Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Wann Mieter renovieren müssen

Ob Sie beim Auszug streichen müssen, entscheidet weder der Kalender noch der Vermieter, sondern eine einzige Klausel in Ihrem Mietvertrag – und die Frage, ob diese Klausel einer gerichtlichen Prüfung standhält. Von Gesetzes wegen ist nämlich der Vermieter zuständig: Er muss die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Erst eine wirksame Vereinbarung dreht das um.

Der Bundesgerichtshof hat diese Vereinbarungen seit 2004 Schritt für Schritt eingegrenzt, und viele der Formulierungen, die noch in Millionen Verträgen stehen, halten heute nicht mehr. Einseitig ist die Lage deshalb trotzdem nicht: Seit 2020 müssen sich Mieter an den Kosten beteiligen, wenn sie bei unwirksamer Klausel eine Renovierung verlangen, und den unrenovierten Einzugszustand muss der Mieter beweisen. Diese Seite geht deshalb genau den Weg, den Sie im Streitfall tatsächlich gehen: Klausel finden, Wirksamkeit prüfen, Einzugszustand belegen, Folgen für Auszug und Kaution abschätzen. Rechtsstand ist August 2026.

Schönheitsreparaturen: was Mieter wirklich schulden

Drei Sätze vorab. Ohne Klausel im Vertrag schulden Sie keine Renovierung. Mit Klausel kommt es darauf an, ob sie wirksam ist – und ob die Wohnung bei Ihrem Einzug renoviert war. Ist die Klausel unwirksam, heißt das nicht automatisch, dass Sie nichts zahlen.

Auf dieser Seite:

• Was zu den Schönheitsreparaturen gehört – und was nicht
• Die gesetzliche Grundregel und die zwei Vertragsarten
• Unrenoviert übernommen: die Klausel fällt, wenn Sie es beweisen
• Unwirksame Klausel heißt nicht: Renovierung umsonst
• Diese Klauseln scheitern vor Gericht
• Quotenabgeltung: im Formularvertrag erledigt
• Beim Auszug nicht renoviert: was der Vermieter verlangen darf
• Was das für Ihre Kaution bedeutet
• In fünf Schritten die eigene Klausel prüfen
• Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen
• Rechtsstand und Hinweise

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört – und was nicht

Der Begriff ist enger, als ihn viele Vermieter verwenden. Er stammt aus einer Verordnung für preisgebundenen Wohnraum und lautet dort im Wortlaut: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV¹).

Das Wort „nur“ trägt die ganze Abgrenzung: Die Aufzählung ist abschließend. Und sie gilt nicht nur für Sozialwohnungen – der Bundesgerichtshof legt dieselbe Definition „auch bei preisfreiem Wohnraum“ zugrunde und macht sie damit zum Maßstab dafür, welche Arbeiten einem Mieter überhaupt auferlegt werden dürfen (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09², Rn. 11).

Nicht dazu gehören deshalb Arbeiten, die über die Beseitigung von Gebrauchsspuren hinausgehen. Der Leitsatz derselben Entscheidung ist eindeutig: „Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen.“ Für Teppichboden gibt es keine gesonderte Entscheidung, aber der Katalog kennt nur das Streichen der Fußböden – ein Austausch ist danach ebenfalls nicht erfasst. Steht so etwas trotzdem in einer Formularklausel, ist nicht nur dieser Punkt unwirksam, sondern die gesamte Renovierungspflicht (VIII ZR 48/09, Leitsatz b).

Die gesetzliche Grundregel und die zwei Vertragsarten

Der Ausgangspunkt steht in einem einzigen Halbsatz: Der Vermieter hat die Mietsache „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB⁴). Ergänzt wird er durch die kürzeste Vorschrift des Mietrechts: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten“ (§ 538 BGB⁵). Renovieren ist damit zunächst Sache des Vermieters, und zwar auf seine Kosten.

Diese Pflicht ist allerdings abdingbar. Sie kann „sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen – insoweit allerdings eingeschränkt – als auch individualvertraglich“ auf den Mieter übertragen werden (BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22⁶, Rn. 20). Genau hier verläuft die Trennlinie, die in vielen Ratgebern fehlt.

Formularvertrag. Was der Vermieter vorformuliert und Ihnen stellt, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie sind unwirksam, wenn sie Sie „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“ (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB⁷). Das ist der Maßstab, an dem sämtliche unten genannten Klauseln gescheitert sind.

Individualvereinbarung. Nur „soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind“, liegen keine AGB vor (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB⁸) – dann greift die Inhaltskontrolle nicht. Die Hürde dafür ist hoch: Der Vermieter muss die Klausel „inhaltlich ernsthaft zur Disposition“ stellen. Dass Sie zwischen zwei fertigen Vertragsvarianten wählen durften – etwa Renovierungspflicht gegen 80 € weniger Miete –, genügt ausdrücklich nicht (VIII ZR 79/22, Rn. 24 f.). Diese Linie hielt der Senat 2025 ausdrücklich für geklärt (BGH, Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO vom 08.04.2025 – VIII ZR 245/22⁹, Rn. 20). Praktisch heißt das: In einem gedruckten Mustermietvertrag steht so gut wie nie eine Individualvereinbarung.

Fällt eine Formularklausel, fällt nicht der Mietvertrag. Soweit eine Bestimmung unwirksam ist, „richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften“ (§ 306 Abs. 2 BGB¹⁰) – hier also nach der Erhaltungspflicht des Vermieters. Wie sich diese Pflicht in den Gesamtrahmen einordnet, zeigt unsere Übersicht zu den Rechten und Pflichten im Mietverhältnis.

Unrenoviert übernommen: die Klausel fällt, wenn Sie es beweisen

Die wichtigste Entscheidung für Mieter stammt aus dem Jahr 2015. Die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei einer „unrenoviert oder renovierungsbedürftig“ überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle nicht stand, „sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt“ (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14¹¹). Der Grund ist einfach: Sonst müssten Sie die Gebrauchsspuren Ihrer Vorgänger beseitigen und die Wohnung besser zurückgeben, als Sie sie bekommen haben.

„Unrenoviert“ setzt dabei keine abgewohnte Bruchbude voraus. Maßgeblich sind Gebrauchsspuren aus der Zeit vor Ihrem Vertrag; ganz unerhebliche bleiben außer Betracht. Es kommt darauf an, ob die Räume „den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ vermitteln. Ein Ausgleich kann etwa in mietfreier Zeit bestehen – im entschiedenen Fall reichte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete bei drei von vier renovierungsbedürftigen Zimmern nicht aus. Und die Klausel lässt sich auch nicht teilweise retten oder auf die renovierten Räume beschränken: Eine geltungserhaltende Reduktion ist ausgeschlossen.

Der Haken steht im vierten Leitsatz derselben Entscheidung: Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit, „obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war“. Anfang 2024 hat der Senat das ausdrücklich bestätigt (BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23¹²). Ein Gegengewicht gibt es immerhin: Dass die Renovierung überhaupt fällig ist, muss der Vermieter beweisen – und das richtet sich allein nach dem tatsächlichen Zustand, nicht nach dem Kalender.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft den Vormieter: Haben Sie ihm die Renovierung „abgekauft“ oder sie ihm vertraglich abgenommen, ändert das an der Unwirksamkeit der Klausel nichts – eine Abrede allein zwischen altem und neuem Mieter wirkt gegenüber dem Vermieter nicht (BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16¹³).

Unwirksame Klausel heißt nicht: Renovierung umsonst

Diesen Teil verschweigen die meisten älteren Ratgeber. Fällt die Klausel, gilt wieder die Erhaltungspflicht des Vermieters – geschuldet ist dann aber nur der Zustand, der bei Übergabe vertragsgemäß war. Und das kann eben der unrenovierte Zustand sein. Erst bei einer „wesentlichen Verschlechterung“ des anfänglichen Dekorationszustands entsteht ein Anspruch.

Nur: Den ursprünglichen, halb abgewohnten Zustand wiederherzustellen, ist wirtschaftlich sinnlos. Deshalb kann der Mieter eine vollständige Renovierung verlangen, „muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung … in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen“ (BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18¹⁴; ebenso VIII ZR 270/18¹⁵). Im entschiedenen Fall ging es um einen Kostenvoranschlag über 8.354,03 € – die Hälfte davon ist kein Kleingeld.

„Hälftig“ ist dabei ein Richtwert, keine Rechenregel: Den Umfang bestimmt im Streitfall das Gericht nach den Umständen des Einzelfalls. Wichtig für die Praxis ist außerdem, dass der Vermieter sich auf die Kostenbeteiligung aktiv berufen muss, nach Art eines Zurückbehaltungsrechts. Tut er das nicht, gerät er trotz Ihrer Beteiligungspflicht in Verzug.

Diese Rechtsprechung ist umstritten. Der Deutsche Mieterbund hat sie öffentlich kritisiert: Einen Renovierungsanspruch zuzusprechen, den der Mieter dann zur Hälfte mitfinanzieren muss, widerspreche dem Gesetz, und die Malerarbeiten seien bei unwirksamer Klausel „ausschließlich Sache des Vermieters, und zwar auf seine Kosten“ (Meldung des Deutschen Mieterbunds vom 08.07.2020¹⁶). Geltendes Recht ist die Linie des Bundesgerichtshofs trotzdem.

Was der Vermieter umgekehrt nicht darf: die unwirksame Klausel über die Miete ausgleichen. Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, weil er die Schönheitsreparaturen nun selbst tragen muss, kann er nicht verlangen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07¹⁷).

Diese Klauseln scheitern vor Gericht

Die folgenden Formulierungen sind vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Die mittlere Spalte ist als Lesehilfe für Ihren eigenen Vertrag gedacht.

Zu den berühmten Fristen von drei, fünf und sieben Jahren lohnt ein Blick auf die Herkunft: Sie stehen in keinem Gesetz. Sie stammen aus einer Fußnote des vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrags von 1976 und sind seither ein anerkannter Orientierungswert dafür, wann Renovierungsbedarf typischerweise entsteht – Küche und Bad nach drei, Wohn- und Schlafräume nach fünf, Nebenräume nach sieben Jahren. Als weiche Formulierung darf eine Klausel sie verwenden; als starre Vorgabe macht sie die Klausel unwirksam. Fällig wird eine Renovierung immer nach dem Zustand, nie nach dem Datum.

Die Schönheitsreparaturklausel ist im Übrigen nicht die einzige Formularregelung, die einer Prüfung oft nicht standhält – einen Überblick über die typischen Streitpunkte gibt unsere Seite zum Mietvertrag.

Quotenabgeltung: im Formularvertrag erledigt

Eine Quotenabgeltungsklausel verlangt anteiliges Geld statt Farbe: Wer nach drei von fünf Jahren auszieht, soll drei Fünftel der voraussichtlichen Renovierungskosten zahlen, obwohl die Renovierung noch gar nicht fällig ist.

Formularmäßig ist das seit 2015 unwirksam. Solche Klauseln verlangen vom Mieter schon bei Vertragsschluss „mehrfach hypothetische Betrachtungen“, die eine sichere Einschätzung der späteren Kostenbelastung nicht zulassen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13²⁶). Im entschiedenen Fall standen allein aus der Quotenklausel 2.261,26 € im Raum.

2024 hat der Bundesgerichtshof das bestätigt – und zugleich präzisiert: In einer echten, im Einzelnen ausgehandelten Individualvereinbarung ist eine Quotenabgeltung grundsätzlich möglich (VIII ZR 79/22⁶). Das ist keine Rückkehr der Klausel. Der Senat hat den Fall zurückverwiesen, damit erst geprüft wird, ob überhaupt ausgehandelt wurde, und dem Berufungsgericht die hohen Anforderungen mitgegeben. 2025 wurde daraus die praktische Ansage: Die Wahl zwischen zwei vorformulierten Vertragsfassungen ist kein Aushandeln. Die Vermieterin hatte 700,65 € Kaution einbehalten und war vor Amts- und Landgericht unterlegen; der Bundesgerichtshof hielt die Frage für geklärt und kündigte an, ihre Revision zurückzuweisen (Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO vom 08.04.2025 – VIII ZR 245/22⁹).

Eine Grenze der guten Nachricht sollten Sie kennen: Ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam, sind Sie deshalb nicht automatisch von den laufenden Schönheitsreparaturen befreit. Beide Klauseln werden getrennt geprüft (VIII ZB 43/23¹²).

Beim Auszug nicht renoviert: was der Vermieter verlangen darf

Ist die Klausel wirksam und haben Sie nicht renoviert, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen – aber nicht sofort. Es handelt sich um Schadensersatz statt der Leistung, und der setzt voraus, dass er Ihnen zuvor „erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung“ gesetzt hat (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB²⁷). Eine Rechnung ohne vorherige Aufforderung zur Renovierung ist daher angreifbar. Umgekehrt gilt: Hat er einmal Geld statt der Renovierung verlangt, ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen (§ 281 Abs. 4 BGB) – er kann die Renovierung dann nicht mehr fordern.

Diese Fristsetzung gilt allerdings nur für die Renovierung selbst. Für echte Substanzschäden – zerkratztes Parkett, herausgerissene Fliesen – haften Sie aus der Obhutspflicht, und dort braucht der Vermieter keine Frist zu setzen (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17²⁸).

Unabhängig von jeder Klausel gilt eine zweite Regel für die Rückgabe: Wer eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung „in einem ausgefallenen farblichen Zustand“ zurückgibt, „der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird“, schuldet Schadensersatz (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12³⁰). Die knallrote Wand kostet also auch dann, wenn Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist.

Ein Zeitpuffer arbeitet dabei für Sie, und er ist kurz: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache „verjähren in sechs Monaten“, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB³¹). Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen fällt ausdrücklich darunter, und maßgeblich ist die Rückgabe, nicht das Vertragsende – in einem entschiedenen Fall kam eine Klage acht Tage zu spät (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05³²).

Wie teuer Bauleistungen geworden sind, zeigt die amtliche Statistik allerdings nur für den Neubau: Dort lagen die Preise für Wohngebäude im Mai 2026 um 5,0 % über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt³³, Veröffentlichung vom 10.07.2026); eine eigene Zahl für Malerarbeiten weist sie nicht aus. Wer den Auszug plant, fängt ohnehin besser früh an – zuerst mit der Kündigungsfrist, dann mit der Renovierungsfrage.

Was das für Ihre Kaution bedeutet

Schönheitsreparaturen tauchen vor Gericht fast nie unter eigenem Namen auf. In der Auswertung der DMB Rechtsschutz-Versicherung AG für das Jahr 2025 machen sie 0,2 % der Streitgegenstände aus, die Mietkaution dagegen 15,7 % – Platz vier (veröffentlicht am 12.01.2026; ausgewertet sind die Fälle eines einzelnen Rechtsschutzversicherers, nicht alle Mietrechtsprozesse). Der Grund ist naheliegend: Der Streit um die Renovierung wird als Streit um die Kaution geführt. Genau so lagen die neueren BGH-Fälle – einmal 1.253,34 € Renovierungskosten, die gegen eine Kaution von 3.205,49 € aufgerechnet wurden, einmal 700,65 € Einbehalt.

Daraus folgt die eigentlich wichtige Erkenntnis: Der Vermieter kann nur aufrechnen, was ihm zusteht. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, existiert gar kein Anspruch – dann gibt es aus den Schönheitsreparaturen nichts zu verrechnen. Ob die Kaution vollständig zurückfließt, hängt daneben von anderen Ansprüchen ab: Mietrückstände, Betriebskostenabrechnung, Substanzschäden.

Wie hoch die Kaution überhaupt sein darf, entscheidet das Gesetz: höchstens „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB³⁴). Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (Abs. 2), und Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam (Abs. 4).

Über die Höhe entscheidet also das Gesetz, über die Form entscheiden Sie gemeinsam mit dem Vermieter – unser Vergleich der drei Kautionswege stellt Kosten, Kapitalbindung und Risiko nebeneinander. Für die Geldkaution schreibt das Gesetz zusätzlich vor, dass die Anlage „vom Vermögen des Vermieters getrennt“ erfolgen muss und die Erträge Ihnen zustehen (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB); genau das leistet ein Mietkautionskonto. Satz 2 derselben Vorschrift erlaubt beiden Seiten, eine andere Anlageform zu vereinbaren – das ist die gesetzliche Brücke zum Mietkautionsdepot, bei dem allerdings Kursverluste zu Ihren Lasten gehen.

Eine feste Frist für die Rückzahlung kennt das Gesetz nicht. Der Vermieter muss sich „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erklären, welche Ansprüche er erhebt (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17³⁵); einen angemessenen Teil darf er bis zum Ablauf einer noch laufenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05³⁶). Wofür er die Kaution verwenden darf und wie Abzüge, Teilbeträge und Übergabeprotokoll zusammenspielen, steht auf unserer Seite zur Mietkaution.

In fünf Schritten die eigene Klausel prüfen

1. Die Klausel heraussuchen. Sie steht meist unter „Schönheitsreparaturen“, „Instandhaltung“ oder „Rückgabe der Mietsache“ – oft verteilt auf zwei Vertragsparagrafen. Lesen Sie beide, denn geprüft wird die Regelung im Zusammenhang.
2. Den Einzugszustand belegen. Übergabeprotokoll, Fotos, Belege über eigene Renovierungskosten, Namen von Helfern. Ohne diese Grundlage nützt Ihnen die Rechtsprechung zur unrenovierten Wohnung wenig.
3. Die Wirksamkeit durchgehen. Starre Fristen? Endrenovierung unabhängig vom Zustand? Farbvorgaben schon während der Mietzeit? Arbeiten außerhalb des Katalogs? Die Formulierung „ausführen zu lassen“? Ein Treffer genügt.
4. Schriftlich und begründet widersprechen. Nennen Sie die konkrete Klausel und den Grund – nicht „das ist doch unwirksam“, sondern „die Klausel gibt feste Fristen ohne Bezug auf den Zustand vor“. Fordert der Vermieter Geld ohne vorherige Renovierungsaufforderung, weisen Sie auf die fehlende Fristsetzung hin.
5. Unter Vorbehalt zahlen, wenn es eilt. Wer Streit vermeiden, die Rechtslage aber offenhalten will, zahlt ausdrücklich „unter Vorbehalt der Rückforderung“ und fordert das Geld anschließend zurück. Beide Seiten stehen dabei unter einer Sechs-Monats-Uhr: Ansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB³¹), Ersatzansprüche des Mieters sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Wer sein Geld zurückwill, darf damit also nicht warten.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Rechtsstand und Hinweise

Rechtsstand dieser Seite ist August 2026. Ein neues Gesetz zu Schönheitsreparaturen gibt es nicht: Die tragenden Vorschriften sind unverändert – §§ 535 und 538 BGB seit dem 01.09.2001, § 548 BGB seit dem 01.01.2002, § 551 BGB in seiner heutigen Fassung seit dem 01.05.2013 (Mietrechtsänderungsgesetz). Auch das Mietrechtspaket, an dem die Bundesregierung seit dem Regierungsentwurf vom 29.04.2026 arbeitet, betrifft dieses Thema nicht. Was sich verändert hat, ist die Rechtsprechung: Die Linie reicht von 2004 bis 2025, die jüngste einschlägige Äußerung des Senats ist der Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO vom 08.04.2025 – VIII ZR 245/22.

Alle Normen sind über gesetze-im-internet.de verlinkt, alle Entscheidungen als amtlicher Volltext aus der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs – nicht über Pressemitteilungen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; ob Ihre konkrete Klausel hält, hängt an ihrem Wortlaut und am Zustand Ihrer Wohnung bei Einzug.