Kündigungsfrist Mietvertrag: Frist berechnen, Form, Sonderfälle

Für die Kündigung einer Mietwohnung gelten eine Frist und ein Stichtag: drei Monate – und das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger angekommen sein. Was ein einziger Tag Verspätung kostet, zeigt ein Fall des Bundesgerichtshofs: Dort ging die Kündigung am Mittwoch statt am Dienstag ein, das Mietverhältnis lief wegen einer Verlängerungsklausel ein volles Jahr weiter, und die Mieterin klagte anschließend erfolglos auf Rückzahlung von 3.311,59 € Miete für eine Wohnung, in der sie längst nicht mehr wohnte (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).

Diese Seite trennt sauber, was im Alltag ständig vermischt wird: die Frist des Mieters, die Staffel des Vermieters, die Sonderfälle und die außerordentlichen Kündigungsrechte. Die tragenden Aussagen nennen ihre Norm, die Urteile ihr Aktenzeichen – und wo die Rechtsprechung schweigt, sagt diese Seite das ausdrücklich. Rechtsstand ist August 2026; die übrigen Themen rund um den Vertrag ordnet unsere Übersicht zum Mietvertrag ein.

Kündigungsfristen auf einen Blick

Die Drei-Monats-Frist und die Vermieterstaffel des § 573c BGB stehen seit dem 1. September 2001 unverändert im Gesetz. Neu ist seit dem 1. Januar 2025 nur die Form des Widerspruchs gegen eine Kündigung – dazu unten mehr.

Als Mieter kündigen: immer drei Monate

Der Wortlaut ist kurz: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“ (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Einen Grund müssen Sie nicht nennen, und Sie müssen ihn auch nicht andeuten – die ordentliche Kündigung des Mieters ist an kein berechtigtes Interesse gebunden.

Der wichtigste Punkt dieser Seite steht im nächsten Satz der Norm: „Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“ Die verbreitete Sorge „Ich wohne seit zwölf Jahren hier, also muss ich neun Monate vorher kündigen“ ist damit gegenstandslos. Die Staffel gehört dem Vermieter allein; für Sie bleibt es bei drei Monaten, unabhängig davon, wie lange Sie in der Wohnung leben.

Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist der Zugang, nicht das Absenden. Eine Willenserklärung unter Abwesenden wird in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) – für die Kündigungsfrist hat der Bundesgerichtshof das ausdrücklich bestätigt (VIII ZR 206/04). Der Poststempel hilft Ihnen nicht.

Verpassen Sie den dritten Werktag, müssen Sie nicht erneut kündigen: Die Erklärung wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin, das Mietverhältnis endet also einen Monat später. Das folgt aus der Auslegung der Erklärung nach §§ 133, 157 BGB und nicht aus einer eigenen Vorschrift – teuer wird es vor allem dann, wenn im Vertrag eine Verlängerungsklausel steht, wie der Fall aus der Einleitung zeigt.

Die Frist Tag für Tag berechnen

Werktage sind Montag bis Sonnabend. Sonntage und gesetzliche Feiertage sind keine Werktage – sie „verschieben“ nichts, sie zählen einfach nicht mit. Gezählt wird ab dem Monatsersten; der dritte gezählte Tag ist der Stichtag, an dem die Kündigung spätestens angekommen sein muss.

Das Enddatum selbst verschiebt sich dagegen nie: Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats, auch wenn dieser Tag ein Sonntag oder Feiertag ist. Wer im Dezember 2026 kündigt – dritter Werktag ist Donnerstag, der 03.12.2026 –, ist am Sonntag, dem 28.02.2027, raus.

Als Vermieter kündigen: gestaffelte Frist plus berechtigtes Interesse

Für den Vermieter verlängert sich die Frist auf sechs Monate nach fünf und auf neun Monate nach acht Jahren. Anknüpfungspunkt ist nach dem Normwortlaut die Überlassung des Wohnraums, nicht der Vertragsschluss – wurde der Vertrag im Dezember unterschrieben und die Wohnung erst im März übergeben, zählen die drei Monate dazwischen nicht mit. Ob die Frist bereits sechs oder neun Monate beträgt, beurteilt sich nach dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung zugeht – das ist eine Ableitung aus § 130 Abs. 1 BGB, ein Leitsatz des Bundesgerichtshofs dazu fehlt.

Ein Rechenbeispiel für eine Kündigung, die am Donnerstag, dem 03.09.2026, zugeht: Bei einer Überlassung im März 2023 endet das Mietverhältnis am 30.11.2026, bei einer Überlassung im März 2020 am 28.02.2027 und bei einer Überlassung im März 2016 am 31.05.2027.

Die Frist ist aber nur die halbe Miete. Der Vermieter „kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“, und eine „Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen“ (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt drei Regelbeispiele:

• Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – etwa Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle der fristlosen Kündigung oder Störung des Hausfriedens. Das Verschulden ist Tatbestandsmerkmal: Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter hier entlasten, anders als bei der fristlosen Kündigung (BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15).
• Eigenbedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Nr. 2). Was dabei zu begründen ist und wann Härtegründe durchgreifen, steht auf unserer Seite zur Eigenbedarfskündigung.
• Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit erheblichen Nachteilen (Nr. 3). Angemessen ist eine Verwertung, wenn sie „von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird“; die Abwägung erfolgt vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08). Die Aussicht, anderweitig eine höhere Miete zu erzielen, bleibt nach dem Normtext ausdrücklich außer Betracht.

Diese Gründe sind „in dem Kündigungsschreiben anzugeben“; später nachgeschobene Gründe zählen nur, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Die Kündigungsfrist ist dabei mehr als ein Zeitraum: Steht im selben Haus oder in derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung leer, muss der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter sie dem Mieter anbieten. Verletzt er diese Pflicht, wird die Kündigung allerdings nicht unwirksam – es bleibt bei einem Schadensersatzanspruch in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

Form und Zugang: woran Kündigungen wirklich scheitern

Die häufigste Ursache für eine unwirksame Kündigung ist nicht die falsche Frist, sondern die Form. „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“ (§ 568 Abs. 1 BGB), und schriftlich heißt: eigenhändige Unterschrift auf dem Original (§ 126 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax, Messenger-Nachricht und eingescannte Unterschrift genügen nicht. Daran hat auch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024 nichts geändert: Es hat die Textform für Grundstücks- und Gewerbemietverträge geöffnet, § 568 BGB steht in seiner Änderungsliste nicht.

Zwei weitere Stolpersteine kommen hinzu. Stehen mehrere Personen im Vertrag, ist das Mietverhältnis einheitlich – die Kündigung muss deshalb von allen Mietern ausgehen und an alle Vermieter gerichtet sein; unterschreibt einer nicht, ist die Erklärung angreifbar. Eine eigene Norm dazu gibt es nicht, die Regel folgt aus der Einheitlichkeit des Vertragsverhältnisses. Und kündigt eine Hausverwaltung oder ein Anwalt, gilt § 174 BGB: Ohne beigefügte Vollmachtsurkunde können Sie die Kündigung zurückweisen und sie wird unwirksam – aber nur, wenn Sie das unverzüglich tun und Sie nicht vorher über die Bevollmächtigung informiert waren.

Bleibt der Zugang. Wer beweisen muss, dass und wann sein Schreiben angekommen ist, sollte die Zustellwege auseinanderhalten: Beim Übergabe-Einschreiben ist die Sendung nicht zugegangen, wenn der Empfänger sie nicht abholt – der Benachrichtigungsschein ersetzt den Zugang nicht. Beim Einwurf-Einschreiben spricht ein Anscheinsbeweis für den Einwurf in den Briefkasten, aber nur bei Vorlage des Einlieferungsbelegs zusammen mit der Reproduktion des Auslieferungsbelegs; der Einlieferungsschein allein beweist den Zugang nicht (BGH, Urteil vom 27.09.2016 – II ZR 299/15 – ergangen zum Gesellschaftsrecht, die Ausführungen zu § 130 BGB gelten allgemein).

Wann kürzere oder längere Fristen gelten

Möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters. Hier verkürzt sich die Frist drastisch: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Das gilt aber nicht für jede möblierte Wohnung, sondern nur, wenn § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit allen drei Merkmalen erfüllt ist: Der Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, der Vermieter stattet ihn überwiegend mit Einrichtungsgegenständen aus, und er ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit Familie oder Lebensgemeinschaft überlassen. Eine normale möblierte Wohnung ist schon kein Teil der Wohnung des Vermieters und fällt damit nicht darunter – dort bleibt es bei drei Monaten.

Untermiete. Ein Untermietvertrag über Wohnraum ist ein Wohnraummietverhältnis; welche Frist gilt, hängt allein davon ab, wo der Hauptmieter wohnt. Wohnt er nicht in der Wohnung, gelten § 573 und § 573c Abs. 1 BGB vollständig: berechtigtes Interesse und drei Monate – nach fünf bzw. acht Jahren seit der Überlassung sechs bzw. neun Monate, weil der Hauptmieter hier die Rolle des Vermieters einnimmt. Wohnt er dort und ist das Zimmer nicht überwiegend von ihm möbliert, greift § 573a Abs. 2 BGB – kein berechtigtes Interesse nötig, dafür drei Monate mehr und ein entsprechender Hinweis im Kündigungsschreiben. Wohnt er dort und hat er überwiegend möbliert, landet man bei § 549 Abs. 2 Nr. 2 in Verbindung mit § 573c Abs. 3 BGB, also bei der Frist bis zum 15. Diese Dreiteilung folgt aus der Normkette § 549 Abs. 1, § 549 Abs. 2 Nr. 2, § 573a Abs. 2 und § 573c Abs. 3 BGB; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die sie so zusammenfasst, gibt es nicht. Wann Sie überhaupt untervermieten dürfen, steht auf unserer Seite zum Untervermieten.

Zweifamilienhaus mit dem Vermieter im Haus. In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen darf er ohne berechtigtes Interesse kündigen; dafür verlängert sich die Frist um drei Monate, also auf 6, 9 oder 12 Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Er muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass er sich darauf stützt (Abs. 3). Das Recht entfällt, wenn im Gebäude neben den zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist – auch wenn sie als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags gewerblich genutzt (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 127/14). War der Laden im Erdgeschoss also schon vor Ihrem Einzug ein Laden, bleibt das Sonderkündigungsrecht bestehen.

Studenten- und Jugendwohnheim. Hier hält sich hartnäckig, es gebe keine gesetzlichen Fristen. Das Gegenteil ist der Fall: § 549 Abs. 3 BGB nimmt die §§ 556d bis 561, 573, 573a, 573d Abs. 1, 575, 575a Abs. 1, 577 und 577a aus – § 573c steht nicht auf dieser Liste. Die Dreimonatsfrist gilt also weiter. Weg fällt nur das Erfordernis des berechtigten Interesses: § 573 BGB ohne „c“ steht sehr wohl auf der Ausnahmeliste, der Träger braucht also keinen Kündigungsgrund. Der Widerspruch nach der Sozialklausel (§§ 574 bis 574c BGB) und die Hinweispflicht des § 568 Abs. 2 BGB bleiben dagegen anwendbar: Beide fehlen in der Ausnahmeliste des Absatzes 3, während Absatz 2 sie für die dort genannten Fälle ausdrücklich mit aufführt. Ob ein Haus rechtlich überhaupt ein Studentenwohnheim ist, entscheidet dabei nicht sein Name: Der Vermieter muss ein Belegungskonzept „mit Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien“ praktizieren, das sich aus Rechtsnormen, Selbstbindung oder konstanter Übung ergibt; häufiger Mieterwechsel oder eine günstige Miete genügen nicht (BGH, Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 92/11).

Zeitmietvertrag. Ein wirksam befristeter Vertrag ist ordentlich gar nicht kündbar – weder kürzer noch länger. Die Befristung ist nur bei drei gesetzlich genannten Gründen zulässig (Eigennutzung; Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume; Vermietung an einen Dienstverpflichteten), und der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. „Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“ (§ 575 Abs. 1 BGB) – dann greifen wieder die drei Monate. Eine kürzere Frist darf zu Lasten des Mieters nur bei Wohnraum vereinbart werden, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 573c Abs. 2 BGB) – das ist der einzige Fall. Eine Verkürzung zu seinen Gunsten bleibt nach § 573c Abs. 4 BGB dagegen immer möglich.

Nach dem Endtermin einfach wohnen bleiben. Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Seite binnen zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Der Widerspruch darf bereits in der Kündigung stehen (BGH, Beschluss vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09), und auch eine rechtzeitig eingereichte Räumungsklage wahrt die Frist (Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14).

Hausverkauf. „Kauf bricht nicht Miete“: Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB) – ein eigenes Kündigungsrecht entsteht durch den Verkauf nicht. Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, schützt zusätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren, die Landesverordnungen auf bis zu zehn Jahre verlängern können (§ 577a BGB). Anders liegt es nur bei der Zwangsversteigerung: Der Ersteher darf mit der gesetzlichen Frist kündigen, verliert dieses Recht aber, wenn er es nicht zum ersten zulässigen Termin ausübt (§ 57a ZVG). Ohne Grund kommt auch er nicht aus dem Vertrag: Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erklärt § 573d Abs. 1 BGB die §§ 573 und 573a für entsprechend anwendbar – der Ersteher braucht also weiterhin ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder Verwertung.

Vertraglich vereinbarte Fristen und Altverträge vor September 2001

Für neuere Verträge ist die Lage einfach: „Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 573c Abs. 4 BGB). Eine kürzere Frist für den Mieter darf also vereinbart werden, eine längere zu seinen Lasten nicht – steht im Vertrag „sechs Monate Kündigungsfrist für beide Seiten“, gilt für den Mieter trotzdem die gesetzliche Dreimonatsfrist.

Bei Verträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gilt das nicht ohne Weiteres. Damals sah § 565 Abs. 2 BGB alter Fassung eine Staffel „nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils 3 Monate“ vor – also bis zu zwölf Monate, und zwar für beide Seiten. Wurden solche Fristen vor diesem Stichtag vertraglich vereinbart, bleibt § 573c Abs. 4 BGB auf sie unanwendbar (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, hat der Gesetzgeber allerdings eine Ausnahme angefügt, nachdem der Bundesgerichtshof auch bloße Formularklauseln mit der Wiedergabe des alten Gesetzestextes als „Vereinbarung“ eingestuft hatte (Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02).

Das Ergebnis ist asymmetrisch, und genau das steht selten irgendwo: Wurde die alte Staffel formularmäßig vereinbart, gilt für den Mieter seit dem 1. Juni 2005 wieder die gesetzliche Dreimonatsfrist – für den Vermieter dagegen unverändert die längere vereinbarte Frist, weil § 573c Abs. 4 BGB abweichende Vereinbarungen nur „zum Nachteil des Mieters“ für unwirksam erklärt (Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07). Wurden die Fristen dagegen individuell ausgehandelt, bleibt es für beide Seiten bei der alten Staffel. Die Übergangsvorschrift gilt auch für Kündigungen nach dem 31.12.2002 (Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 155/04).

Sonderkündigungsrechte des Mieters

In vier Situationen können Sie außerordentlich kündigen, ohne den dritten Werktag abzuwarten. Die Fristen dieser Rechte werden häufig falsch wiedergegeben, deshalb hier mit dem jeweiligen Rechenweg.

Nach einer Mieterhöhung. Verlangt der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – „kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein“ (§ 561 Abs. 1 BGB). Geht das Erhöhungsverlangen am 10.09.2026 zu, läuft die Erklärungsfrist bis zum 30.11.2026; kündigen Sie im November, endet das Mietverhältnis am 31.01.2027 – zur alten Miete. Der Normtext nennt nur § 558 und § 559 – die erst 2024 eingefügte Erhöhung nach § 559e BGB wegen einer geförderten Heizungsanlage steht dort nicht, und § 559e Abs. 4 BGB verweist umgekehrt nicht auf § 561 BGB. Ob das Sonderkündigungsrecht deshalb ausgeschlossen ist oder analog gilt, ist höchstrichterlich nicht geklärt: Erklären Sie die Kündigung im Zweifel fristwahrend innerhalb der Zwei-Monats-Frist. Erfolgt keine Förderung, richtet sich die Erhöhung nach § 559e Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin nach § 559 BGB – dann greift § 561 BGB unstreitig. Ob die Erhöhung überhaupt berechtigt ist, prüft unsere Seite zur Mieterhöhung.

Nach einer Modernisierungsankündigung. Hier ist die verbreitete Angabe „Verkürzung auf einen Monat“ schlicht falsch. Richtig ist: Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e Abs. 1 BGB). Geht die Ankündigung am 10.09.2026 zu, haben Sie bis zum 31.10.2026 Zeit; kündigen Sie im Oktober, endet das Mietverhältnis am 31.12.2026. Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung besteht das Recht nicht (Abs. 2).

Wenn die Untervermieterlaubnis verweigert wird. „Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen“ (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) – es sei denn, der Grund liegt in der Person des Dritten. Gesetzliche Frist heißt hier: dritter Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB).

Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung. Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt ein wichtiger Grund vor – auch dann, wenn Sie den Zustand bei Vertragsschluss kannten (§ 569 Abs. 1 BGB). „Die Frist entfällt komplett“ ist trotzdem zu kurz gegriffen: Beruht der wichtige Grund auf einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Entbehrlich ist sie nur, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Bei Schimmel heißt das praktisch: erst Mangel anzeigen und Frist setzen, dann kündigen.

Außerordentliche Kündigung: fristlos und mit gesetzlicher Frist

Fristlos kündigen darf jede Seite aus wichtigem Grund, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Die praktisch wichtigsten Fallgruppen sind gesetzlich beschrieben – Anekdoten braucht es dafür nicht:

• Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit einem „nicht unerheblichen Teil“ der Miete oder über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). „Nicht unerheblich“ ist der Rückstand erst, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) – gerechnet wird die Gesamthöhe beider Teilbeträge, nicht jeder Monat für sich (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20). Maßgeblich ist dabei die für einen Monat geschuldete Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung, nicht die Nettokaltmiete: Im entschiedenen Fall hat der Senat den Rückstand an einer „Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 €“ gemessen. Bei 700 € Nettokaltmiete plus 150 € Vorauszahlung genügen also zwei Termine mit zusammen mehr als 850 € Rückstand. Nur bei der Mietsicherheit bleiben die Betriebskosten ausdrücklich außer Betracht (§ 569 Abs. 2a Satz 2 BGB) – in Absatz 3 Nr. 1 fehlt eine solche Ausnahme. Zahlen Sie vor Zugang der Kündigung nach, ist sie ausgeschlossen.
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) mit derselben Zumutbarkeitsabwägung.
• Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte oder erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB).
• Verzug mit der Mietsicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten, ohne dass es einer Abmahnung bedarf (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen bleiben hier ausdrücklich außer Betracht (Satz 2) – anders als beim Zahlungsverzug nach Absatz 3 Nr. 1.

Dieser letzte Punkt hat eine wichtige Grenze: Er erfasst nur Sicherheiten, die als Geldsumme zu leisten sind. Wer eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht beibringt, kann deswegen nicht fristlos gekündigt werden – der Vermieter darf dann aber die Wohnung zurückhalten (BGH, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23). Wird eine Geldkaution vereinbart, muss sie getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden und die Erträge stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB) – wie das praktisch abläuft, steht auf unserer Seite zum Mietkautionskonto.

Daneben steht die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: dritter Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats, bei möbliertem Wohnraum in der Vermieterwohnung bis zum 15. zum Monatsende (§ 573d Abs. 2 BGB). Die drei Zusatzmonate des Zweifamilienhauses gelten dabei ausdrücklich nicht. Praktisch wichtigster Fall neben der verweigerten Untervermieterlaubnis: Stirbt der Mieter, können Erbe und Vermieter binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod auf diesem Weg kündigen (§ 580 BGB).

Widerspruch gegen die Kündigung: die Sozialklausel

Gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters können Sie Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, „die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Abs. 1 BGB). Gegen eine berechtigte fristlose Kündigung gibt es diesen Weg nicht.

Bei der Form hat sich zum 1. Januar 2025 etwas geändert, das auf vielen Ratgeberseiten noch fehlt: Der Widerspruch ist seither „in Textform zu erklären“ (§ 574b Abs. 1 Satz 1 BGB) – vorher war Schriftform verlangt. Für den Widerspruch genügt also eine E-Mail; für die Kündigung selbst weiterhin nicht. Erklären müssen Sie ihn spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses (Abs. 2 Satz 1).

Einigen sich beide Seiten nicht, entscheidet das Gericht durch Urteil. Fortgesetzt wird das Mietverhältnis so lange, „wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist“ – und wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe entfallen, auch auf unbestimmte Zeit (§ 574a BGB).

Nach der Kündigung: Rückgabe, Kaution und die doppelte Belastung

Mit dem Ende des Mietverhältnisses wird die Wohnung fällig, nicht das Geld. Zurückzugeben ist sie nach Beendigung (§ 546 Abs. 1 BGB); wer sitzen bleibt, schuldet für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). In welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist, entscheidet Ihr Vertrag – ob Ihre Klausel zu den Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam ist, lohnt vor dem Auszug einen Blick, denn daran hängt der Kautionseinbehalt. Ein Zeitpuffer arbeitet dabei für Sie: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es dagegen keine gesetzliche Frist. Der Vermieter muss sich innerhalb einer „angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist“ erklären, welche Ansprüche er erhebt (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Die oft zitierten sechs Monate sind ein Erfahrungswert, keine Regel – der Bundesgerichtshof schreibt ausdrücklich, die Umstände könnten „so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind“ (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, Rn. 10). Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus und ist eine Nachforderung zu erwarten, darf er außerdem einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten (VIII ZR 71/05, Leitsatz). Wie diese Abrechnung nach dem Auszug abläuft und welche Abzüge zulässig sind, zeigt unser Kautionsvergleich im Abschnitt zur Rückzahlung der Kaution.

Damit entsteht genau die Lücke, die die Kündigungsfrist so gut planbar macht und die Kasse so schlecht: Das Enddatum steht auf den Tag fest, die Rückzahlung nicht. Die neue Wohnung darf zeitgleich bis zu drei Nettokaltmieten verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB) – bei 700 € Nettokaltmiete also 2.100 €, während dieselbe Summe beim alten Vermieter noch liegt. Die Geldkaution dürfen Sie immerhin in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Der einzige der üblichen Wege, bei dem gar kein zweites Mal Bargeld gebunden wird, ist die Mietkautionsbürgschaft – dafür kostet sie jedes Jahr einen Beitrag, den Sie nicht zurückbekommen, und Sie bleiben gegenüber dem Bürgen regresspflichtig.

Häufige Fragen zur Kündigungsfrist

Rechtsstand und Hinweise

Rechtsstand dieser Seite ist August 2026. Die Kündigungsfristen des § 573c BGB gelten seit dem 1. September 2001 unverändert; die jüngste Änderung an den hier behandelten Vorschriften ist die Umstellung des Widerspruchs auf Textform in § 574b Abs. 1 BGB, in Kraft seit dem 1. Januar 2025 durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz. Das Gesetzesvorhaben „Miete II“ zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts wird auf der Verfahrensseite des Bundesministeriums der Justiz weiterhin als Entwurf geführt (letzte Aktualisierung: 9. Juli 2026); an den Kündigungsfristen selbst soll sich danach nichts ändern. Die Angaben oben geben die geltende Rechtslage wieder.

Die zitierten Normen sind über gesetze-im-internet.de verlinkt, die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs als Volltext aus der amtlichen Entscheidungsdatenbank. Diese Seite ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall – bei einer laufenden Kündigung, einem Widerspruch oder einer Räumungsklage sollten Sie anwaltlichen Rat einholen oder sich an einen Mieterverein wenden.