Mietvertrag: Klauseln, Rechte und Fristen im Überblick

Ein unterschriebener Mietvertrag bindet: Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es für Mieter nicht. Die Ausnahme für Verträge, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, greift schon dann nicht mehr, wenn Sie die Wohnung vorher besichtigt haben – so steht es seit dem 19. Juni 2026 in § 312 Abs. 3 Satz 2 BGB. Umgekehrt gilt aber: Nicht alles, was im Vertrag steht, gilt auch. Klauseln zu Renovierung, Tierhaltung, Kündigungsverzicht oder Kautionshöhe halten der Inhaltskontrolle häufig nicht stand – die Unterschrift ändert daran nichts.

Diese Seite ordnet den Wohnraummietvertrag nach den Punkten, an denen im Alltag gestritten wird, und nennt zu jeder tragenden Aussage die Norm oder die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Sie ist der Einstieg in den Bereich Mietvertrag: Wo es ins Detail geht, führt jeweils ein Link auf die passende Seite. Grundlagen zur Mietkaution – Höhe, Anlage, Rückzahlung – finden Sie auf unserer Startseite. Rechtsstand ist August 2026; zuletzt geändert wurde das für diese Seite maßgebliche Recht am 29. Juli 2026.

Auf dieser Seite:

• Vor der Unterschrift: was noch zu klären ist
• Laufzeit, Befristung und Kündigungsverzicht
• Die Mietsache: Wohnfläche, Nebenräume, Gemeinschaftsflächen
• Was Sie in der Wohnung dürfen
• Miethöhe: Mietpreisbremse, Erhöhung, Staffel- und Indexmiete
• Betriebskosten und Heizkosten
• Reparaturen und Renovierung
• Die Kaution im Mietvertrag
• Kündigung und Auszug
• Klauseln, die trotz Unterschrift nicht gelten
• Unsere Seiten zum Mietvertrag
• Häufige Fragen zum Mietvertrag

Vor der Unterschrift: was noch zu klären ist

Die Wohnraummiete gehört zu den Verträgen, auf die von den Verbraucherschutzvorschriften nur ein Ausschnitt anwendbar ist (§ 312 Abs. 2 Nr. 5 BGB). Zu diesem Ausschnitt zählt seit der Neufassung des Paragrafen auch das Widerrufsrecht: § 312 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB erklärt § 312g BGB für anwendbar, also das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen und bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. Satz 2 nimmt davon die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses aus, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Dass es ein Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Wohnraummietverträgen dem Grunde nach gibt, hat der Bundesgerichtshof bestätigt – für die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt es dagegen nicht (Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17, Rn. 13 und 26).

Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss; zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung, eine Begründung ist nicht nötig (§ 355 Abs. 1 und 2 BGB). Fehlt eine ordnungsgemäße Belehrung, beginnt die Frist nicht zu laufen; das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB).

Schriftform. Ein mündlich geschlossener Wohnraummietvertrag ist wirksam. Wird er für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit – „die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig“ (§ 550 BGB). Der zweite Satz wird häufig übersehen, er ist aber der praktisch wirksame Teil der Norm. Die Lockerung auf Textform gilt nur für die Grundstücks- und die Gewerberaummiete (§ 578 BGB) – für Wohnraum bleibt es bei der Schriftform.

Energieausweis. Der Vermieter oder der Makler hat den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, und unverzüglich nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Sätze 1 bis 5 in Verbindung mit Abs. 5 des Gebäudemodernisierungsgesetzes – bis zum 28.07.2026 hieß es Gebäudeenergiegesetz). Wer vorsätzlich oder leichtfertig dagegen verstößt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 24 und 25, Abs. 2 Nr. 2). Auf die Wirksamkeit des Mietvertrags hat das keinen Einfluss – die Pflicht trifft allein die Vermieterseite.

Übergabeprotokoll. Eine gesetzliche Pflicht, ein Protokoll zu erstellen, gibt es nicht. Es hat trotzdem Gewicht, weil an die Rückgabe eine kurze Uhr geknüpft ist: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter ohnehin nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Laufzeit, Befristung und Kündigungsverzicht

Ein Wohnraummietvertrag darf nur aus drei Gründen befristet werden: wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen nutzen will, wenn er sie in zulässiger Weise beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will, oder wenn er sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Hinzu kommen muss, dass er den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. „Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“ (§ 575 Abs. 1 BGB). Der Katalog ist abschließend – „Eigenbedarf“ trifft nur die erste der drei Varianten.

Läuft die Befristung, hat der Mieter zwei Kontrollrechte: Frühestens vier Monate vor Ablauf kann er verlangen, dass der Vermieter binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht; teilt er verspätet mit, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert – automatisch geschieht das nicht. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer einer Verzögerung trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 2 und 3 BGB).

Vom Zeitmietvertrag zu trennen ist der Kündigungsverzicht, mit dem beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. In einem Formularmietvertrag ist ein solcher Verzicht – auch ein beiderseitiger – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04). Wichtig ist die Rechtsfolge: Die Klausel wird nicht auf vier Jahre zurückgestutzt, sondern ist insgesamt unwirksam – eine geltungserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht. Als echte Individualvereinbarung, die zwischen den Parteien ausgehandelt wurde, ist ein befristeter Verzicht dagegen nicht an diese Grenze gebunden (BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03).

Eine zweite Vier-Jahres-Grenze steht im Gesetz, betrifft aber ausschließlich die Staffelmiete: Dort „kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden“ (§ 557a Abs. 3 BGB). Das ist ein Ausschluss der Kündigung, keine verlängerte Kündigungsfrist – die beiden Regelungen werden regelmäßig verwechselt.

Unterschreiben mehrere Personen – eine WG, ein unverheiratetes Paar –, entsteht ein einheitliches Mietverhältnis. Es kann wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BGH, Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04). Aus derselben Einheitlichkeit folgt die Kehrseite, an der in WGs regelmäßig etwas schiefgeht: Zieht eine Person aus, endet damit nicht ihr Anteil am Vertrag. Solange sie im Vertrag steht, haftet sie für die Miete weiter.

Die Mietsache: Wohnfläche, Nebenräume, Gemeinschaftsflächen

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für die Miete, für fast jede Betriebskostenposition und für spätere Mieterhöhungen. Wie sie berechnet wird, regelt die Wohnflächenverordnung – kraft Gesetzes allerdings nur für geförderten Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Bei frei finanzierten Wohnungen zählt, was die Parteien vereinbart haben; fehlt eine Vereinbarung, greifen die Gerichte im Zweifel auf dieselben Regeln zurück. Und die lauten: Grundflächen zählen ab einer lichten Höhe von zwei Metern vollständig, bei mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte; darunter zählen sie nicht. Grundflächen „von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen“ (§ 4 WoFlV). Die Hälfte ist also die Obergrenze, nicht der Normalfall – wer nur sie kennt, hält jede Wohnung mit Balkon für größer, als sie zu berechnen ist.

Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume: Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Sie werden deshalb im Mietvertrag gesondert bezeichnet – ebenso wie Gemeinschaftsflächen und die Frage, wer den Garten pflegt.

Weicht die tatsächliche Fläche nach unten ab, wird es rechtlich relevant: Liegt sie mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl, ist das ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel – „auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer ‚ca.‘-Angabe versehen ist“, und ohne dass zusätzlich eine Toleranzspanne anzusetzen wäre (BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09). Das wirkt bis in die Kaution hinein – allerdings nur als Ausnahme: Im Regelfall bleibt eine Minderung für die zulässige Höhe der Kaution „außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete.“ Anders ist es, wenn im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung bereits ein unbehebbarer Mangel vorliegt – und genau das ist eine zu kleine Wohnfläche. Dann bemisst sich auch die Höchstkaution nach der geminderten Miete (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

Wie Dachschrägen, Balkone und Nebenräume im Einzelnen gerechnet werden, welche Berechnungsregel bei frei finanziertem Wohnraum überhaupt gilt und wie eine Nachmessung abläuft, steht auf unserer Seite zur Wohnfläche im Mietvertrag.

Was Sie in der Wohnung dürfen

Wie weit der vertragsgemäße Gebrauch reicht, ergibt sich aus dem Vertrag – aber nur, soweit dessen Klauseln der Inhaltskontrolle standhalten. Bei der Tierhaltung tun sie das oft nicht. Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12). Auch ein genereller Zustimmungsvorbehalt für jede Tierhaltung mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen hält nicht stand, weil er andere Kleintiere nicht ausnimmt (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06).

Daraus folgt allerdings nicht, dass Hunde und Katzen immer erlaubt wären. Der Bundesgerichtshof formuliert es genau andersherum: Aus der Unwirksamkeit folgt „nur, dass ein Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist“, die Haltung zu erlauben. Ohne wirksame Klausel entscheidet eine Abwägung im Einzelfall über Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, über Zustand und Lage der Wohnung und über die Interessen von Mitbewohnern und Nachbarn. Kleintiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, bleiben davon ausgenommen.

Für vier Vorhaben gibt das Gesetz dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis: bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 554 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann einwenden, die Maßnahme sei ihm unzumutbar; für den Rückbau kann eine besondere Sicherheit vereinbart werden, für die die Anlage- und Ertragsregeln der Mietkaution entsprechend gelten. Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam (Abs. 2). Für alle übrigen Ein- und Umbauten bleibt es dabei, dass sie der Erlaubnis bedürfen und die Wohnung nach Vertragsende zurückzugeben ist (§ 546 Abs. 1 BGB); eingebrachte Einrichtungen darf der Mieter wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB).

Betreten darf der Vermieter die Wohnung nicht nach Belieben. Es besteht eine aus § 242 BGB hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, ihm nach Vorankündigung Zutritt zu gewähren – aber nur, „wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt“, im entschiedenen Fall eine beabsichtigte Veräußerung der Wohnung (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21). Eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Welche Anlässe die Gerichte anerkennen und wie eine Ankündigung aussehen muss, ordnet unser Beitrag zu den Kontrollbesuchen des Vermieters.

Der Vertrag bestimmt außerdem den Nutzungszweck. Ist Wohnraum vermietet, deckt der vertragsgemäße Gebrauch eine gewerbliche Nutzung nicht ohne Weiteres ab – wer in der Wohnung ein Gewerbe mit Publikumsverkehr betreiben will, braucht dafür die Erlaubnis des Vermieters.

Anders liegt es bei der Untervermietung: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis. Verweigern kann der Vermieter sie nur aus drei Gründen: ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung oder sonstige Unzumutbarkeit. Er kann die Erlaubnis außerdem von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen – aber nur, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 553 BGB). Wie weit das berechtigte Interesse reicht, hat der Bundesgerichtshof zuletzt am 28. Januar 2026 bestätigt: Der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern, genügt – „unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist“. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist davon dagegen nicht umfasst (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Wie Sie die Erlaubnis einholen und was in einen Untermietvertrag gehört, steht auf unserer Seite zum Untervermieten. Für die tageweise Vermietung über Plattformen gelten zusätzliche Regeln, vor allem die Zweckentfremdungsverbote der Länder und Kommunen – dazu unser Beitrag Airbnb & Co: Wann darf ich untervermieten?.

Miethöhe: Mietpreisbremse, Erhöhung, Staffel- und Indexmiete

Für die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gilt in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannt bestimmt hat, die Mietpreisbremse: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Diese Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ausgenommen sind unter anderem eine höhere Vormiete (§ 556e BGB) sowie Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den Mieter darüber unaufgefordert informieren, und zwar vor dessen Vertragserklärung; ohne diese Auskunft kann er sich auf den Ausnahmetatbestand nicht berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nur nach einer Rüge zurückverlangen, und die Rüge wirkt nur begrenzt zurück, wenn sie später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erhoben wird (§ 556g Abs. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat am 1. Juli 2026 gleich drei Verfahren zur Mietpreisbremse entschieden. Das für die Auskunftspflicht wichtigste: Hätte sich der Vermieter schon gegenüber dem Vormieter wegen eines Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen dürfen, kommt es für die Vormiete gleichwohl allein darauf an, ob der Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt (VIII ZR 125/23). Am selben Tag ergingen zwei weitere Entscheidungen zum Neubau-Ausnahmetatbestand (VIII ZR 50/23) und zum Auskunftsanspruch (VIII ZR 211/23).

Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst kann er frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen – in per Landesverordnung bestimmten Gebieten um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB). Diese Kappungsgrenze deckt nur die Anhebung bis zur Vergleichsmiete ab: Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht und kommen obendrauf. Maßgeblich ist übrigens immer die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Vertrag eine andere Zahl steht und die Abweichung unter 10 % liegt (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Wie ein Erhöhungsverlangen begründet sein muss, damit es wirksam ist, prüft unsere Seite zur Mieterhöhung.

Zwei Vertragsformen nehmen die Miethöhe vorweg und schließen die Erhöhung nach § 558 BGB aus. Bei der Staffelmiete steht jede künftige Miete oder jede Erhöhung als Geldbetrag im Vertrag; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Der Preis dafür ist, dass die vereinbarte Steigerung auch dann fällig wird, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete langsamer steigt – dann zahlt der Mieter mehr, als er nach § 558 BGB zahlen müsste. Die Mietpreisbremse gilt allerdings für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB).

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Auch hier muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen; die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform, in der die Änderung des Index und der neue Betrag anzugeben sind, und wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Die Mietpreisbremse greift bei dieser Vertragsform nur für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB). Eine Kappungsgrenze gibt es dafür nicht – das Mietrechtspaket, das die Bundesregierung am 29. April 2026 als Entwurf beschlossen hat, sieht vor, Indexsteigerungen oberhalb von 3,0 % jährlich in angespannten Lagen nur noch zur Hälfte durchschlagen zu lassen. Beschlossen ist das nicht. Wie sich die Kopplung an den Index rechnerisch auswirkt, zeigt unsere Seite zur Indexmiete.

Damit kennt das Wohnraummietrecht drei Wege, die Miete anzupassen: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Staffel und den Index. Eine Leistungsvorbehaltsklausel, die dem Vermieter die Anpassung nach eigenem Ermessen überlässt, ist dort nicht vorgesehen; sie stammt aus dem Gewerbemietrecht. Steht so etwas in einem Wohnraummietvertrag, lohnt der zweite Blick – was eine solche Klausel regelt und wo sie hingehört, erklärt unsere Seite zum Leistungsvorbehalt.

Betriebskosten und Heizkosten

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das vereinbart ist – sonst sind sie in der Miete enthalten (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend auf; „sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17 nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind. Ohne abweichende Vereinbarung wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Zwei Zwölf-Monats-Fristen begrenzen die Abrechnung, und sie zählen von verschiedenen Zeitpunkten an: Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, sonst ist eine Nachforderung ausgeschlossen; der Mieter kann Einwendungen bis zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Welche Positionen in einer Abrechnung nichts zu suchen haben, geht unser Beitrag Nebenkosten: Was Vermieter abrechnen dürfen durch.

Zwei Änderungen der vergangenen Jahre wirken bis in jede aktuelle Abrechnung. Erstens ist das Nebenkostenprivileg für Kabelanschluss und Gemeinschaftsantenne zum 30. Juni 2024 ausgelaufen: Die Grundgebühren dürfen seither nicht mehr umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Der Deutsche Mieterbund misst bei dieser Position gegenüber dem Vorjahr rund 42 % weniger. Zweitens werden die CO2-Kosten der Heizung seit Abrechnungszeiträumen ab dem 1. Januar 2023 zwischen beiden Seiten aufgeteilt: Der Vermieter ermittelt im Zuge der Heizkostenabrechnung den Ausstoß in Kilogramm CO2 je Quadratmeter und Jahr und ordnet ihn in ein Stufenmodell ein (§ 5 CO2KostAufG). Unter 12 kg trägt er nichts, ab 52 kg trägt er 95 % – je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer sein Anteil. Weist er den Anteil nicht aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Die zehn Stufen im Einzelnen stehen in der Anlage zum CO2KostAufG. Wer wem im laufenden Mietverhältnis was schuldet, ordnet im Übrigen unsere Seite zu den Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.

Wie hoch die Vorauszahlung angesetzt sein sollte, lässt sich am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds abschätzen. Der aktuelle Spiegel betrifft das Abrechnungsjahr 2024 und wurde am 18. Dezember 2025 veröffentlicht; einen Spiegel für das Abrechnungsjahr 2025 gibt es im August 2026 noch nicht.

Für eine 70 m² große Wohnung ergibt der Durchschnittswert überschlägig 186,90 € im Monat oder 2.242,80 € im Jahr. Das ist eine Orientierung, kein Erwartungswert für ein bestimmtes Haus: Heizungsart, Gebäudezustand und Grundsteuerhebesatz verschieben das Ergebnis erheblich, und die Bandbreite allein bei Heizung und Warmwasser reicht von 0,46 € bis 2,18 € je Quadratmeter.

Ob der Vermieter beim Einkauf der Leistungen sparsam gewirtschaftet hat, lässt sich beanstanden – aber nicht schematisch. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist „nicht schon dann verletzt“, wenn er vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt hat; entscheidend ist, ob er zu objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat (BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24).

Reparaturen und Renovierung

Der Ausgangspunkt steht im Gesetz: Der Vermieter hat die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 BGB). Instandhaltung ist damit Vermietersache, solange nichts Wirksames anderes vereinbart ist. Zwei Klauseltypen versuchen genau diese Abweichung.

Die Kleinreparaturklausel verschiebt die Kosten kleiner Reparaturen auf den Mieter. Wirksam ist sie nur, wenn sie sich auf Gegenstände beschränkt, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wenn sie eine Obergrenze je Einzelfall und zusätzlich eine Jahresobergrenze enthält. Und sie kann immer nur die Kosten überwälzen – nicht die Pflicht, die Reparatur selbst zu veranlassen. Einen gesetzlichen Höchstbetrag gibt es nicht; die Grenzen ergeben sich aus der Rechtsprechung zur Angemessenheit und werden im Einzelfall beurteilt. Wie die Klausel im Vertrag aussieht und woran sie scheitert, ordnet unsere Seite zur Kleinreparaturklausel ein.

Bei den Schönheitsreparaturen ist die Rechtsprechung dagegen sehr genau. Unwirksam sind Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorgeben (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03), und solche, die die Renovierung bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung überwälzen, ohne dass der Vermieter einen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Ebenfalls unwirksam ist die Quotenabgeltungsklausel, nach der beim Auszug die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig zu bezahlen sind – sie verlangt dem Mieter bei Vertragsschluss mehrfach hypothetische Betrachtungen ab, die eine Einschätzung der Kostenbelastung nicht zulassen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13). Diese Aussage gilt für Formularklauseln; als echte, ausgehandelte Individualvereinbarung kann eine Quotenabgeltung wirksam sein (BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22).

Ist eine Klausel unwirksam, wird sie nicht auf ein zulässiges Maß gestutzt: An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung (§ 306 Abs. 2 BGB), und die gesetzliche Regelung ist die Instandhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18). Die einzelnen Klauseltypen, ihre Formulierungen und die Folgefragen beim Auszug rollt unsere Seite zu den Schönheitsreparaturen aus.

Die Kaution im Mietvertrag

Die Kaution ist der Punkt, an dem der Mietvertrag am schnellsten teuer wird – und zugleich der, an dem das Gesetz am deutlichsten Grenzen zieht. Die Sicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Umgangssprachlich sind das drei Nettokaltmieten; der Normwortlaut ist präziser, weil er ausdrücklich sagt, welche Bestandteile nicht mitzählen. Steht im Vertrag mehr, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam – die Kautionsabrede als solche bleibt bestehen. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters abweichen, sind generell unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB; BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03).

Ist eine Geldsumme zu stellen, hat der Mieter Anspruch auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen: Die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Das ist die gesetzliche Antwort auf das Liquiditätsproblem beim Umzug, wenn Kaution, alte Miete und Umzugskosten in denselben Monat fallen. Die vertragliche Antwort darauf ist die Mietkautionsbürgschaft – für sie braucht es allerdings eine Vereinbarung: Einen gesetzlichen Anspruch darauf, statt Geld eine Bürgschaft zu stellen, gibt es nicht (BGH, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23, Rn. 47).

Für die Geldkaution schreibt das Gesetz die Anlage vor: bei einem Kreditinstitut, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz und getrennt vom Vermögen des Vermieters. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 4 BGB). Genau das leistet ein Mietkautionskonto. Und dann folgt der Satz, an dem sich alles Weitere entscheidet: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren“ (Satz 2). Ein Mietkautionsdepot funktioniert ausschließlich als solche vereinbarte andere Anlageform – der Vermieter muss zustimmen. Ob Konto, Bürgschaft oder Depot der passende Weg ist, hängt vor allem daran, ob Sie das Geld entbehren können und wie lange Sie voraussichtlich bleiben; und in jedem Fall entscheidet der Vermieter mit.

Kündigung und Auszug

Für den Mieter gilt eine einheitliche Frist: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“ – unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung wohnt. Nur die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 4) – längere Kündigungsfristen für den Mieter lassen sich also auch in einem Staffelmietvertrag nicht vereinbaren. Was dort möglich ist, ist der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss nach § 557a Abs. 3 BGB.

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB); der häufigste und zugleich am häufigsten bestrittene Grund ist der Eigenbedarf. Welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und welche Formfehler eine Kündigung zu Fall bringen, steht auf unserer Seite zum Eigenbedarf.

Eine Ausnahme gilt für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Dort kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen – dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und er muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er die Kündigung darauf stützt (§ 573a Abs. 1 und 3 BGB). Maßgeblich ist die Zahl der Wohnungen im Gebäude, nicht die Zahl der Bewohner. Die gestaffelten Fristen im Einzelnen und die saubere Trennung, welche Frist für wen gilt, führt unsere Seite zur Kündigungsfrist aus.

Nach dem Auszug beginnt die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe. Diese sechs Monate sind allerdings keine Frist für die Rückzahlung der Kaution – eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht, und die Verjährung schließt eine Aufrechnung nicht in jedem Fall aus. Welche Abzüge zulässig sind und welche nicht, geht unser Beitrag Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten? durch.

Klauseln, die trotz Unterschrift nicht gelten

Formularklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle. Benachteiligen sie den Mieter unangemessen, sind sie unwirksam – die Unterschrift ändert daran nichts, und der Vermieter kann sich auch Jahre später nicht auf sie berufen. Die folgende Übersicht führt die Klauseln zusammen, über die der Bundesgerichtshof entschieden hat oder die das Gesetz ausdrücklich für unwirksam erklärt. Die letzte Zeile ist bewusst ein Gegenbeispiel.

Unsere Seiten zum Mietvertrag

Die Detailfragen liegen auf eigenen Seiten – hier ist die Landkarte dazu.

Was im Vertrag steht. Wer wem was schuldet, sortiert unsere Seite zu den Rechten und Pflichten; sie ist der Einstieg für alle, die den Vertrag zum ersten Mal genau lesen. Wie die Wohnfläche zu berechnen ist und was eine Abweichung auslöst, steht auf der Flächen-Seite. Ob und wie Sie einen Teil der Wohnung weitergeben dürfen, klärt die Seite zum Untervermieten; für die tageweise Vermietung über Plattformen gibt es den eigenen Beitrag zu Airbnb & Co.

Was die Miete kostet. Drei Seiten decken die drei Anpassungsmechanismen ab: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit ihren Fristen und Begründungsmitteln, die Indexmiete mit der Kopplung an den Verbraucherpreisindex und der Leistungsvorbehalt, der aus dem Gewerbemietrecht stammt und im Wohnraummietvertrag ein Prüffall ist.

Wer was reparieren muss. Die beiden Klauseln, mit denen der Vermieter Kosten weitergibt, haben eigene Seiten: die Kleinreparaturklausel mit ihren Wirksamkeitsvoraussetzungen und die Schönheitsreparaturen mit den Klauseltypen, die vor Gericht gescheitert sind.

Wenn das Mietverhältnis endet. Welche Frist für wen gilt, führt die Seite zur Kündigungsfrist aus; die Voraussetzungen der häufigsten Vermieterkündigung stehen auf der Seite zum Eigenbedarf. Die weiteren Themen rund um Mietrecht und Kaution sammelt unser Ratgeber.

Airbnb & Kurzzeitvermietung

Airbnb und Co.: Wann Ihr Vermieter zustimmen muss, wann Ihre Stadt eine Registriernummer verlangt und ab wann das Finanzamt mitverdient – mit Städtevergleich, den EU-Regeln seit Mai 2026 und Ihren Pflichten als Untervermieter.

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Widerspruch

Eigenbedarf ist kein Automatismus: Form, Begründung und der tatsächliche Bedarf werden im Streitfall vollständig geprüft. Was im Kündigungsschreiben stehen muss, welche Fristen gelten und wie der Härtefallwiderspruch gelingt.

Indexmiete

Die Indexmiete koppelt die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex. Wie sich eine Erhöhung berechnen lässt, welche Fristen und Formvorgaben nach § 557b BGB gelten und wo Kappungsgrenze und Sonderkündigungsrecht fehlen. Rechtsstand: August 2026.

Müssen Mieter Reparaturen selbst zahlen?

Wer zahlt den tropfenden Wasserhahn? Das entscheidet eine einzige Klausel im Mietvertrag – und die hält oft nicht. Wir zeigen die vier Prüfpunkte, die Beträge aus der Rechtsprechung und was beim Auszug mit der Kaution passiert.

Kündigungsfrist

Drei Monate für Mieter, drei bis neun für Vermieter: So berechnen Sie den dritten Werktag richtig, so wird die Kündigung formwirksam zugestellt. Mit Sonderfristen, Sonderkündigungsrechten und Widerspruch – durchgehend mit Normen und Urteilen belegt.

Leistungsvorbehalt im Mietvertrag

Der Leistungsvorbehalt erlaubt eine Mietanpassung nach billigem Ermessen statt nach fester Formel. Im Wohnraummietvertrag ist er unwirksam, im Gewerbemietvertrag zulässig. Was das Preisklauselgesetz verlangt und wann die Klausel kippt.

Mieterhöhung

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierungsumlage im Überblick – mit Rechenbeispiel, Fristentabelle und den Reaktionsmöglichkeiten des Mieters.

Mieterrechte und Pflichten

Welche Rechte Mieter wirklich haben und welche Pflichten daran hängen: Mietzahlung, Kaution, Betriebskosten, Mieterhöhung, Mängel und Kündigung – jede Aussage mit Norm und Fundstelle, auf dem Stand 2026.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Streichen beim Auszug? Das entscheidet allein die Klausel in Ihrem Mietvertrag – und die hält oft nicht. Wir zeigen die Formulierungen, an denen Renovierungsklauseln scheitern, und was das für Ihre Kaution bedeutet.

Untervermieten: Erlaubnis, Untermiete und Kaution

Zimmer oder ganze Wohnung, Erlaubnis oder Anspruch: Diese Seite ordnet die Untervermietung nach BGB und aktueller BGH-Rechtsprechung – von der zulässigen Untermiete bis zur Kaution, die Sie vom Untermieter verlangen dürfen.

Wie berechnet sich die Wohnfläche?

Balkon zu einem Viertel, Dachschräge in drei Stufen, Keller gar nicht: So wird die Wohnfläche einer Mietwohnung berechnet. Und so unterschiedlich wirkt sich eine falsche Angabe auf Miete, Betriebskosten und Kaution aus.

Häufige Fragen zum Mietvertrag