen Termin für die Rückzahlung nennt das Gesetz nämlich nicht, und abgerechnet wird erst nach dem Auszug. Bis zu drei Nettokaltmieten stehen dann doppelt im Raum (§ 551 Abs. 1 BGB³²). Der einzige der üblichen Wege, bei dem kein zweites Mal Bargeld gebunden wird, ist die Mietkautionsbürgschaft – dafür kostet sie jedes Jahr einen Beitrag, den Sie nicht zurückbekommen. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie lange Sie bleiben wollen und wie knapp das Geld beim Umzug ist.

Was sich 2026 noch ändern soll – und was heute gilt

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zum Wohn- und Geschäftsraummietrecht³³ beschlossen. Für diese Seite sind vier Punkte daraus interessant: Indexmieten sollen in angespannten Wohnlagen gedämpft werden – steigt der Preisindex binnen eines Jahres um mehr als 3,0 Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Teils unberücksichtigt bleiben. Die Wertgrenze des vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB soll auf Erhöhungen nach § 559e BGB erstreckt werden. Und Möblierungszuschläge sollen künftig gesondert ausgewiesen werden.

Entscheidend ist der Status: Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds hat der Bundestag den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten; die Verfahrensseite des Bundesjustizministeriums führt ihn Stand August 2026 weiterhin als Entwurf und weist keine Drucksachennummer aus. Geltendes Recht ist er damit nicht – im Bundesgesetzblatt verkündet ist nichts davon. Bis dahin gilt unverändert, was oben beschrieben ist. Maßgeblich ist bei einem konkreten Schreiben ohnehin die Fassung, die zum Zeitpunkt des Zugangs galt.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung