Airbnb & Co: Wann darf ich untervermieten?

Ja, Sie dürfen Ihre Wohnung über Airbnb oder ein vergleichbares Portal anbieten – aber nur, wenn drei voneinander unabhängige Türen offen sind: Ihr Vermieter muss die Überlassung an Dritte erlauben, Ihre Stadt muss die kurzzeitige Nutzung zulassen (vielerorts nur mit Registriernummer im Inserat), und das Finanzamt erfährt von den Einnahmen ohnehin – Plattformen melden sie seit der DAC7-Umsetzung automatisch. Diese Seite behandelt den Plattformfall: die tage- oder wochenweise Vermietung an wechselnde Gäste. Geben Sie dagegen dauerhaft ein Zimmer an eine feste Person ab, gelten andere Regeln – die stehen in unserem Ratgeber zum Untervermieten nach § 553 BGB.

Kurzzeitvermietung über Airbnb & Co.: die drei Hürden

Drei Rechtsordnungen greifen hier nebeneinander, und keine ersetzt die andere: Die Erlaubnis Ihres Vermieters ersetzt keine Genehmigung der Stadt, und beide ersetzen keine Steuererklärung.

• Zivilrecht – Ihr Vermieter. Ohne seine Erlaubnis dürfen Sie die Wohnung niemandem zum Gebrauch überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Einen Anspruch darauf haben Sie nur unter engen Voraussetzungen.
• Öffentliches Recht – Ihre Stadt. Wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt, braucht die Ferienvermietung eine Genehmigung, eine Registriernummer oder beides. Bundesweit einheitlich ist daran nichts.
• Steuerrecht – das Finanzamt. Die Einnahmen sind steuerpflichtig, und die Plattform meldet sie an das Bundeszentralamt für Steuern.

Erste Hürde: die Erlaubnis Ihres Vermieters

Der Ausgangspunkt steht in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB: Ohne die Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Das gilt für den Untermieter, der ein Jahr bleibt, genauso wie für den Feriengast, der zwei Nächte bleibt.

Davon zu unterscheiden ist, ob Sie diese Erlaubnis verlangen können. Einen solchen Anspruch gibt § 553 Abs. 1 BGB – aber nur für „einen Teil des Wohnraums“ und nur, wenn das berechtigte Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist. „Teil“ ist dabei weiter zu verstehen, als das Wort klingt: Eine Überlassung eines Teils liegt nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig schon dann vor, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt – es genügt, ein Zimmer zurückzubehalten, um dort Sachen einzulagern oder gelegentlich dort zu übernachten (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, Leitsatz b). Ob Sie also einen Anspruch haben, entscheidet sich nicht daran, ob Gäste die ganze Wohnung nutzen, sondern daran, ob Sie den Gewahrsam behalten. Geben Sie ihn vollständig auf, entscheidet Ihr Vermieter frei.

Wie eng der Anspruch ist, hat der Bundesgerichtshof zuletzt präzisiert: Der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu senken, ist ein berechtigtes Interesse – eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist es nicht (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23, Leitsätze a und b). Ein eigenständiges „Gewinnverbot“ folgt daraus nicht, und zur Ferienvermietung sagt die Entscheidung nichts – sie betraf eine dauerhafte Untervermietung, bei der der Mieter Schlüssel und persönliche Sachen in der Wohnung behalten hatte. Näher aufgeschlüsselt ist sie in unserem Ratgeber zum Untervermieten.

Verweigert Ihr Vermieter die Erlaubnis, gibt Ihnen das kein Recht, trotzdem zu vermieten. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt Sie dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – und auch das nur, „sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt“. Die Vorschrift ist damit auf einen konkret benannten Dritten zugeschnitten. Ob sie auch trägt, wenn Sie gar keine bestimmte Person benennen, sondern wechselnde, im Voraus unbekannte Feriengäste ankündigen, ist nicht gesichert – planen Sie dieses Sonderkündigungsrecht deshalb nicht als sichere Rückfalloption ein.

Für die Praxis heißt das: Lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben und benennen Sie darin ausdrücklich die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste – eine Erlaubnis für „einen Untermieter“ deckt das nicht. Rechnen Sie mit einem Untermietzuschlag. Wie weit der gehen darf, hängt davon ab, in welchem der beiden Fälle Sie sind: Haben Sie einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB, darf der Vermieter die Erlaubnis nur von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB) – eine Prozentzahl nennt das Gesetz nicht. Entscheidet er dagegen frei, ist auch die Gegenleistung frei verhandelbar; ein gesetzliches Maß gibt es dann nicht. Und werfen Sie vorher einen Blick in Ihren Mietvertrag.

Zimmer oder ganze Wohnung, Haupt- oder Zweitwohnung

Zwei Fragen entscheiden über fast jede Antwort auf dieser Seite. Erstens: Zimmer oder ganze Wohnung? Das einzelne Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung ist in allen fünf Städten, die wir für diese Seite geprüft haben, der privilegierte Fall – behördlich, weil die Städte diese Nutzung erleichtern, und steuerlich, weil nur dafür die Vereinfachungsgrenze von 520 € gilt. Zivilrechtlich kommt es dagegen nicht auf das Zimmer an, sondern auf den Gewahrsam: Solange Sie ihn nicht vollständig aufgeben, kann der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB auch dann bestehen, wenn die Gäste die ganze Wohnung nutzen.

Zweitens: Hauptwohnung oder Zweitwohnung? Für die selbst bewohnte Hauptwohnung räumen Hamburg und München ein Zeitkontingent ein, das Abwesenheiten abdeckt – Urlaub, Dienstreise, Auslandssemester. In Frankfurt bleibt auch das genehmigungspflichtig, die Genehmigung ist bis acht Wochen aber ohne Ausgleichszahlung zu erteilen; Berlin verlangt für die ganze Hauptwohnung in jedem Fall eine Genehmigung. Die Zweit- oder Nebenwohnung ist überall der strengste Fall, wo sie eigens geregelt ist: In Hamburg darf sie nur für mindestens drei Monate am Stück überlassen werden, in Berlin nur mit Genehmigung und im Regelfall an höchstens 90 Tagen im Jahr, und die Kölner Satzung stellt ausdrücklich klar, dass auch eine Zweitwohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen kann. Das vermietete Gästezimmer ist damit meist unkritisch, die ganzjährig angebotene Zweitwohnung überall dort genehmigungspflichtig, wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Welche Stadt was verlangt, steht in der Tabelle im nächsten Abschnitt.

Zweite Hürde: Zweckentfremdungsverbot und Registriernummer

Die verbreitete Vorstellung, man müsse „die Genehmigung der Gemeinde einholen“, ist so pauschal falsch: Eine bundesweite Pflicht gibt es nicht. Damit ein Zweckentfremdungsverbot greift, braucht es ein Landesgesetz und – außer in den Stadtstaaten – zusätzlich eine kommunale Satzung oder Verordnung. Wo beides fehlt, gibt es nichts zu genehmigen.

Dass die großen Städte hier nachschärfen, hat einen messbaren Hintergrund: 2025 wurden über die drei großen Buchungsplattformen 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienunterkünften in Deutschland gebucht, 13,0 % mehr als 2024; rund 94 % davon entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten – dahinter stehen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes oft private Gastgeber im Nebenerwerb (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 28.07.2026).

Zwei Muster fallen auf. Acht Wochen ist die häufigste Zeitgrenze für die ganze selbst bewohnte Wohnung; Nordrhein-Westfalen liegt mit 90 Tagen darüber, Berlin verlangt stattdessen eine Genehmigung. Und eine Nummer ist keine Genehmigung: In Köln steht das ausdrücklich in der Satzung, in Berlin hängt die Nummer umgekehrt an der Genehmigung.

Unterschätzt wird außerdem, wie weit „Kurzzeitvermietung“ reicht. Die Kölner Satzung erfasst nicht nur Ferienwohnungen, sondern auch die Vermietung für vorübergehende berufliche Tätigkeit, Ausbildung, Studium oder einen Aufenthalt zur medizinischen Behandlung. Das Zimmer für die Monteurin kann also dieselben Regeln auslösen wie das Touristenbett. Welche Gebiete ein Registrierungsverfahren eingeführt haben, führt seit Juli 2026 die Bundesnetzagentur – allerdings als Geodaten-Download für Plattformen, nicht als lesbare Kommunenliste. Die belastbare Auskunft, ob und was in Ihrer Stadt gilt, bekommen Sie beim Bezirks- oder Wohnungsamt; vergeben wird die Nummer ohnehin von der Stadt.

Was sich 2026 durch die EU-Regeln geändert hat

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Sie führt keine EU-weite Registrierungspflicht ein, sondern schreibt vor, wie ein Registrierungsverfahren aussehen muss, wenn ein Mitgliedstaat oder eine Kommune eines einführt (Artikel 4). Ob Sie eine Nummer brauchen, entscheidet weiterhin Ihre Stadt. Für Gastgeber ändern sich zwei Dinge grundlegend:

• Die Nummer wird zur Zugangsvoraussetzung. Plattformen müssen ihre Oberfläche so gestalten, dass ein Angebot ohne Registriernummer gar nicht erst veröffentlicht wird, und die Gültigkeit stichprobenartig prüfen (Artikel 7 Absatz 1 Buchstaben b und c). Ausgelöst wird die Sperre durch Ihre eigene Angabe: Die Plattform fragt ab, ob für Ihre Einheit ein Registrierungsverfahren gilt – bejahen Sie das, geht ohne Nummer nichts mehr.
• Die Nutzung wird gemeldet. Plattformen übermitteln je Einheit die Zahl der Übernachtungen und der Gäste an eine zentrale staatliche Stelle – die großen monatlich, kleine und sehr kleine Plattformen quartalsweise (Artikel 9 Absätze 1 und 2). In Deutschland betreibt die Bundesnetzagentur diese Stelle seit dem 1. Juli 2026; die erste Übermittlung ist zum 1. September 2026 vorgesehen, rückwirkend für Juli und August, Stichprobenkontrollen ab Oktober 2026.

Aus Einzelfallkontrolle wird damit Datenabgleich: Die Behörde muss nicht mehr auf Nachbarbeschwerden warten, sondern sieht, wie viele Nächte auf eine Nummer entfallen. Zwei Einordnungen gehören dazu: Der Bußgeldrahmen von 100.000 €, den die Bundesnetzagentur ausschöpfen kann, richtet sich gegen Plattformen, nicht gegen Gastgeber. Und mit dem Steuerrecht hat diese Verordnung nichts zu tun – dafür gibt es einen zweiten, davon getrennten Meldeweg.

Dritte Hürde: das Finanzamt

Einnahmen aus der Vermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) – ab dem ersten Euro, und der Paragraf nennt ausdrücklich auch „Gebäudeteile“, das einzelne Zimmer ist also erfasst. Ob daraus ein Gewerbebetrieb wird, ist eine Frage des Einzelfalls und hängt von Umfang und Organisation Ihrer Vermietung ab – eine feste Schwelle gibt es nicht. Die verbreitete Faustformel „wer regelmäßig vermietet, wird gewerblich“ trifft es jedenfalls nicht. Wenn Sie dauerhaft an wechselnde Gäste vermieten, ist das die Frage, die in ein Gespräch mit einem Steuerberater gehört – nicht in eine Suchmaschine.

Es gibt eine Vereinfachungsregelung, aber sie ist enger, als sie meist zitiert wird. Nach R 21.2 Abs. 1 Satz 1 der Einkommensteuer-Richtlinien (nachzulesen im Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch des Bundesfinanzministeriums) kann die Finanzverwaltung von der Besteuerung absehen, wenn Teile einer selbst genutzten oder selbst angemieteten Wohnung vorübergehend vermietet werden und die Einnahmen daraus 520 € im Veranlagungszeitraum nicht übersteigen (Stand: August 2026). Sie gilt also nicht für die ganze Wohnung, sie ist eine Kann-Regelung der Verwaltung und kein gesetzlicher Freibetrag – und sie ist eine Freigrenze.

Auf Vertraulichkeit sollten Sie nicht setzen. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG, die deutsche Umsetzung von DAC7) ist die zeitlich begrenzte Überlassung von unbeweglichem Vermögen eine meldepflichtige Tätigkeit (§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 PStTG). Die Plattform meldet Ihre Daten bis zum 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern (§ 13 Abs. 1 PStTG). Die oft zitierte Bagatellgrenze von 30 Fällen und 2.000 € hilft dabei nicht: Sie gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für den Verkauf von Waren (§ 4 Abs. 5 PStTG). Schon die erste vermittelte Buchung wird gemeldet.

Zwei weitere Steuerarten können hinzukommen. Umsatzsteuer: Kurzfristige Beherbergung ist nicht befreit, unterliegt aber dem ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) – Frühstück und ähnliche Zusatzleistungen ausgenommen. Wer als Kleinunternehmer im Vorjahr nicht mehr als 25.000 € und im laufenden Jahr nicht mehr als 100.000 € Gesamtumsatz hat, führt keine ab (§ 19 Abs. 1 UStG, Grenzen seit 01.01.2025; Stand: August 2026). Übernachtungsteuer: Viele Städte erheben zusätzlich eine City Tax, die der Gastgeber anmelden und abführen muss – in Berlin seit 2025 7,5 % des Netto-Übernachtungspreises, und als Beherbergungsbetrieb gilt dort auch der private Gastgeber. Was in Ihrer Stadt gilt, sagt die örtliche Steuerverwaltung.

Sie werden selbst Vermieter: Haftung, Versicherung, Kaution

Sobald Sie Gäste aufnehmen, wechseln Sie die Rolle – mit Pflichten, die im Alltag leicht übersehen werden.

Sie haften für Ihre Gäste. Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, hat er dessen Verschulden zu vertreten – auch dann, wenn der Vermieter die Überlassung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Ruiniert ein Gast die Einbauküche, ist das gegenüber Ihrem Vermieter Ihr Problem, und sein Zugriffsobjekt ist Ihre eigene Kaution. Was sonst zu Ihren Pflichten gehört, steht in unserem Ratgeber zu Rechten und Pflichten im Mietvertrag; welche Posten Ihr Vermieter am Ende einbehalten darf, klärt die Seite Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.

Der Versicherungsschutz ist eine offene Frage. Die Plattformen bieten eigene Haftpflicht-Pakete an; sie decken typischerweise Schäden, die bei Gästen oder Dritten entstehen, ausdrücklich aber nicht Schäden an der Unterkunft selbst. Ob Ihre private Haftpflicht- und Hausratversicherung entgeltliche Beherbergung mitversichert, hängt vom Bedingungswerk ab – fragen Sie Ihren Versicherer vorher, nicht nach dem Schaden.

Und die Kaution? Hier lohnt eine saubere Trennung. Bei tageweisen Feriengästen läuft die Absicherung über die Mechanismen der Plattform, nicht über eine Mietkaution. Sobald Sie aber für Wochen oder Monate an eine feste Person zwischenvermieten – Auslandssemester, Elternzeit, Sabbatical –, schließen Sie einen Wohnraum-Untermietvertrag und sind Vermieter im Sinne des Mietrechts. Dann gilt § 551 BGB für Sie mit allem, was dazugehört: höchstens drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei Monatsraten, und die Kaution muss getrennt von Ihrem eigenen Vermögen angelegt werden – die Zinsen stehen dem Untermieter zu. Genau dafür gibt es das Mietkautionskonto; wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto parkt, verstößt gegen das Trennungsgebot.

Ein Missverständnis noch zum Vertrag: Ein schriftlicher Untermietvertrag ist keine Rechtspflicht. § 550 BGB ordnet nur an, dass ein nicht schriftlich geschlossener Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Mündlich ist er wirksam – schriftlich sollten Sie ihn trotzdem schließen, aus Beweisgründen.

Checkliste: in vier Schritten rechtssicher vermieten

1. Erlaubnis einholen, schriftlich und passgenau. Beschreiben Sie, welcher Teil der Wohnung wie oft an wechselnde Gäste gehen soll, und klären Sie gleich den Untermietzuschlag.
2. Stadtrecht prüfen. Gibt es ein Landesgesetz und eine kommunale Satzung? Brauchen Sie Genehmigung, Registriernummer oder beides? Fragen Sie zuerst Ihr Bezirks- oder Wohnungsamt – dort wird die Nummer vergeben und dort bekommen Sie die verbindliche Auskunft. Die Bundesnetzagentur führt nur den bundesweiten Überblick über die Gebiete mit Registrierungsverfahren.
3. Steuerfolgen klären, bevor das Inserat online geht. Einnahmen und Werbungskosten von Anfang an getrennt notieren, Umsatz- und Übernachtungsteuer prüfen, mit der Plattform-Meldung rechnen.
4. Vertrag und Sicherheit regeln. Bei tageweisen Gästen Hausordnung, Schlüsselübergabe und Versicherungsschutz; bei Zwischenmiete über Wochen oder Monate ein schriftlicher Untermietvertrag und eine Kaution nach § 551 BGB.

Sie sind Eigentümer statt Mieter?

Dann entfällt die erste Hürde, die übrigen bleiben: Zweckentfremdungs- und Steuerrecht gelten unabhängig davon, ob Sie mieten oder besitzen. Dafür kommt die Eigentümergemeinschaft hinzu. Maßgeblich sind zuerst Teilungserklärung und Beschlusssammlung. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden, dass ein Beschluss, der die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste verbietet, auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nur rechtmäßig ist, wenn alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben; eine bloße Anzeigepflicht gegenüber der Verwaltung kann dagegen mit Mehrheit beschlossen werden (BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18). Die Entscheidung erging vor der WEG-Reform von 2020; ob sie unter dem heutigen Wohnungseigentumsgesetz unverändert gilt, ist damit nicht gesagt. Störungen wie Überbelegung oder ständige Verstöße gegen die Hausordnung müssen die Nachbarn ohnehin nicht hinnehmen – dass die Gäste ihnen unbekannt sind, ist für sich genommen aber keine Störung.

Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung